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??2018樓市半年考系列

??中房網(wǎng)訊 （記者 亞晨）“分化”成為上半年全國土地市場的關(guān)鍵詞。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018上半年40城土地市場報(bào)告》顯示，上半年其監(jiān)測的40個(gè)典型城市土地市場量增價(jià)跌，土地成交面積同比增長18%，土地成交均價(jià)同比下跌13.2%，溢價(jià)率保持低位。分城市來看，上半年一二線城市逐漸降溫，土地成交面積及土地成交均價(jià)均出現(xiàn)下行趨勢。三線城市火熱，成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來新高。

??整體來看，上半年40城年初累計(jì)土地成交面積同比增幅逐步放緩，土地成交均價(jià)也繼續(xù)震蕩下行，地價(jià)房價(jià)比連續(xù)下行3個(gè)季度，整個(gè)市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

??上半年40城土地市場量增價(jià)跌

??報(bào)告顯示，40個(gè)典型城市上半年土地市場呈現(xiàn)量增價(jià)跌態(tài)勢。

??土地成交建筑面積方面，上半年，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積22455.3萬平方米，環(huán)比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增長18%，增速有所收窄，但仍然維持在一個(gè)較高的水平。

??從年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅的曲線來看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)16個(gè)月的正增長態(tài)勢，但增幅已逐漸放緩，顯露出下行趨勢。參考?xì)v史規(guī)律，考慮到各地市場的逐漸降溫，且地方政府的供地節(jié)奏存在變數(shù)，預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交面積將保持增長，但增幅較2017年將有所收窄。

??土地出讓金收入方面，上半年40個(gè)典型城市土地出讓金為10453億元。從40城年初累計(jì)土地出讓金同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，目前在0-50%的區(qū)間盤整。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。從這個(gè)角度看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期的水平。

??分城市來看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計(jì)土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。從土地出讓金的同比增速來看，排在前5位的城市分別是北海、岳陽、福州、青島和沈陽，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，這說明這些城市的土地市場較為火熱。

??土地出讓均價(jià)方面，上半年，40個(gè)典型城市的土地出讓均價(jià)為4655元/平方米，環(huán)比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已經(jīng)連續(xù)三個(gè)半年度下行，降溫態(tài)勢明顯。

??土地成交溢價(jià)率方面，6月份40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率20.4%，與5月相比增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，有所企穩(wěn)。上海易居房地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，過去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交溢價(jià)率仍將穩(wěn)定在較低的區(qū)間。

??分城市來看，6月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別北海、揚(yáng)州、荊州、岳陽和佛山，土地成交溢價(jià)率分別為242%、220%、105%、94%和87%，這幾個(gè)城市基本上都是三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點(diǎn)。6月份，上海、廈門、大連等6個(gè)城市的溢價(jià)率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過高可終止買賣，或提高了參與土拍的門檻，以此控制溢價(jià)率。這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

??一二線降溫 三線火熱

??從城市分類來看，一線城市成交均價(jià)震蕩下行，二線城市成交面積逐步萎縮，而三線城市卻市場火熱，其成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來新高。

??一線城市方面，6月份土地成交建筑面積為235.6萬平方米，環(huán)比增長551.5%，同比下降13%。成交均價(jià)為11886.9元/平方米，環(huán)比增長5.1%，同比下降22%。

??二線城市方面，6月份土地成交建筑面積為2658.1萬平方米，環(huán)比增長34.1%，同比下降17.6%。成交均價(jià)為4827元/平方米，環(huán)比增長3.5%，同比下降4.6%。

??三線城市方面，6月份土地成交建筑面積為1166.5萬平方米，環(huán)比增長47.1%，同比增長12.5%；成交均價(jià)為2274元/平方米，環(huán)比增長4%，同比增長31.8%。

??上海易居房地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，6月份一線城市土地成交出現(xiàn)大幅反彈的主要原因是廣州和北京供應(yīng)明顯增多，拉動了一線城市的總體成交。從一二線城市整體來看，預(yù)計(jì)三季度土地成交面積及均價(jià)仍有下行空間。從三線城市來看，不但土地成交面積環(huán)比大漲，成交均價(jià)更是創(chuàng)下了2011年以來的新高，需要警惕市場過熱情況。

??降溫趨勢不變 防范三線市場過熱

??整體來看，上半年40城土地市場維持了降溫趨勢。

??對于下半年的土地市場，易居研究院研究員詹毅凡分析認(rèn)為，由于一二線城市的土地市場在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至三線城市，導(dǎo)致三線市場的土地市場比較火爆，相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)做好防范準(zhǔn)備工作，防止地價(jià)過高推動房價(jià)上漲，預(yù)計(jì)全國的土地市場將逐漸降溫。

??對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，資金壓力將逐漸加劇。那些給未來制定了較高銷售目標(biāo)的房企，補(bǔ)庫存意愿仍然強(qiáng)烈。但從政策方面考慮，房企在拿地時(shí)也會更加理性。

??附注：40個(gè)典型城市分類如下：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??22個(gè)二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟(jì)南；

??14個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。

??報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院