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??11月2日，廣州公共資源交易中心掛出了第三批集中供地的17個(gè)地塊。相較第一批及第二批，這次的供地規(guī)模大幅縮水，起拍總價(jià)約434億元，相當(dāng)于第二批集中供地掛牌總價(jià)的38.6%。

??吸取了第二批集中供地半數(shù)地塊流拍的經(jīng)驗(yàn)，第三批的競(jìng)拍門(mén)檻有所降低。在這17宗地中，有7宗是來(lái)自第二批集中供地中流拍的地塊，其中4宗的起拍價(jià)是實(shí)打?qū)嵉南陆盗耍自茀^(qū)沙亭北路地塊的起拍總價(jià)由約25.3億元降至20億元，直降約5.3億元，降幅達(dá)21%。此外，限制未來(lái)新房售價(jià)、一個(gè)月內(nèi)一次性付清地價(jià)等要求也被取消。

??據(jù)了解，在第二批集中供地后，廣州的相關(guān)部門(mén)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了多次溝通，才推出了第三批土地。“這一批土地的出讓條件比較實(shí)在，規(guī)模是三批中最小的，政府跟開(kāi)發(fā)商也溝通的比較充分了，流拍率應(yīng)該不會(huì)那么高了。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜如此認(rèn)為。

??17宗塊起拍價(jià)424億元

??環(huán)比降規(guī)模、降門(mén)檻

??廣州這次推出的17個(gè)地塊，總用地面積約121萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積約296萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約434億元。無(wú)論是地塊數(shù)量，還是起拍金額，都大不如前。第一批集中供地，廣州拿出了48宗地塊，總計(jì)容建筑面積928.5萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)901億元；第二批集中供地也包含48宗地塊，總計(jì)容建筑面積879萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)1124億元。

??在廣州推出第一批集中供地的時(shí)候，樓市正處于交投活躍的階段，48宗地賣(mài)出了42宗地塊，6宗流拍，最終成交金額為906億元。到了第二批，土地市場(chǎng)的熱度明顯下降，48宗地只成功出讓23宗、流拍了25宗，流拍率高達(dá)52%，土地總成交金額也只有569億元。

??克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，相比之前兩輪集中供地，廣州在第三批集中供地吸取了全國(guó)二輪供地普遍遇冷的經(jīng)驗(yàn)，不僅大幅縮減了供地宗數(shù)，供地結(jié)構(gòu)上也更傾向于吸引力較高的熱點(diǎn)區(qū)域，減少了外圍區(qū)域供地?cái)?shù)量，同時(shí)也調(diào)整了土地出讓條件，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的意圖明顯。

??從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，這次推出的17宗地有4宗是在南沙區(qū)，白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)各3宗，從化區(qū)2宗，海珠區(qū)及增城區(qū)各1宗。廣州第二批集中供地流拍的25宗土地里，有15宗是來(lái)自于增城區(qū)，這就不難理解為何此次該區(qū)只供應(yīng)了1宗土地。

??對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人而言，第三批的土地出讓條件也友好了不少。據(jù)了解，番禺區(qū)飄峰路的2宗宅地在第二批集中供地時(shí)曾有多家房企報(bào)名，但因?yàn)榭偲鹋膬r(jià)高達(dá)104.2億元，且要求在一個(gè)月內(nèi)一次性付清地價(jià)款，最終令房企們望而卻步。這一次，飄峰路的2宗宅地再次掛牌出讓?zhuān)粌H總價(jià)降為90.7億元，一次性付清地價(jià)的要求也被取消。

??同樣降了地價(jià)的還有白云區(qū)的兩宗地，其中均禾街地塊的起拍價(jià)從第二批集中供地時(shí)的27.15億元，降至24.25億元，沙亭北路地塊則由25.3億元降至20億元。

??此外，在廣州第二批集中供地的地塊里，有部分被限制了未來(lái)的新房售價(jià)，而第三批的土地里都沒(méi)有這一項(xiàng)要求。

??提前與開(kāi)發(fā)商多次溝通

??流拍率有望降低

??據(jù)廣州的業(yè)內(nèi)人士透露，第二批集中供地大幅流拍的結(jié)果出乎地方政府的意料，拍地前不少房企都對(duì)地塊表示出了意向，最終卻沒(méi)出手。因此，主管部門(mén)隨后就第二批集中供地遇到的問(wèn)題，以及第三批供地的拿地意向與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了多次正式與非正式的溝通，目前第三批的土地大部分都有了兜底的買(mǎi)家，包括增城區(qū)的那1宗。

??在肖文曉看來(lái)，廣州第三批供地平穩(wěn)收官的可能性很大。“預(yù)計(jì)大環(huán)境限制下不會(huì)太火爆，但也不會(huì)再有那么多的流拍。”

??黃韜也表示，作為供地方，地方政府也需要根據(jù)客戶(hù)的需求和實(shí)際情況來(lái)調(diào)整土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，“如果市場(chǎng)變了，政府也要變。”他認(rèn)為，這次的土地應(yīng)該是經(jīng)過(guò)了買(mǎi)賣(mài)雙方再三溝通及確認(rèn)后才推出來(lái)的，能有效避免大幅流拍的現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期也有幫助。

??廣州某上市公司高管預(yù)測(cè)第三批集中供地仍會(huì)是國(guó)企、央企的主戰(zhàn)場(chǎng)，“這批地是12月2日出讓?zhuān)駹I(yíng)房企目前正疲于應(yīng)對(duì)到期的境外債務(wù)，估計(jì)到12月份現(xiàn)金流也不會(huì)有明顯改善，最終還是要看國(guó)企出不出手了。”

??今年以來(lái)，國(guó)企、央企在廣州的兩批集中供地中都表現(xiàn)積極，第一批拿了19個(gè)地塊，總地價(jià)約553億元，民營(yíng)房企雖然拿了23塊，但總地價(jià)只有353億元。第二批集中供地里，國(guó)企、央企斬獲了16宗地，總地價(jià)約512億元，民營(yíng)房企只花了57.4億元拍得7宗地。

??進(jìn)入第四季度，民營(yíng)房企的處境越發(fā)不樂(lè)觀，土地購(gòu)置欲望也進(jìn)一步降低。穆迪在10月30日的報(bào)告中表示，近幾個(gè)星期以來(lái)，銀行和債券投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度變得愈加謹(jǐn)慎，行業(yè)融資環(huán)境加速大幅收緊。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)陷入了一個(gè)負(fù)面信用循環(huán)，除非開(kāi)發(fā)商能夠大幅降低杠桿水平、償還到期債務(wù)而不損害其資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)性，否則市場(chǎng)難以重拾信心。一些開(kāi)發(fā)商可通過(guò)減少購(gòu)地和建筑支出來(lái)保留償債流動(dòng)性，但其運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)靈活性也會(huì)因此降低。

??在前兩批集中供地中，廣州本地國(guó)企越秀地產(chǎn)共攬下了10個(gè)地塊，總成交地價(jià)高達(dá)280億元。按照該公司全年的購(gòu)地預(yù)算，第四季度仍有將近110億元的購(gòu)地額度，因此不排除其仍會(huì)出現(xiàn)在廣州第三批集中供地的競(jìng)買(mǎi)名單里。