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??6月1日，上海在經歷疫情后全面復工復產，土地市場率先打響第一槍，2022年上海第一批集中供地拉開帷幕。

??官方信息顯示，上海第一批供地共計出讓36宗商品住宅地塊，分布于徐匯區、楊浦區、普陀區、浦東新區、松江區、青浦區等12個區域，出讓土地總面積約204.72萬平方米，起拍總價約806.5億元。此次供地數量也創下了上海集中供地以來新高。

??根據出讓安排，本次出讓的36宗地塊中，僅有一名競買人的地塊有16宗，各競買人需于5月31日24時前完成交易資金封存監管，交易結果也已經于6月1日出爐；有多名競買人的地塊有20宗，將從6月1日起分5個工作日分別進行現場交易。

??上海此輪土地出讓也吸引了諸多房企參與其中，既有碧桂園、招商蛇口、保利發展等頭部房企，亦有象嶼地產、大名城等中小型房企展現了競拍意向。

??根據出讓首日的表現來看，16宗僅有一個競買人的土地以及4宗多個競買人參拍的地塊均全部成功出讓。其中，國企央企依然占據主導地位。尤其是在僅有一個競買人的地塊中，大部分企業發揮了兜底的作用，招商蛇口斬獲兩宗地塊成交價格突破百億元。此外，一些從未在上海市場出現的新面孔此次亦有所斬獲，例如杭州市城建開發集團有限公司（即大家房產）。

??相關研究機構土地事業部負責人張凱認為，上海第一批集中供地整體開局良好，首日的結果也基本符合預期。盡管經歷了疫情和土地出讓延期，但并未對房企的參拍熱情造成很大的影響。其認為，無論是補倉或控盤原有項目的企業，還是打算進入上海房地產市場的企業，都是出于對上海疫情之后經濟復蘇前景的看好。

??國企央企為主導 招商成最大贏家

??由于疫情原因，今年上海第一批集中供地來的比其他城市更晚。

??5月26日，上海土地交易市場發布了第一批集中供地恢復出讓的消息。與之同時，土地出讓規則也有一些明顯變化：首先是取消招掛復合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人，這意味著只要報名，所有交了保證金的開發商都有出價資格；其次，調整了競拍資金監管額度，封存資金從此前土地價款的110%左右降至80%，一定程度上減輕了參拍房企的資金壓力。

??即使如此，上海第一批土地出讓并沒有吸引過多民營企業參與，從公開報道前期摸排的房企參拍情況來看，國企、央企、城投企業仍然是此次土地出讓的主導力量，其中招生蛇口、保利發展、建發地產以及華發股份等幾家企業對此次上海土地出讓表現出高度的參與意向。

??同策研究院研究總監宋紅衛認為，雖然在上海第一批土地出讓之前降低了一定的參拍門檻，但對于民營房企而言，上海絕對的拿地門檻還是很高， 降低的只是參加的資格和監管資金額度的問題，并非降低了土地價格；更重要的原因是大部分房企受困于現金流緊張及償債壓力，從百強房企來看，60%的房企已經暫停拿地了，所以才導致民營企業拿地積極性不高。

??從結果來看，16宗僅有一個競買人的地塊中，14宗地塊被國企、央企和城投企業斬獲，數量上占比接近九成；另外2宗地塊中，一個被上海本土企業大華集團所拿，另一個被奧林匹克花園和宸嘉發展聯合體所拿。

??具體而言，大華集團雖然是民營企業，但據熟悉上海市場的人士表示，大華集團開發實力較強，上海有一個板塊叫“大華板塊”，大華集團在此開發了數量較為可觀的項目。而宸嘉發展在上海土地市場上也較為罕見。根據公開資料顯示，宸嘉發展于2020年11月成立于香港，內地總部位于上海，其布局主要在上海、武漢、成都、深圳等熱點城市。根據官方資料顯示，宸嘉發展正在打造虹口北外灘項目，致力打造成“北外灘CBD國際商務新地標”，預計2022年正式開業。

