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??歷時(shí)一年，保租房公募REITs試點(diǎn)終于傳來新的好消息。

??7月11日，首單保租房REITs紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs獲深交所審核通過，從正式申報(bào)到審核通過，只用了45天。

??僅三日后，中金廈門安居REITs也獲上交所通過。

??也就是說，國(guó)內(nèi)交易所目前在排隊(duì)的2個(gè)保租房REITs項(xiàng)目，距離正式發(fā)行僅差臨門一腳。

??保租房金融體系進(jìn)一步完善，這對(duì)開發(fā)企業(yè)資金退出提供了可行的范本，“投融管退”閉環(huán)被打通意味著租賃行業(yè)將迎來新發(fā)展。這應(yīng)該是行業(yè)近期鮮有的一個(gè)好消息了。

??今年上半年，整個(gè)資產(chǎn)證券化融資表現(xiàn)比較活躍。CAIC數(shù)據(jù)顯示，上半年房企累計(jì)通過資產(chǎn)證券化融資合計(jì)規(guī)模1398億，占整個(gè)發(fā)債總量的超三成。

??時(shí)間撥回到2021年6月，發(fā)改委發(fā)布通知，將保租房納入公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍。

??直至今年5月27日，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs、中金廈門安居REITs分別于深交所、上交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料，成為首批申報(bào)的保租房租賃REITs，也是目前在國(guó)內(nèi)交易所排隊(duì)的僅有的2個(gè)項(xiàng)目。

??歷經(jīng)“受理”和“問詢”，紅土創(chuàng)新深圳安居REITs于7月11日“審核通過”，用時(shí)僅45天。

??緊接著，7月14日，中金廈門安居REITs也獲上交所“通過”，用時(shí)48天。

??最短45天是什么概念？

??我們查看了目前剛成立以及上市的項(xiàng)目，從申報(bào)到通過短則5個(gè)月，長(zhǎng)則已歷經(jīng)一年多時(shí)間。

??審批提速背后最大的原因來自于政策的支撐。

??自2022年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知，明確支持保障性租賃住房發(fā)展。

??近幾個(gè)月以來，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等多方就保租房REITs發(fā)展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分別推進(jìn)首單保租房REITs的申報(bào)審批工作，實(shí)際上，上述金融方面出臺(tái)的多種政策推動(dòng)保租房發(fā)展，鼓勵(lì)更多市場(chǎng)主體加入建設(shè)。

??這也為開發(fā)企業(yè)做出資金退出的范本以及指引，打通“投融管退”的閉環(huán)，保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。

??7月15日，滬深證券交易所發(fā)布施行《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》，對(duì)保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

??其中明確，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金試點(diǎn)。

??過去，由于保租房項(xiàng)目需精裝修建成后運(yùn)營(yíng)，存在項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)資金沉淀壓力大的問題，且租金一般要低于市場(chǎng)價(jià)格約15%-20%，回報(bào)率相對(duì)較低。在多重因素的影響下，房企參與保租房的意愿并不強(qiáng)。

??但隨著政策支持，以及首批申報(bào)REITs項(xiàng)目通過，這將為市場(chǎng)化企業(yè)后續(xù)申報(bào)保租房REITs提供參照經(jīng)驗(yàn)。

??從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況來看，資產(chǎn)證券化申請(qǐng)需要產(chǎn)權(quán)明確，同時(shí)對(duì)企業(yè)的持有出租房源套數(shù)規(guī)模有一定的要求。

??例如底層資產(chǎn)，首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品涉及到的6個(gè)項(xiàng)目均獲得保租房認(rèn)證，產(chǎn)權(quán)清晰，出租率均達(dá)到98%以上，深圳安居保利香檳苑達(dá)到100%。租戶租賃期限較長(zhǎng)，一般以3年為主。租約長(zhǎng)加上高出租率，這意味著持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。

??租金構(gòu)成相對(duì)豐富，除了住房租賃收入外，還可以發(fā)展商業(yè)、車位的租賃服務(wù)。比如深圳安居的百泉閣和錦園另有商業(yè)配套或者車位租賃服務(wù)。

??按照最新的第4號(hào)指引，要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。也就是說，從投入運(yùn)營(yíng)到項(xiàng)目資產(chǎn)證券化申報(bào)，周期相對(duì)較短，這可以解決企業(yè)住房租賃項(xiàng)目資金沉淀周期長(zhǎng)、資金壓力大等難題。

??從首批申報(bào)REITs的產(chǎn)品情況，廈門安居的兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運(yùn)營(yíng)周期最長(zhǎng)約為2.67年，最短的百泉閣為2個(gè)月，整體來看資金回報(bào)周期相對(duì)較短。

??資產(chǎn)證券化工具的引用，為重資產(chǎn)持有保租房資金退出提供一個(gè)參考路徑，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來說具有重要意義。

??目前，已有部分房企通過不同的方式參與保租房建設(shè)。

??比如旭輝控股領(lǐng)寓旗下柚米寓九亭中心店經(jīng)過認(rèn)定被納入上海松江區(qū)首批保障性租賃住房；而龍湖冠寓則通過輕資產(chǎn)方式參與到蘇州木瀆項(xiàng)目，該項(xiàng)目由村集體組織開發(fā)建設(shè)，龍湖整體租賃后展開運(yùn)營(yíng)，每年向村集體支付租金，運(yùn)營(yíng)期為15年。

??房企資金退出完善的背景下，保租房不失為房企布局的一個(gè)新賽道，而保租房REITs若成功發(fā)行也為房企提供了新的融資思路。

??保租房REITs快速通過審批，也讓我們注意到今年上半年房企資產(chǎn)證券化融資的情況，一個(gè)詞概括：活躍！

??從整個(gè)資產(chǎn)證券化融資來看，相對(duì)于信用債和海外債，資產(chǎn)證券化融資比較亮眼。

??上半年，正常融資渠道受阻，房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資（含證券化融資）共計(jì)人民幣4488億元，同比下降35%，房企融資端境況仍未有明顯改善。海外債發(fā)行規(guī)模更是大降超7成。

??反觀資產(chǎn)證券化融資，上半年融資規(guī)模累計(jì)達(dá)到1398億，同比雖下降24%，但降幅遠(yuǎn)低于信用債、海外債。且資產(chǎn)證券化融資占今年上半年房企境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債融資規(guī)模超3成。

??存量資產(chǎn)資產(chǎn)證券化同樣得到政策支持。

??5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，鼓勵(lì)企業(yè)選擇適合的存量資產(chǎn)，采取多種方式予以盤活，這一政策的出臺(tái)將極大地激活手中持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)特別是國(guó)企通過公募REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行融資。

??從企業(yè)來看，今年1-6月共有3家房企證券化融資超百億，其中萬科保持了2021年以來的領(lǐng)先，上半年通過發(fā)行各類證券化產(chǎn)品合計(jì)融資226億，居各家房企之首，保利發(fā)展、中國(guó)金茂也緊隨其后，證券化融資超百億。

??可以預(yù)見的是，一旦保租房REITs成功發(fā)行，房企資產(chǎn)證券化融資渠道將進(jìn)一步被擴(kuò)充。

??自去年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，保障性租賃住房上升國(guó)家戰(zhàn)略，“十四五”時(shí)期40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），保障性租賃住房成為重點(diǎn)城市新增住房供應(yīng)的主力。

??隨著資產(chǎn)證券化融資工具不斷完善，“投融管退”閉環(huán)被打通，保租房或?qū)⒊蔀榉科蟛季值囊粋€(gè)新賽道，一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金，增加企業(yè)的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也可以開辟一條新的融資路徑。