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??2023年只剩下最后三個(gè)月，行業(yè)進(jìn)入了全面沖刺階段。

??前三季度，行業(yè)經(jīng)歷了2-3月的點(diǎn)狀復(fù)蘇，4-6月再度回落，7-8月各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍在不斷下探。從7月末政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)新形勢(shì)以來(lái)，政策端積極信號(hào)不斷釋放，隨后住建部明確政策優(yōu)化方向：降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸，至9月末，四大一線(xiàn)城市紛紛落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、重點(diǎn)一二線(xiàn)城市限購(gòu)松綁大幕已拉開(kāi)。

??整體來(lái)看，在行業(yè)銷(xiāo)售仍然不暢、融資尚未明朗的大環(huán)境下，房企仍面臨較大的挑戰(zhàn)與壓力。

??基于此，后續(xù)支持剛需改善的地方放松政策仍將持續(xù)。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)度是信心修復(fù)的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)2023年行業(yè)弱復(fù)蘇、周轉(zhuǎn)放緩仍是主旋律。

??2023年僅剩下最后三個(gè)月，企業(yè)能否在沖刺階段順利突出重圍，將成為四季度乃至2023年全年的關(guān)鍵課題。

??無(wú)論如何，2023年都將是行業(yè)的“突圍之戰(zhàn)”。

??本期國(guó)慶特別策劃，將從政策、行業(yè)、業(yè)績(jī)、城市、融資、土地等多個(gè)內(nèi)容，全面復(fù)盤(pán)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)之變，以期預(yù)判2023年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。

??7月24日，政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，成為今年以來(lái)政策分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

??盤(pán)點(diǎn)中央政策內(nèi)容，主要涉及金融支持政策：居民信貸端以及房企融資迎來(lái)利好。

??居民信貸端支持持續(xù)加碼，具體包括五大內(nèi)容：

??1、落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，支持合理住房需求。8月25日，三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利好置換及異地購(gòu)房者，30日，廣州、深圳率先宣布落地，9月1日，上海、北京跟進(jìn)執(zhí)行，而后包括武漢、成都、長(zhǎng)沙等超40個(gè)城市官宣跟進(jìn)。

??2、調(diào)降首付比例下限，打開(kāi)限購(gòu)城市降首付空間。8月31日，兩部門(mén)調(diào)降住房商貸的最低首付比例為20%，二套最低30%。核心一二線(xiàn)城市首付比例都有了下調(diào)空間，但對(duì)大部分弱二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市影響不大。

??3、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)首套房貸利率下限，調(diào)降二套房房貸利率下限。3月兩部門(mén)發(fā)布首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制以來(lái)，全國(guó)至少87個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限。8月31日，央行、金監(jiān)局宣布將二套房商貸利率下限由LPR 60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR 20BP。

??4、落實(shí)存量房貸降息，減輕居民負(fù)債壓力。9月以來(lái)，多地公布?xì)v史LPR加點(diǎn)下限，多家商業(yè)銀行發(fā)布操作細(xì)則，并于9月25日完成存量房貸利息調(diào)整。

??5、降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)供需兩端同步受益。8月15日，央行開(kāi)展逆回購(gòu)操作和中期借貸便利操作，操作利率分別下調(diào)10BP和15BP，21日，LPR報(bào)價(jià)非對(duì)稱(chēng)調(diào)整，1年期LPR下調(diào)10BP，5年期以上LPR按兵不動(dòng)出乎市場(chǎng)預(yù)料。9月15日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約5000億元，降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。

??政策仍需要時(shí)間傳導(dǎo)，8月居民信貸數(shù)據(jù)改善有限。7月住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款減少672億元，同時(shí)存款規(guī)模亦顯著回落，表明居民按揭貸款意愿弱、提前還貸意愿強(qiáng)，8月新增中長(zhǎng)期貸款1602億元，不過(guò)同比仍少增1056億元，占比境內(nèi)新增貸款比重僅為12.3%。

??再來(lái)看房企融資端。

??7月，央行延期“金融16條”適用期限，發(fā)布民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條，8月，證監(jiān)會(huì)收緊再融資，但明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

??不過(guò)房企融資規(guī)模仍處在近年來(lái)低位，2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%。 

??地方政策松綁加力提速，三季度頻次更是較二季度翻倍。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，三季度有133個(gè)省市218次放松房地產(chǎn)政策，力度明顯增強(qiáng)。

??進(jìn)入9月，核心城市迎來(lái)雙限解禁潮。目前，包括南京、大連、濟(jì)南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內(nèi)的10個(gè)城市全面取消限購(gòu)，廣州、廈門(mén)、蘇州、西安、天津、長(zhǎng)沙、成都等城市限購(gòu)縮圍。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

??政策內(nèi)容覆蓋“四限”、公積金和財(cái)稅托市六個(gè)方面。具體來(lái)看，有21城放松限購(gòu)，一線(xiàn)城市廣州也加入其中；53城放松限貸，北京、上海等近40城落地認(rèn)房不認(rèn)貸；成都、合肥4城放松限價(jià)；廈門(mén)、福州等14城放松限售；100省市放松公積金貸款，就連上海也調(diào)整了公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房最長(zhǎng)貸款期限；廣州、重慶等52省市財(cái)稅托市，比如重慶無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作人員購(gòu)買(mǎi)首套普通住房免征房產(chǎn)稅等。

??政策力度與樓市復(fù)蘇正向關(guān)聯(lián)。

??中央層面，加大企業(yè)融資支持、下調(diào)購(gòu)房稅費(fèi)仍是可選項(xiàng)。

??若需求端市場(chǎng)復(fù)蘇情況不及預(yù)期，或許還會(huì)有更大力度的舉措出臺(tái)，例如統(tǒng)一執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，已擁有一套房且結(jié)清貸款的，再購(gòu)房可以執(zhí)行首套貸款政策。另一方面，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，比如減免征收首套二套住房契稅，縮短個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房增值稅、個(gè)稅的免征年限等。

??積極推進(jìn)各項(xiàng)金融支持政策落地，給予民企更多的資金支持，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能，逐步化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

??另外，地方“四限”仍有優(yōu)化空間，一線(xiàn)局部調(diào)整、二線(xiàn)應(yīng)放盡放。

??9月以來(lái)已有十余個(gè)核心城市取消限購(gòu)，剩余尚未發(fā)布新政的二線(xiàn)城市如杭州等，未來(lái)均有望繼續(xù)放寬。北上深等一線(xiàn)城市或?qū)⒕o隨廣州調(diào)整限購(gòu)，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調(diào)整，比如遠(yuǎn)郊區(qū)域購(gòu)房社保年限要求、非戶(hù)籍單身購(gòu)房限制等。限貸政策進(jìn)一步寬松，套數(shù)認(rèn)定等方面政策尤有余量。取消限價(jià)，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)化。財(cái)稅刺激加碼，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等。

??目前來(lái)看，需求端和房企融資端政策效果并不明顯，諸多支持政策還需要時(shí)間傳導(dǎo)。

??四季度中央政策有望在供給和需求兩端持續(xù)發(fā)力，需求端或?qū)⒓哟a信貸支持、下調(diào)交易稅費(fèi)等，供給端推進(jìn)金融支持政策落地，給予民企更多的資金支持，逐步化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。地方政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整空間。

??當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需政策的保駕護(hù)航，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。