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??隨著2022年11月28日晚間證監(jiān)會(huì)支持房企股權(quán)融資這“第三支箭”的正式發(fā)射，11月29日開盤后，A股地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)大漲，截至當(dāng)日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲幅超7%，其中萬科A、中交地產(chǎn)、光大嘉寶等近40只地產(chǎn)股漲停。粗略計(jì)算，房地產(chǎn)板塊市值一天暴增1200億元。

??上證地產(chǎn)股指數(shù)（000006）顯示，自2022年11月1月探底以來，截至11月30日收盤，已累計(jì)上漲1370.63點(diǎn)，漲幅26.25%。

??由此可見，房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，并不單純得益于這次的支持政策。自2022年10月底以來，監(jiān)管層便不斷加強(qiáng)房企融資的支持力度，在政策持續(xù)利好下，上證地產(chǎn)股指數(shù)開始修復(fù)。

??“第三支箭”發(fā)出后，截至目前至少有8家A股上市房企發(fā)布再融資計(jì)劃。同時(shí)，多家A股房企表示已經(jīng)接到投行的合作意向，研究再融資方案。

??隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，房企暴雷也將階段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對(duì)沖行業(yè)下行預(yù)期。

??11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱，證監(jiān)會(huì)支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

??繼11月11日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布十六條新政，到此次的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，可以視為對(duì)“救項(xiàng)目與救企業(yè)”政策的延續(xù)，至此“三支箭”政策皆出。不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風(fēng)險(xiǎn)房企，尤其是恢復(fù)上市房企并購重組、恢復(fù)上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

??“第三支箭”正式次日，11月29日開盤A股地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)大漲，行業(yè)主力凈流入41.27億元，截至當(dāng)日收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲幅超7%。其中萬科A、中交地產(chǎn)、中國武夷、光大嘉寶等近40只地產(chǎn)股漲停。粗略計(jì)算，房地產(chǎn)板塊市值一天暴增1200億元。

??港股方面，地產(chǎn)板塊也大幅高開，截至收盤，大發(fā)地產(chǎn)漲64.08%、融創(chuàng)服務(wù)漲25%、寶龍地產(chǎn)漲15.38%。

??不僅是11月29日，2022年11月以來，上證地產(chǎn)股指數(shù)（000006）就已出現(xiàn)修復(fù)。

??2022年11月1日，上證地產(chǎn)股指數(shù)探底，達(dá)5111.06點(diǎn)，為近一年最低，此后上證地產(chǎn)股指數(shù)開始逐步走高，至11月30日達(dá)近一年次新高，為6873.28點(diǎn)。

??從2022年11月1日開盤至2022年11月30日收盤整體月k來看，2022年11月上證地產(chǎn)股指數(shù)漲幅達(dá)26.25%。

??究其緣由，主要還是在持續(xù)政策利好下，整體市場開始出現(xiàn)修復(fù)。

??自2022年10月底以來，監(jiān)管層便不斷加強(qiáng)房企融資的支持力度，目前包括工農(nóng)交建中郵儲(chǔ)六大行，以及中信銀行、上海銀行、恒豐銀行、浙商銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、廣西北部灣銀行、上海農(nóng)商銀行、寧波銀行、浦發(fā)銀行，共16家銀行公開宣布與房企簽署戰(zhàn)略協(xié)議，提供提供多元化的綜合金融服務(wù)，并給予意向性授信額度。

??涉及房企已達(dá)57家，包括碧桂園、萬科、龍湖集團(tuán)、數(shù)十家全國性房企，以及10余家山東省內(nèi)房企、8家重慶房企、12家湖北房企、5家廣西房企，意向性授信額度累計(jì)27,596.23億元。

??而在“第二支箭”利好消息釋放的半個(gè)月內(nèi)，已有6家房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行約1080億元。

??融資端的持續(xù)利好，以及政策紓困方向從此前的“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”是11月至今市場修復(fù)的主要原因。

??在“第三支箭”發(fā)布的第二天，11月29日晚，湖北上市房企福星股份率先公告籌劃定增事項(xiàng)，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。成為“新政”后首家應(yīng)聲行動(dòng)的企業(yè)。隨后6家房企陸續(xù)跟進(jìn)。

??2022年12月1日晚間，萬科A萬科發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)提請(qǐng)董事會(huì)將《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》，作為臨時(shí)議案提交2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議。

??據(jù)公告，該提案提請(qǐng)公司股東大會(huì)批準(zhǔn)，授權(quán)董事會(huì)根據(jù)市場情況和公司需要，在A股及/或H股發(fā)行不超過各自20%的新增股份。

??萬科方面表示，此次提請(qǐng)股東大會(huì)給予發(fā)行股份的授權(quán)，是由大股東深鐵集團(tuán)發(fā)起的。一方面是大股東希望公司能積極把握政策機(jī)遇，為公司繼續(xù)堅(jiān)定轉(zhuǎn)型和長期健康發(fā)展儲(chǔ)備資源。另一方面也是大股東和深圳市政府對(duì)萬科的堅(jiān)定看好和全力支持。公司將加倍努力、不負(fù)信任。

??根據(jù)公告定增比例，預(yù)計(jì)萬科可以募集資金在百億以上。

??至此，已有8家A股上市房企發(fā)布再融資計(jì)劃，此外，多家A股房企表示已經(jīng)接到投行的合作意向，研究再融資方案。

??從目前已經(jīng)發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃的內(nèi)容來看，非公開發(fā)行股票或成為再融資中操作頻率較高的方式。非公開發(fā)行無論是發(fā)行成本、還是審批速度都優(yōu)于公開發(fā)行，對(duì)于抓住政策“窗口期”’、早一天補(bǔ)充流動(dòng)性的中小房企來說，更實(shí)際。

??需要注意的是，這8家上市公司名單中出現(xiàn)了以往“優(yōu)質(zhì)”民企之外的其它民企，里面甚至包含了出險(xiǎn)的世茂和華夏幸福，這表示其他民企也獲得了融資的可能，這對(duì)于目前僅靠“自救”的大部分房企來說，無疑是一個(gè)好消息。

??我們認(rèn)為房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，整體融資環(huán)境有望得到實(shí)質(zhì)性改善。隨著融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)經(jīng)營有望逐漸回歸正軌。

??需要注意的是，政策短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)市場基本面。在政策信號(hào)明確的情況下，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預(yù)計(jì)到明年二季度可能形成市場底。

??對(duì)于房企來說，在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。