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??4月27日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《武漢市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》。通過完善和加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管制度措施，進(jìn)一步規(guī)范市場主體經(jīng)營行為，激發(fā)市場主體活力，維護(hù)市場良好秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??本次新政主要包含預(yù)售證發(fā)放條件調(diào)整；預(yù)售證發(fā)放次數(shù)調(diào)整，明確規(guī)定開盤次數(shù)；樣板間交付管理；開盤時間；認(rèn)籌金退款時間；開發(fā)商監(jiān)管。

??其中，明確商品房預(yù)售條件。原則上新建商品房項目主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度十五層及以下建筑達(dá)到1/2，十五層以上建筑達(dá)到1/3且不少于七層可申報商品房預(yù)售許可；申報規(guī)模根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)總建筑面積可分次申報，20萬平方米以下的不超過3次，20萬平方米及以上的不超過5次。

??加強商品房預(yù)（銷）售方案管理。細(xì)化方案基本內(nèi)容，將銷售現(xiàn)場責(zé)任人和銷售人員信息、應(yīng)急措施等納入方案管理；同時，簡化了方案提交、變更事項的辦理程序。

??規(guī)范銷售公示。明確將商品房用地規(guī)劃范圍內(nèi)對居民生活、房屋使用有重大影響的事項和建筑區(qū)劃內(nèi)車位（庫）規(guī)劃配建情況作為商品房銷售公示的內(nèi)容，促進(jìn)商品房信息公開透明；同時，明確規(guī)定網(wǎng)上渠道銷售信息公示的要求，推動線上、線下同步監(jiān)管。

??規(guī)范樣板房設(shè)置和管理。明確新建商品房設(shè)置樣板房的一般性要求，并著重對全裝修交付樣板房的設(shè)置提出了明確規(guī)定，要求按不同戶型和交付標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置且設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容及合同約定保持一致。全裝修交付樣板房自集中交付之日起3個月內(nèi)不得擅自拆除、出售，例外拆除的須證據(jù)保全；同時，針對商住類項目宣傳不規(guī)范的問題，明確禁止“類住宅”樣板房展示。

??規(guī)范新建商品房代理銷售行為。重申房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案管理規(guī)定，明確經(jīng)紀(jì)機構(gòu)無授權(quán)不得參與項目銷售活動，禁止經(jīng)紀(jì)機構(gòu)擅自轉(zhuǎn)讓代理權(quán)。規(guī)范了商品房銷售代理委托合同的主要內(nèi)容，特別要求對傭金結(jié)算、違約責(zé)任予以明確。

??加強商品房銷售價格和資金管理。重申“一房一價”規(guī)定，明確買受人實際支付的房價款應(yīng)與《商品房買賣合同》約定的房價款一致，禁止以任何方式拆分房價款。明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)收取預(yù)訂款、定金、房價款的，應(yīng)與買受人書面約定權(quán)利義務(wù)。對未選定房源的，認(rèn)籌金應(yīng)在5個工作日內(nèi)退還；定金及房價款按雙方約定處理。

??規(guī)范商品房交付活動。明確了商品房交付公示的要求和“先驗房后收費”的原則。商品房交付方案、竣工驗收資料及測繪（實測）成果證明文件應(yīng)在交付現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)平臺公示不少于30日，開發(fā)企業(yè)在實施交付前應(yīng)配合買受人查驗所購房屋，不得以繳納相關(guān)費用作為買受人查驗房屋、辦理交付手續(xù)的前置條件，法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定的除外。

??新政實施之后，開發(fā)商變相捂盤、逐棟開盤被禁止，開發(fā)商根據(jù)市場行情，在行情不好或者首開想試探市場的情況下，以往會推出一棟進(jìn)行開盤，2021年6月1日新政執(zhí)行后將被禁止；樣板間新規(guī)定對于商辦產(chǎn)品影響很大，目前武漢市不少商辦項目（公寓、寫字樓），開發(fā)商當(dāng)做類住宅進(jìn)行銷售，樣板間也是按照住宅使用功能進(jìn)行設(shè)計和施工的，這樣可以激發(fā)購房者的購買欲望。公寓項目樣板間，不得按照住宅使用功能進(jìn)行設(shè)計和制作，這個對于公寓算是一個重要打擊。

??團購費等收費也被明令禁止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證之前，不得自行或者委托第三方，以認(rèn)籌、預(yù)定、定制、團購、吸納會員等方式向意向客戶收費上述費用；以往市場上出現(xiàn)的團購費、電商費、VIP卡等費用，都將退出歷史舞臺，這對市場上的房地產(chǎn)銷售總包及代理公司也有較大影響；認(rèn)籌金5個工作日內(nèi)退還。新政明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)收取預(yù)訂款、定金、房價款的，應(yīng)與買受人書面約定權(quán)利義務(wù)。對未選定房源的，認(rèn)籌金應(yīng)在5個工作日內(nèi)退還；定金及房價款按雙方約定處理。以往不少購房者和開發(fā)商之間因為退認(rèn)籌金而扯皮，退錢時間遙遙無期，本次新政加以明確，有利保障購房者權(quán)益。