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??2023年7月10日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知。

??明確“金融16條”中的政策有適用期限的,將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。

??對此，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人表示，此項政策出臺的背景是綜合考慮當前房地產(chǎn)市場形勢，為引導金融機構繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持。

??2022年11月11日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融16條”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策。對保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動化解房地產(chǎn)企業(yè)風險發(fā)揮了一定的積極作用。

??從目前來看，整體行業(yè)融資仍未全面回暖。2023年房企債務到期壓力依然較大。

??此次對有關政策適用期限的延長，在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場信心和預期，給予處在銷售走弱、融資不暢、到期債務壓力大背景下的房企喘息之機。

??此次中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的關于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知共涉及兩條政策內(nèi)容：

??一是對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

??二是對于商業(yè)銀行按照《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

??從這兩條政策內(nèi)容來看，核心還是緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，減少金融機構對房企貸款的風險擔憂。

??首先，在地產(chǎn)銷售走弱而房企仍面臨較大償債壓力的背景下，延續(xù)存量貸款展期支持政策，有助于緩解房企資金壓力，給予其喘息之機以待市場企穩(wěn)，避免房地產(chǎn)信用風險進一步蔓延擴散。

??其次，對貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類，新發(fā)放形成不良的，相關機構和人員予以免責，意在減輕商業(yè)銀行后顧之憂，鼓勵其為“保交樓”提供配套融資。不過從過往實踐情況來看，各行對這一免責條款的執(zhí)行細則不一，加上出于經(jīng)營效益的考量，商業(yè)銀行對于高風險低收益的配資行為積極性不高，多數(shù)“保交樓”項目在專項借款之外，難以或者只能拿到少量的配套融資。

??2022年11月11日，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布“金融16條”的最終目標是引導市場“軟著陸”，推動行業(yè)風險市場化出清，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??但是從2023年至今的房地產(chǎn)市場來看，整體樓市經(jīng)歷了2-3月的點狀復蘇后，4-6月再度回落。從百強房企來看，2023年前6月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%，但增幅較前兩月有明顯回落。其中6月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，并創(chuàng)近5年來最低。

??在6月未迎來預期中的止跌行情的背景下，三季度又將迎來債務到期高峰。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，而發(fā)行規(guī)模僅為1686億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模134%，這意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。三季度房企仍有1830億元到期。在這樣的背景下，房企資金壓力驟起。

??由此可見，此時發(fā)布的政策延期在一定程度上可以緩解企業(yè)的集中到期壓力，更好的保持市場平穩(wěn)。但需要注意的是，存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式僅僅是起到了延緩的作用，企業(yè)未來仍需面對債務償還的問題，若銷售市場長期低迷，債務違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。

??事實上，自2022年末起，房企融資政策就迎來了轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”。進入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。

??在這背景下，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。但是從房企融資總量來看，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年80家典型房企的融資量為3137.3億元，同比下降26.3%；其中2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比及同比均呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢。2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??在面對市場銷售不明朗，融資環(huán)境依舊嚴格的當下，對于房企而言，抓銷售促回款，加快項目去化，努力降低費用成本開支，控制各項成本支出，精簡瘦身、降本增效仍是關鍵。

??從此次延長“金融16條”的政策來看，給予房企穩(wěn)定的金融支持本身釋放了較為積極的態(tài)度，但對市場本身沒有直接的刺激作用。

??當前行業(yè)最大的核心問題仍在于市場預期，在于居民對于房地產(chǎn)的長期“看空”以及本身購買力的不足。后續(xù)若無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將維持弱復蘇主基調(diào)。

??總的來看，此次之所以延長“金融16條”的執(zhí)行期，主要基于幾方面現(xiàn)實背景：第一，地產(chǎn)銷售不景氣，房企“造血”功能修復有限；第二，房企尤其民企融資環(huán)境難言明顯改善，外部“輸血”不暢；第三，房企到期債務壓力大，上半年債務違約時有發(fā)生，三季度或再迎償債小高峰。

??我們認為，“金融16條”主要還是從供給端給予房企穩(wěn)定的金融支持，而要使房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)、行業(yè)重回良性循環(huán)軌道，需要供需兩端政策協(xié)同發(fā)力。我們期待未來供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。