??在上述16宗地塊中，交易價格最高的是位于普陀區的2宗地塊，其中奧林匹克花園和宸嘉發展聯合體以63.7億元斬獲了普陀區長風社區地塊，而招商蛇口一己之力以62.5億元斬獲了普陀區中山北社區地塊。

??此外，上海土地出讓首日還有4宗多個競買人的地塊進行了現場交易，這4宗地分別為徐匯區斜土街道地塊、楊浦區平涼社區地塊以及浦東新區的惠南東城區、新場鎮古鎮東地塊。其中招商蛇口還與香港置地、徐匯城投組成聯合體拿下徐匯區斜土街道地塊。

??綜上，招商蛇口可謂上海第一批土地出讓首日的最大贏家，所斬獲的兩宗地塊合計成交價格高達109.8億元。

??據招商蛇口的拿地海報顯示，此次成交的兩宗地塊將被打造成旗下璽系作品，該系列是招商蛇口在上海打造的高端產品系列。

??新面孔突圍 大家房產首次進上海

??6月1日，4宗有多個競買人的地塊進行現場交易。當日上午，浦東新區惠南東城區中單元(PDS3-0203)A8-3地塊率先開拍。

??從競拍的過程來看，這幅土地有3名競買人參與競拍，報價2號和報價3號進入最后競爭階段，經過23輪報價，很快達到中止價，進入一次性報價環節。最后，浙江錢江房地產集團有限公司和杭州市城建開發集團有限公司組成的聯合體（以下簡稱大家房產聯合體）以12.228億元競得，溢價率8.7%。

??根據公開資料顯示，在該地塊正式開拍之前，就已經有5家企業表露出參拍意向，除了大家房產聯合體，保利、中鐵建、港城集團、上海中環投資開發（集團）有限公司均有意參拍，最終大家房產實現突圍將地塊收入囊中。值得注意的是，這也是大家房產首次進入上海。

??實際上，這次在上海第一批集中供地中，大家房產顯示出高度參拍意向，除了浦東新區惠南東城區這塊地，其意向參與地塊約有4宗，分別位于浦東新區、金山區和嘉定區。

??作為一家來自浙江杭州的國企，大家房產在杭州布局項目較多，且與融創、德信等布局杭州的房企均有合作。

??在上海中原地產首席分析師盧文曦看來，大家房產此次進軍上海的決心較大，也說明外來房企對上海市場的信心比較充足。

??從上海土地出讓首日的整體情況看，4宗有多個競買人的地塊全部溢價成交，說明市場基礎仍在。但宋紅衛卻認為，上海的土地市場預計沒有完全回暖，雖然首日的地塊均成功出讓，但后續部分地塊不排除有流拍的可能性。

??“主要原因是因為今年土地供應量規模比較大，而大量的民企如果暫停了拿地計劃，會造成供需不匹配，這樣部分地塊可能會面臨無人報名的情況。”宋紅衛表示。

??從上海地塊投資價值來看，他也給上海拿地企業一些建議。

??首先，上海內環內的舊改項目地塊是很好的投資機會，根據上海市住房發展“十四五”規劃，2022年是上海舊房改造的收尾年，今年計劃棚改2.2萬戶，2023年后上海將進入舊房更新改造階段。應該抓住舊改的紅利。從住房需求搜索來看，疫情后，居民對于內環內的關注度上升，舊改將是這部分需求的重要支撐。

??第二，要抓住內中環和中外環間優質地塊的投資機會。從上海各個環線的供需結構變化來看，內中環和中外環供需關系最緊張，供求比從2020年的0.94和1.11分別下降到0.59和0.62，是下降最大的兩個區域，供給存在明顯的缺口。

??第三，外環外區域中，庫存壓力較小的區域都具備一定的投資機會，比如，寶山、嘉定、青浦、松江等區域，尤其是五個新城區域的核心區域。

??第四，金山、奉賢和臨港這些區域盡管短期內不存在整體趨勢投資機會，但應該關注這些區域內微觀投資機會，尤其個別地塊地價調整有優勢的情況下，可以擇機拿地。