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??作為房地產(chǎn)融資重要渠道之一，私募基金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)開啟，且可投資地產(chǎn)范圍比過去更廣。

??2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

??按照要求，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

??證監(jiān)會(huì)還表示，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

??當(dāng)日晚些時(shí)候，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下起草《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》并正式發(fā)布，進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求等。

??國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟（IFFRE）常務(wù)理事、BOMA中國(guó)研究委員會(huì)主席張平表示，近3年由于疫情影響、經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)、市場(chǎng)波動(dòng)，出現(xiàn)了不少房企因資金鏈斷裂而暴雷，金融機(jī)構(gòu)被迫債轉(zhuǎn)股持有資產(chǎn)但缺乏主動(dòng)管理能力而遇到處置瓶頸，因此出現(xiàn)了很多折價(jià)收購(gòu)困境資產(chǎn)的特殊機(jī)會(huì)和逆周期的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

??“去年全國(guó)大宗交易市場(chǎng)投資額約2200億元，預(yù)期今年不動(dòng)產(chǎn)投資交易活躍度和大宗交易投資額會(huì)顯著上升，不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)將非常活躍。”張平表示。

??“利用私募基金盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，將是房地產(chǎn)新發(fā)展模式重要方向。投資者也可通過房地產(chǎn)基金來配置房地產(chǎn)。”一位私募基金人士稱，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金發(fā)展機(jī)遇來了。

??私募基金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)開啟

??截至2022年末，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元；存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲(chǔ)、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

??這些產(chǎn)品在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

??但由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化監(jiān)管政策。

??證監(jiān)會(huì)明確，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。

??按照要求，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近3年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

??證監(jiān)會(huì)認(rèn)為，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。

??對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。

??不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募；同時(shí)，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

??為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，政策還明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管，嚴(yán)禁管理人使用基金財(cái)產(chǎn)投向其實(shí)際控制人控制的企業(yè)或項(xiàng)目等。

??證監(jiān)會(huì)表示，符合試點(diǎn)要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，向中基協(xié)報(bào)送相關(guān)材料，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，并依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。不參與試點(diǎn)的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照協(xié)會(huì)有關(guān)自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，在積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金試點(diǎn)擴(kuò)大范圍到特定商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)融資和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場(chǎng)回暖的同時(shí)，為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見證監(jiān)會(huì)積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。

??盤活房企存量資產(chǎn) 保交樓

??過去，私募基金也可以投資住宅市場(chǎng)，且一度充當(dāng)了房企投融資金的重要來源。但在2017年中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》后，私募基金在涉及住宅市場(chǎng)投資方面基本已被限制。

??去年11月，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇年會(huì)上，表達(dá)了資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策態(tài)度。

??當(dāng)時(shí)，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在答記者問時(shí)表示，在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面，將積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

??黨的二十大報(bào)告亦明確表示：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”

??現(xiàn)在，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)運(yùn)而生。除可以投資基礎(chǔ)設(shè)施之外，還可以投資存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等。

??一位地產(chǎn)證券人士表示，允許符合條件的私募機(jī)構(gòu)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，一方面是解決“保交樓”資金來源問題，通過一部分高信用級(jí)別資金，撬動(dòng)社會(huì)資金參與；另一方面也可以為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新資金，盤活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，緩解房企資金壓力。

??對(duì)于私募機(jī)構(gòu)及境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者而言，或意味著房地產(chǎn)“抄底”機(jī)會(huì)來臨。

??從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，一些大型且較為成功的私募機(jī)構(gòu)往往有相當(dāng)比例的不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目，是其利潤(rùn)的重要來源。數(shù)據(jù)顯示，黑石地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)自2016年以來募集資金約占黑石募資總額的25%，可分配利潤(rùn)大約占黑石總體的近一半，是黑石規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)的“壓艙石”。

??張平表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資策略大都取決于機(jī)構(gòu)性基石財(cái)務(wù)投資人（LP）的投資偏好，其資金的來源、性質(zhì)、期限、收益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡等綜合決定了其投資偏好。

??她舉例道，險(xiǎn)資由于資金體量大、有資金投放及配置需求往往是私募不動(dòng)產(chǎn)基金的主要基石LP，但險(xiǎn)資不能投放到存量商品住宅領(lǐng)域，預(yù)計(jì)以保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為底層資產(chǎn)且能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的pre-REITs（公募REITs前端環(huán)節(jié)）不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金會(huì)優(yōu)先受到險(xiǎn)資青睞。

??證監(jiān)會(huì)還明確“鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，在張平看來，這指明了境外機(jī)構(gòu)投資者的投資標(biāo)的范圍及通道，有助于增強(qiáng)境外LP的信心。