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??“涼涼”！談起用一個關鍵詞形容2021年鄭州土拍，張揚脫口而出。

??張揚是某TOP房企河南區域投資發展部的總經理，在地產行業摸爬滾打了十年，他告訴中國房地產報鄭州記者，做地產這么多年來，第一次看到鄭州土拍這么冷。

??有同樣感受的還有某央企地產公司河南區域投資部門的吳途，他這樣描述2021年鄭州土拍：首批“火爆”，二批次更理性，三批次理性趨于保守，“總體來說十年來最差。”

??2021年2月，自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”的政策落地。作為重點城市之一，鄭州開始實施“兩集中”政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數不超過3次。

??經過一年“實戰”，總體來看，集中供地政策實施首年鄭州土拍高開低走。首批次土地供應中，房企搶地激烈；第二批次熱度驟降，盡顯“涼意”；第三批次“降溫”持續，民企、品牌房企紛紛“躺平”，國企摘得全部公開地。

??鄭州某本土房企投資人士梁坤接受記者采訪時表示，總的來說鄭州三輪土拍是在全國市場規律范圍內的，只是下半年客觀環境變量的疊加影響使得第三批次土拍下滑坡度過大。

??一搶二降三再降

??2021年春節過后，沉靜兩年之久的鄭州房地產市場呈現抬頭趨勢，步入3月份，多個宣稱樓盤漲價的紅色海報開始在鄭州地產圈刷屏，再到4月，整個鄭州樓市開始全線“飄紅”，這種熱度一直持續到5月、6月。

??與此同時，首批集中供地試點城市土拍大戰在接連上演。從結果來看，雖呈現“冷熱不均”現象，但仍異常火爆，如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%，高的超過100%，地王價格被不斷刷新。

??在談到鄭州首輪土拍時，張揚和吳途均提到上半年的鄭州樓市情況和全國其他試點城市的土拍戰況。相同的是，他們都認為上半年鄭州樓市較熱，不同的是，張揚認為熱度不足，尤其進入6月后已顯示后勁乏力。

??上揚的鄭州房地產市場行情和部分試點城市土拍的火爆波及了鄭州土地市場。

??作為首批集中供地試點城市中北方最后一個城市，鄭州首輪土拍于6月3日落幕，供應地塊49宗，使用權面積共計2244298.8平方米，折合3396.4畝，起始價373.68億元。最終全部成交，無一流拍，成交總價414.21億元。

??雖然供應地塊49宗，但真正公開招標地塊僅3宗，3宗地至少有24家房企參與爭奪，均被競拍至30%溢價的熔斷價格。

??一位成功摘地的房企人士告訴記者，鄭州首批次供地時間較晚，而且上半年就一次，能不能成功拿地意味著上半年的任務能否完成，因此大家都鉚足了勁往前沖。

??為緩解高溢價率、土地市場過熱情況，8月份自然資源部召開內部會議，對集中供地明確提出溢價率不得超過15%等要求，第二批次集中供地熱度顯著下降。

??具體到鄭州，7月洪災、8月疫情，再到11月疫情反復，房地產市場降價促銷此起彼伏，市場急轉直下。從政策端來看，二輪土拍有很多規則上的轉變，如禁“馬甲”、嚴控資金來源等。

??梁坤告訴記者，比原計劃晚一個月，11月19日，鄭州市第二輪集中土拍才姍姍到來，成為二輪集中土拍最后一個城市，并且掛牌數量也從原計劃的50宗地縮水至15宗地。

??相較首輪集中土拍的火熱，鄭州二輪土拍熱度驟降，盡顯“涼意”，僅成交11宗地塊，無地塊流拍，其中10宗地塊以底價成交，1宗地塊以熔斷價成交。此外，還有4宗地在開拍前一天突然終止掛牌。

??吳途告訴記者，其實鄭州二輪土拍供應的地塊挺好，但是相較首輪，大家明顯變得更理性，“我們需要考慮到更足的下跌空間，把安全墊加得足夠厚，這都是與以往不同的地方。”

??第三批供地時，鄭州市公共資源交易中心共掛牌出讓25宗地，其中13宗為政府儲備用地，占據半壁江山。與前兩次相比，第三批不僅凈地數量明顯增多，而且數量首次超過城改地。

??但與南方城市開始復蘇不同，鄭州熱度持續走低。12月27日鄭州市完成了三批次土拍，除去在拍地前中止的11宗土地，最終僅14宗土地成交，比起平淡收場的二輪土拍，三輪土拍更顯“涼意”。

??對于第三輪土拍“慘淡”收尾，梁坤表示，第二次土拍后緊接著進行三批次掛牌，適逢年底房企暴雷、市場促銷不斷，嚴重影響房企信心。

??央企和國企成拿地主力

??“三道紅線”和融資新規下，鄭州“拍地大軍”的主力也出現變化，資金實力雄厚的國企、央企拿地更占優勢。

??鄭州首輪土拍，依托上半年相對良好的市場預期，房企參與度和活躍度相對較高，除了全國性頭部房企如萬科、碧桂園，大型國企、央企如綠地、保利、中海、華潤等之外，還有不少河南本土房企如建業、綠都等。

??有統計數據顯示，首輪土拍華潤聯合建杭以67.8億元穩居第一，金茂以31.6697億元獲得第二，萬科以29.7067億元斬獲第三。

??第二批次集中供地中，禁“馬甲”、嚴控資金來源等的限制，加之行業融資環境逐步惡化，市場低迷，民營房企參拍積極性下降，中小房企拿地更為謹慎，地方國企和央企展現“兜底”實力。

??相關拿地金額、拿地面積榜單顯示，首入鄭州北龍湖的華潤以20.01億元摘得拿地金額榜首，以56924.86平方米摘得拿地面積榜首；進駐管城主城的電建，以12.06億元摘得拿地金額榜單第二，以56264.97平方米摘得拿地面積榜單第二。其余參與競拍的美盛、亞星、正商、瀚宇、天河投資、鄭州地鐵、中鐵、鄭地均按照既有的拿地節奏得地。

??到了第三批次集中供地，公開地更是全被國企收入囊中。據克而瑞數據顯示，第一批次，鄭州公開地國企、央企參拍占比為29%，第二批次占比上升為75%，第三批次再次上升為88%。三批次土拍數據對比顯示，國、央企參拍比例逐漸上升，民企、品牌房企紛紛“躺平”。

??“行業的風險與機遇并存，一邊是前期依靠土地紅利和高周轉的房企陸續退場，一邊是國企央企（具備資金優勢）、頭部房企與本土實力房企（具備品牌和產品溢價）仍然逆勢拿地。”梁坤認為，敬畏市場和客戶，回歸產品和品質，向經營要利潤，向品牌要溢價，才能走得更遠。

??（應采訪者要求，文中張揚、吳途、梁坤皆為化名）