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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發(fā)布的《100城市土地市場報告》顯示，截至11月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市土地儲備為111826萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長13.6%。值得注意的是，在這100個城市中，有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月，另外有30個城市土地儲備去化周期小于12個月。

??報告預計，考慮到商品房銷售市場將繼續(xù)下行，因此土地儲備去化周期將繼續(xù)反彈。而對于那些土地儲備去化周期低于12個月的城市，易居研究院建議供地節(jié)奏需要加快，要出臺各類政策鼓勵房企拿地，進而積極落實補庫存的政策導向。

??37城土地儲備水平低于去年同期

??100城土地儲備方面，6月份以來同比增幅總體收窄。

??報告顯示，截至11月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市土地儲備為111826萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長13.6%。觀察歷史數據，2016年7月全國100城土地儲備規(guī)模位于歷史低位，隨后土地儲備規(guī)模總體步入上行通道。當前全國100城土地儲備規(guī)模大體相當于2015年4月的水平。

??從同比增幅曲線的歷史走勢看，2015年8月土地儲備同比跌幅為37.9%，為歷史最低點。隨后該曲線持續(xù)上行，其中2016年11月轉負為正，2018年5月達到高點即為20.0%。隨后該曲線總體下行，從6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

??城市結構方面，三類城市土儲同比增幅均大于10%。

??報告顯示，截至11月底，一、二、三四線100個城市土地儲備分別為6143、61271和44412萬平方米，環(huán)比增幅分別為7.6%、2.8%和0.3%，同比增幅分別為14.3%、13.4%和13.7%。三類城市的同比增幅差異并不大，均保持了大于10%的同比增幅水平。其含義是，相比去年同期，當前此類城市土地儲備大體增了一成以上的水平。

??城市排行方面，37城土儲水平低于去年同期水平。

??報告顯示，11月份100個城市中，有63個城市的土地儲備出現了同比增長現象，其中晉江、泉州和景德鎮(zhèn)3個城市的土地儲備上升幅度較大，同比增幅分別達到330%、232%和231%。對于晉江等城市來說，這一輪去庫存效果不錯，土地交易市場趨于活躍，進而利好土地儲備的增加。

??同時，100個城市中，有37個城市的土地儲備出現了同比下滑態(tài)勢，其中燕郊、固安和清遠的同比跌幅較大，跌幅分別為100%、76%和72%。對于燕郊來說，其在過去的29個月中已沒有供地和土地成交，根據土地儲備的計算公式，其當前土地儲備規(guī)模已為0，這也使得土地儲備同比跌幅為100%。

??多家房企推遲拿地計劃

??100城月度成交方面，11月購地市場依然偏弱。

??報告顯示，11月份，100個城市土地成交建筑面積為5689萬平方米，環(huán)比減少7.1%，同比減少21.6%。觀察今年1-11月份購地數據，月度成交基本都低于6000萬平方米的水平，明顯偏弱。尤其是今年下半年，隨著房屋銷售市場的降溫、房企資金面的收緊等，很多房企推遲了拿地計劃，進而使得土地買賣市場表現偏弱。

??100城年初累計成交方面，6月份開始增幅總體下行。

??報告顯示，11月份，100個城市年初累計土地成交建筑面積為62504萬平方米，同比增長3.0%。觀察歷史數據，在今年5月份該增幅達到14.9%，隨后該曲線總體下行，從6月份的7.8%收窄至11月份的3.0%。對比全國土地市場數據，可以看出，100城土地數據的降溫更快，大體上領先全國3個月的水平。

??100城年初累計土地成交同比增幅曲線持續(xù)收窄，對于土地儲備的影響或拖累效應是比較明顯的。從數據上看，6月份開始100城土地成交市場逐漸降溫，而100城土地儲備同比增幅曲線也開始掉頭向下。這一期間，雖然各地土地供應部門也在積極增加供地，但是房企的購地信心不足，進而影響了土地儲備規(guī)模的上升。

??11城土地儲備去化周期超三年

??100城去化周期方面，銷售降溫帶動去化周期曲線上行。

??報告顯示，11月份100個城市土地儲備去化周期為18.6個月，這也意味著按照目前商品房銷售的節(jié)奏，市場需要18.6個月的時間才可以消化完這些土地儲備，該數值相比10月份18.0個月有所擴大。從趨勢看，土地儲備去化周期正走出13個月的歷史低位水平，總體保持上行。從原因上看，近期該曲線上行和商品房交易行情降溫的因素有關。

??結構分類方面，一線城市去化周期最小。

??報告顯示，11月份一、二、三四線100個城市土地儲備去化周期分別為15.7、19.4和18.2個月。相比10月份14.7、18.7和17.6個月的數值，三類城市去化周期均有所擴大。

??橫向對比看，相比二線、三四線城市，一線城市當前土地儲備去化周期相對偏小。這和兩個因素有關。第一、一線城市當年高端項目的預售管控略有松動，進而利好商品房交易的上升。第二、一線城市此前供地節(jié)奏并不快，這也影響了土地儲備的規(guī)模。

??城市排行方面，30城土儲去化周期不足一年。

??報告顯示，當前各個城市的土地儲備去化周期數值差異較大。100個城市中，有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月即三年，意味著此類城市未來土地和商品房供應將充足。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定。當然值得注意的是，此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那么去化周期壓力會比預計的要小一點。

??同時，有很多城市土地儲備去化周期是非常短的，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。其中有30個城市土地儲備去化周期小于12個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。包括燕郊、丹東等城市去化周期較小，這和此類城市供地偏弱有關。而對于中山來說，受益于粵港澳大灣區(qū)的概念，房地產交易表現較好，這也使得土地儲備去化周期相對偏小。

??附：

??【100個城市按一、二、三四線城市劃分】

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭

??需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??【土地儲備定義】

??城市土地儲備規(guī)模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供應量，屬于在途商品房的性質。作為廣義庫存的重要范疇，它也是形成預售商品房即狹義庫存的條件。我們定義，城市土地儲備規(guī)模=過去18個月該城市招拍掛市場成交的土地建筑面積總和，此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業(yè)用地和其他用地。

??【土地儲備去化周期】

??即存銷比=當月土地儲備建筑面積/最近六個月新建商品房成交面積平均值。

??報告來源：上海易居房地產研究院

??執(zhí)筆 人：嚴躍進