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??1月27日，廣州市人民政府辦公廳發布關于進一步優化廣州市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知，主要涉及加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求、優化調整限購政策等。

??根據新政策，在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數核算。

??此外，新政策還支持“租一買一”和“賣一買一”政策。在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。

??新政策還支持“轉移、合并登記一體辦理”。對于具備合并不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合并登記業務一同辦理。

??另外，在廣州范圍內，商服類物業（含已確權登記滿2年的）不再限定轉讓對象，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。

??政策調整自2024年1月27日0:00起施行。

??中心區購買力將全面釋放

??克而瑞數據顯示，2023年廣州限購區域內，120平方米以上戶型的供應套數為10426套，占比為42%；而相應的成交套數為8409套，占比為37%。

??另一方面，由于近兩年廣州土地市場供應以市區地塊為主，并成交了多宗高價地塊，導致廣州樓市改善型產品持續走高。廣州中原研究發展部數據顯示，2023年廣州千萬豪宅成交量創新高，達到4835宗，同比增幅高達45%。

??克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，數據表明供應量明顯大于需求，中心區新房源持續增加，但成交量的增幅跟不上。此外，120平方米以上住宅的均價為72445元/平方米，而120平方米以下的均價為41579元/平方米。由此可見，120平方米以上的住宅屬于高端市場，將其交給市場自行解決是合理的，預計新政將釋放出更多的購買力。

??廣州市房協專家委員、地產經濟學家鄧浩志表示，近三年來，樓市成交回歸主城區，改善型購房成為主導趨勢，預計限購區域內大戶型的銷售將明顯提升，受益最為明顯的板塊包括海珠、荔灣、越秀、天河以及白云南部。值得關注的是，只要名下房源已出租或掛售，就可以核減家庭住房套數。這一招等同于在全市范圍內全面放開限購。

??廣州樓市或迎“小陽春”行情

??回顧2023年，廣州率先于8月30日官宣“認房不用認貸”。隨后，在9月20日，廣州將黃埔、番禺、花都和白云四鎮從限購范圍中剔除，成為第一個松綁限購政策的一線城市，也是力度最大的一個。此外，“920新政”還將非戶籍人口在限購區的購房門檻由繳納5年社保或個人所得稅下調至2年，全市二手房增值稅免征期也由5年降至2年。

??在一系列的利好政策推動下，廣州樓市在2023年“金九銀十”期間成交量有所改善，尤其是解限的番禺成交勢頭強勁，成為2023年下半年唯一實現大幅增長的區域。但踏入11月，市場漸顯冷淡，大部分區域簽約量再度回落。從市場觀察來看，除了個別優惠較大或綜合條件較優越的樓盤外，其他樓盤獲客的難度依然較大。

??鄧浩志表示，番禺和黃埔的優勢不再顯著。去年“920新政”后，番禺和黃埔因全面取消限購而吸引了不少改善型客戶。然而，由于目前核心城區改善型戶型也取消限購，一些具備資金實力的客戶可能會重新選擇在核心城區購房。這意味著老黃埔、萬博長隆等與核心城區競爭的區域，可能會面臨購買力的部分分流。

??鄧浩志補充，由于已經臨近春節，樓市即將進入淡季，因此新政的效果未必能夠在近期充分釋放。但春節過后，樓市可能會迎來一個“小陽春”行情。市場在2月底開始，預計會有一個明顯的反彈。