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??在當前經濟下行壓力凸顯，尤其是樓市持續降溫背景下，更大手筆的內需刺激政策來了。

??7月21日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

??會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

??這一文件是對中央會議精神的貫徹落實。就在4月28日，中共中央政治局會議明確提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。

??值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于2015年～2017年那輪棚戶區改造。當年的棚改浪潮席卷了整個中國，尤以三四線城市為重點區域，大拆大建是主要模式；本輪城中村改造則限定于超大特大城市，且不允許大拆大建。

??“要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。”文件要求。

??據國金證券研報，2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。此次政策發力下，我國城中村改造市場規模有望重回萬億元。

??不同于棚改

??此次文件提出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。

??要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

??這意味著，此輪城中村改造不是開發商主導，而是由地方功能性國企主導；改造方向上，并非以商品住宅為主導，而是城中村改造與保障性住房建設結合；資金籌措上，鼓勵和支持民間資本參與，社會資本將成為有生力量；推進力度上，更強調穩妥，成熟一個推進一個。這些都與前一輪棚戶區改造有著明顯差別。

??更大的區別還在于，此次城中村改造范圍限于“超大特大城市”，而不像上一輪棚改那樣，無論城市大小均有涉及。

??根據住房和城鄉建設部于2022年10月公布的《2021年城市建設統計年鑒》，截至2021年末，全國共有超大城市（城區常住人口1000萬以上）8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市（城區常住人口500萬以上1000萬以下）有11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

??據中信證券研究部測算，這19個超大特大城市商品房銷售額占全國市場份額的比重約37.2%。由于一線城市的城中村情況更加復雜，本輪改革可以說是“啃硬骨頭”的改革。

??根據國家統計局第七次人口普查數據，我國共有21個超大特大城市，其中過半城市已經對城中村改造制定了量化目標。廣發證券研報稱，粗略估計全國城中村改造年投資額可能為數千億元量級，“十四五”期間累計規模可能超萬億元。

??民生銀行首席經濟學家溫彬表示，新市民年輕人和外來人口，主要集中在超大特大城市，特別是在城中村。城中村又是這些城市發展最薄弱、短板最多的區域，通過推進城中村改造，將城中村改造與保障性住房建設結合好，不僅能解決發展不平衡、不充分的問題，還能激發消費潛力和內需，推動城市高質量發展。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，新時期的城中村改造絕對不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用為主，根據實體經濟和居民企業的需求，部分改變功能。拆除的比例主要是危房和公共短板確實特別嚴重的地方，同時還要增加公共服務設施。

??多地加緊布局 會催熱樓市嗎？

??今年以來，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造細則要求或支持性政策。

??2023年7月，廣州連續發布了《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法 （征求意見稿）》和《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，主要聚焦通過城中村改造加強住房保障和人才安居；推動城中村傳統產業轉型升級；加強歷史文化保護，留住鄉愁；加強樹木保護；補償安置和權益保障；拆遷補償爭議解決；鼓勵將集體用地轉為國有土地等領域。

??今年廣州計劃推進127個城中村改造項目（含46個續建項目，12個新開工項目，69個前期項目），重點推進17個城市更新項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。

??上海市市長龔正表示，要用10年時間完成上海“兩舊一村”改造，這件事再難也要解決。

??上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動“城中村”改造項目10個，改造老舊村民房屋不少于130萬平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點位近700個，涉及11萬戶左右，計劃在2032年底全面完成城中村改造項目。

??武漢早在年初就已經把2023年定為“城市更新年”，并制訂了“三年城市更新計劃”。

??2021年11月3日，北京市城鄉接合部建設領導小組公布了《北京市“十四五”時期綠化隔離地區建設發展規劃》。根據這個規劃，北京“綠化隔離地區”將迎來大規模城中村改造。

??2022年4月30日，北京市又公布了《關于進一步加強第一道綠化隔離地區規劃建設管理的實施辦法》，強調“到2035年，北京一綠地區要確保全面實現城市化”。

??國泰君安研報顯示，在增量投資空間有限情況下，未來一二線城市房地產更新投資將居于主導地位。根據一二線城市房齡20年以上老舊小區占住房存量比例及更新投資單位成本測算，若全部按照老舊小區改造標準，則一二線城市更新投資體量至少2萬億元；若全部按照拆遷重建標準，則一二線城市更新投資體量最大接近13萬億元。

??此外，城中村改造還將帶動建筑材料、家用電器的需求，同時會帶動公共服務如醫療、快遞、便利店等設施的發展。2008年到2020年，全國各類棚戶區改造持續推進，帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費、促進了上下游相關產業發展，對穩增長發揮過積極作用。

??市場普遍關心的還有，此次城中村改造，是否會催生新一輪樓市暴漲？

??“新時期的城中村改造由地方功能性國企主導，以保障改造的公共屬性，避免房地產化。”李宇嘉表示，同時，鼓勵多方投資主體以經營性收入（而不是房地產銷售收入）參與，包括租賃收入、停車場、臨街商鋪、飯店食堂等，以彌補和覆蓋改造成本。房地產銷售收入并不占主導，只是其中一部分。

??“從短期拉動投資角度，無論是房地產開發還是基礎設施建設，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。”中信證券分析師陳聰表示，但從高質量發展角度看，預計這輪城中村改造能解決長期問題，并十分有利于具備資產綜合運營能力的企業，及具備空間服務經驗的企業。該政策不僅驅動了一部分營建機會，更誕生了大量運營服務商機。

??“城中村改造，一方面是修復內需和消費潛力的必然選擇；另一方面也是引導和釋放內需的必然選擇。對于房地產來說，城中村改造能夠構建先租后買的消費新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續發展創造條件。”李宇嘉表示。