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??過去一年，土地市場相當(dāng)慘淡。

??2022年全年，全國土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬億，同比下降32%。其中，成交建面降至近十年新低。

??樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，維穩(wěn)市場仍是第一要務(wù)。

??目前來看，房企融資壓力仍未得到本質(zhì)改善，現(xiàn)金流壓力之下，2023年土地市場成交規(guī)模或仍將處于低位，市場熱度也將持續(xù)低迷，國企還將繼續(xù)托底。

??在房企沒錢拿地的情況下，2022年土地市場成交規(guī)模迎來了近十年低點。

??2022年，全國300城土地成交建面較2021年下降36%至14.6億平方米，從歷年土地成交建面來看，2012年以來，每年土地成交規(guī)模基本維持在20億平方米以上，2013年土地成交規(guī)模更是達到了36.2億平方米，2016年土地成交規(guī)模下降至18.6億平方米，隨后波動增加，至2022年土地成交規(guī)模不足15億平方米，成為近十年最低點。

??各能級城市土地成交規(guī)模同比全線回落，一二線城市同比降幅達四成。

??其中，一線城市總成交規(guī)模為3644萬平方米，較去年同期下降了38%，尤其是上海，2022年成交規(guī)模較去年減少了三成。

??二、三線城市方面，成交規(guī)模同比均呈下降趨勢，同比去年同期分別下降了38%、35%。除西安、寧波、合肥等少數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負，且同比降幅多在40%以上，規(guī)模收縮較為顯著。

??從土地成交金額來看，2022年全國300城土地成交金額約為4.6萬億，同比去年下降了32%。其中，上海全年土地成交金額排在全國首位，土地成交總金額達到了3846億元，杭州緊隨其后。

??土地成交金額集中度持續(xù)上升。2022年土地成交金額前三城市占全國土地總成交金額的16%，前10城市占總成交金額的35%，也就是說，前10個城市占全國土地成交金額的比例超過1/3，前20個城市土地成交金額占全國成交金額比例也達到了半數(shù)以上。

??2022年，是土地集中度最高的一年，企業(yè)投資越來越集中在確定性的少數(shù)城市。

??過去一年，土地市場熱度進一步下降。成交溢價率由2021年的10.5%降至2022年的3.4%，同比下降了7個百分點。

??在出讓地塊規(guī)模下降及地方平臺托底的影響下，2022年土地流拍情況較2021年有一定的緩和。2022年，CRIC重點監(jiān)測城市土地流拍率達14.8%，較2021年同期微降了2個百分點。

??聚焦22城，集中供地?zé)岫瓤芍^是逐輪走低。

??實際上，經(jīng)過多輪集中土拍的消耗，房企拿地預(yù)算大幅縮減，參拍熱情也明顯降低，以22城為代表的土拍熱度也一再走低。隨著各城市集中供地批次增加，至2022年第五批次，溢價率已低至1.7%，該溢價率創(chuàng)集中供地以來最低。

??溢價成交地塊指標的持續(xù)低迷進一步反映出市場的冷淡，2022年的第三輪僅有23%地塊溢價成交，后續(xù)輪次更是近九成地塊底價成交，土拍熱度一降再降。

??以2022年第三輪集中土拍為例，溢價率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個城市，而有11個城市的平均溢價率不足1%，其中無錫、長沙、濟南、長春和鄭州第三輪集中成交地塊則均是以底價成交，土地市場熱度降至谷底。

??目前來看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場仍將是中央及各地調(diào)控的首要目標，土地市場也是如此。

??實際上，自去年四季度以來持續(xù)放松的政策，并未對土地市場帶來直接利好。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地。

??土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)，整體來看，今年6月份將是市場企穩(wěn)的重要窗口期，在樓市尚未復(fù)蘇的情況下，2023年土地市場規(guī)模仍將持續(xù)回落，整體熱度將延續(xù)低位。

??然而，受樓市表現(xiàn)差異影響，各城市土地市場的熱度分化也將持續(xù)，并且“由外至內(nèi)”的特征也會愈發(fā)顯著。

??也就是說，北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點關(guān)注對象，但這些城市也僅限熱點板塊優(yōu)質(zhì)土地的成交將會維持在高位，庫存壓力較高、流速偏緩的遠郊以及利潤指標較差的地塊仍將會遭遇流拍或由地方平臺進行托底。

??在樓市尚未復(fù)蘇的背景下，房企銷售端仍未改善，其拿地態(tài)度也將延續(xù)保守，2023年還將是土地市場“小年”。

??2022年四季度以來，重點城市集中供地發(fā)生了較大變化，土地出讓政策繼續(xù)放松，供應(yīng)也采取預(yù)公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。但整體來看，政策刺激效果有限。

??地市熱度最終能否回暖，仍取決于樓市端的表現(xiàn)，只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才將有可能回溫。