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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）繼9月23日，長(zhǎng)沙提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新后，10月28日，南昌“力爭(zhēng)”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍。

??據(jù)悉，10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》提出，將協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。不過(guò)值得注意的是，此后查詢江西省住建廳網(wǎng)站，已經(jīng)沒(méi)有該政策的相關(guān)信息。

??事實(shí)上，今年以來(lái)，部分城市盡管沒(méi)有明確提出退出集中供地，但實(shí)際上已經(jīng)對(duì)全年集中供地的批次進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，不再嚴(yán)格執(zhí)行“全年三次”。如武漢9月21日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步全力做好我市集中供地有關(guān)工作的通知》明確，在9月、10月、11月連續(xù)安排三個(gè)批次集中供地，全年集中供地將會(huì)達(dá)到6次。

??而早在今年年初的時(shí)候，北京、青島、武漢、重慶、濟(jì)南、廈門、蘇州、鄭州8城均已明確表示全年供地將分四個(gè)批次進(jìn)行。與此同時(shí)，隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越多的城市也在不斷加入。截至目前，無(wú)錫、蘇州已完成第四批集中土拍，北京、上海、深圳、杭州、武漢、南京、長(zhǎng)沙、天津等地也已推出了第四批次集中供地公告。

??去年伊始的集中供地制度，今年多地正在靈活調(diào)整。

??集中供地原有效應(yīng)減弱

??去年2月末，22個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)始實(shí)行“兩集中”供地模式，即全年將分3批次集中統(tǒng)一實(shí)施招拍掛土地出讓活動(dòng)。彼時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)過(guò)熱，推行這一政策的目的在于穩(wěn)定樓市、控制地價(jià)。值得注意的是，除22城外，去年徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城也自發(fā)加入了“兩集中”供地的隊(duì)伍。而從去年土拍的實(shí)際情況來(lái)看，集中供地政策確實(shí)起到了一定的穩(wěn)地價(jià)效果。

??不過(guò)，今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷下行，房企資金壓力加劇，投資意愿減弱，土地市場(chǎng)也明顯遇冷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；至此，開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比連續(xù)18個(gè)月收窄，其中連續(xù)6個(gè)月同比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從累計(jì)數(shù)據(jù)上看，今年房企投資意愿仍處于低位，整體投資信心并沒(méi)有恢復(fù)。

??從今年集中土拍的整體表現(xiàn)來(lái)看，溢價(jià)率下行、地塊底價(jià)成交現(xiàn)象也在逐漸增多。

??如此次申請(qǐng)退出集中供地的南昌，2022年計(jì)劃供應(yīng)土地25280畝，經(jīng)歷了前兩輪集中土拍遇冷后，其土地供應(yīng)計(jì)劃完成率僅為25.6%，且多數(shù)地塊以底價(jià)成交為主。而在10月11日的第三批集中土拍中，其推出的22宗涉宅地塊有12宗因無(wú)人出價(jià)流拍，流拍率高達(dá)55%。

??據(jù)中房網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)，2022年重點(diǎn)22城首批集中供地整體溢價(jià)率約為4%，第二批集中供地的整體溢價(jià)率僅為3.05%，而從近期已完成第三批和第四批集中供地的城市表現(xiàn)來(lái)看，底價(jià)成交和低溢價(jià)率仍在延續(xù)。如濟(jì)南第三批集中供地18宗地塊全部底價(jià)成交、無(wú)錫11宗地塊均底價(jià)成交，武漢平均溢價(jià)率為0.1%，天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……近日已完成第四批集中供地的無(wú)錫和蘇州所有地塊也均底價(jià)成交。

??土地市場(chǎng)持續(xù)低迷下，若繼續(xù)保持此前的集中供地模式，非但不能發(fā)揮應(yīng)有效應(yīng)，土拍效率也將大打折扣。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，今年國(guó)企、央企以及城投拿地的比重進(jìn)一步上升，民營(yíng)房企拿地意愿不高，集中供地對(duì)企業(yè)的資金流要求較高，集中供地政策發(fā)揮的效應(yīng)降低。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地政策落實(shí)到目前，出現(xiàn)了一些新情況。而目前集中供地的模式，和穩(wěn)地價(jià)的關(guān)系反而少了，更多體現(xiàn)為各地加大土地供應(yīng)、確保土地出讓金穩(wěn)定的導(dǎo)向。

??集中供地進(jìn)入因城施策階段

??在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管集中供地制度實(shí)施兩年時(shí)間不到，但在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化的局面下，集中供地出現(xiàn)優(yōu)化調(diào)整是正常的。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地、三道紅線和房貸集中度政策都是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)候出臺(tái)的措施，而當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境出現(xiàn)了變化，對(duì)于此類政策提出調(diào)整，吻合了市場(chǎng)化導(dǎo)向，也體現(xiàn)了“一城一策”的重要決策。

??一位華東區(qū)房企投拓人士坦言，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，常態(tài)化供地可以使得拿地更加靈活。集中供地需要企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)籌措到大量的資金，資金壓力較大。“有時(shí)不參加集中供地不是地塊不好，而是銷售回款還沒(méi)到賬。”

??王小嬙亦表示，在當(dāng)前土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)當(dāng)?shù)氐耐僚哪Ｊ竭M(jìn)行調(diào)整，集中供地進(jìn)入因城施策階段。

??中房研協(xié)近日發(fā)布的一份報(bào)告指出，在當(dāng)前市場(chǎng)下行和庫(kù)存增加壓力下，集中供地或會(huì)加大部分城市土地流拍現(xiàn)象，使得土地市場(chǎng)形勢(shì)更為低迷，也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于樓市未來(lái)預(yù)期更為悲觀。因而，現(xiàn)階段需要落實(shí)地方的屬地責(zé)任，政策的及時(shí)介入可以穩(wěn)定住市場(chǎng)的預(yù)期和信心。當(dāng)前全國(guó)土地市場(chǎng)熱度還在下滑，但不同區(qū)域不同城市之間土拍熱度分化較大，因此多地階段性調(diào)整集中供地政策是必要的，同時(shí)因地制宜調(diào)整供地模式也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。