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??優化商品房預售資金監管，這是今年4月29日中共中央政治局會議研究經濟工作時提出的要求。時隔半年多后，有了實質性結果。

??11月14日晚間，銀保監會、住建部、中國人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

??簡明地說，這個通知的核心是房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款。通知直指的就是當前房地產市場的兩大核心問題——保交付和償還債務。

??用保函置換預售監管資金的辦法，今年4月份南京就推行過。不同的是，這一次是全國層面推進，具有很強的政策和市場引導效應。我們認為，這是對形勢新的變化抵近市場解決問題的一種務實精神。房地產市場無論是宏觀調控還是具體方向的治理，最需要的就是務實精神。保函置換預售監管資金的辦法，將會解決預售資金的使用效率問題，對房地產企業而言，可以說是獲得了很大的解放，對促進房地產市場平穩健康發展，則是意義重大。平心而論，無論是經濟發展，還是企業運營，資金使用效率的好壞，很多時候決定成敗和生死。

??管好而不管死，這是房地產預售資金監管已經呈現出來的新姿態，無論是現在，還是未來，正確把握其辯證關系和工作尺度，是各個監管部門須持有的根本遵循。預售資金此前出現的種種問題，并非沒有相關規則，從監管主體、政府指導、多方監督、保障建設等方面，不少地方都作出了規定，問題在于，預售資金依然頻發被挪用的現象，導致樓盤爛尾或者是停工，無法交付，以及拖欠建筑商、供應商款項等問題，直接暴露了監管的“牛欄關貓”“無牙老虎”“各管一段”等尖銳問題，反映出了“非不能也，實無為也”。

??回到當前化解房地產“保交付”和紓困企業問題，毫無疑問，最直接有效的措施就是提高預售資金的使用效率了。房地產從短期來看，預售資金對市場和企業極端重要，說是“一招活全盤”一點都不為過，當前要加大力度發揮其一手防風險，一手穩企業穩樓市的效用。

??中國古人說：不謀全局者，不足以謀一域；不謀萬世者，不足以謀一時。一個行業，如果不能為國家進行長遠謀劃，如果缺乏從大局的角度去謀慮，即使獲得了成績也是片面的、短期的。這些年，房地產行業和經濟學界最常說的一句話是：房地產短期看政策，中期看土地，長期看人口。就當前及將來而看，可以說，房地產發展短期看預售資金監管，中短期看“兩集中”，中長期看“三條紅線”。這在搞發展和治理工作中應當正視，并且超前做出最優的制度安排。