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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）2021年對(duì)于所有和房地產(chǎn)有關(guān)的人來(lái)說(shuō)，又是不尋常的一年。這一年，行業(yè)在一系列政策的作用下，正式進(jìn)入了去杠桿周期，全年基本呈現(xiàn)出了“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢(shì)。

??作為“十四五”開(kāi)局之年，在新的征程和起點(diǎn)上，這一年房地產(chǎn)行業(yè)更是發(fā)生了許多令人印象深刻的事，牽動(dòng)著每一個(gè)地產(chǎn)人的神經(jīng)。

??中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)zhongfangwang）通過(guò)對(duì)這一年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些“高頻詞”梳理，總結(jié)出了10大關(guān)鍵詞，與大家回顧一起走過(guò)的2021。

??房住不炒

??自2016年首次提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位以來(lái)，“房住不炒”就成為了近年來(lái)樓市調(diào)控政策的總基調(diào)。而且這一定位連續(xù)多年在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中重申，2021年已是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第5次明確提及“房住不炒”。

??具體到市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，上半年部分熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)不斷上漲，在“房住不炒”定位下，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼。主管部門(mén)更是迅速采取了針對(duì)性措施，年內(nèi)對(duì)銀川、徐州、金華、泉州、惠州、廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無(wú)錫、南昌等18個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市進(jìn)行了約談、督導(dǎo)以及調(diào)研，進(jìn)一步強(qiáng)化熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控，穩(wěn)定各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。在一系列超強(qiáng)力度的房地產(chǎn)調(diào)控舉措之下，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)降溫明顯。

??與此同時(shí)，“十四五”規(guī)劃綱要中也再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。可以預(yù)見(jiàn)的是，“房住不炒”作為頂層設(shè)計(jì)，將是指導(dǎo)行業(yè)的長(zhǎng)期方針。

??良性循環(huán)

??2021年，個(gè)別頭部房企出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約，引發(fā)了市場(chǎng)不小的震動(dòng)。同時(shí)，這一恐慌情緒在行業(yè)內(nèi)蔓延，進(jìn)一步影響到了房企融資、拿地以及銷(xiāo)售回款等。疊加多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著史上最困難的時(shí)刻。

??而良性循環(huán)是一個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。9月末，在央行2021年第三季度例會(huì)上，罕見(jiàn)提及與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，并強(qiáng)調(diào)做到“兩個(gè)維護(hù)”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??12月6日，中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)，其中對(duì)于房地產(chǎn)的表述，首次提到了“良性循環(huán)”；之后兩天的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也進(jìn)一步明確了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

??高層的持續(xù)發(fā)聲，表明已經(jīng)關(guān)注到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)路徑遇阻帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。近期高層和主管部門(mén)頻繁釋放“暖市”信號(hào)，特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年房地產(chǎn)工作的定調(diào)，對(duì)穩(wěn)預(yù)期起到了一定作用，最終將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)軌道，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)稅

??房地產(chǎn)稅的話(huà)題幾乎每年都會(huì)被提及，但今年可以說(shuō)有一個(gè)巨大的突破，就是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的推進(jìn)。

??2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。而近日，中國(guó)人大網(wǎng)又公開(kāi)了兩份房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相關(guān)文件。一份是財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆對(duì)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》的說(shuō)明；另一份是全國(guó)人民代表大會(huì)憲法和法律委員會(huì)對(duì)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》審議結(jié)果的報(bào)告。

??一時(shí)間，房地產(chǎn)稅改革與試點(diǎn)快速“落地”，迅速成為了一個(gè)“現(xiàn)象級(jí)”討論話(huà)題。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于明年落地，只待公布實(shí)施的城市了。

??房貸集中度管理

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2021開(kāi)年的第一項(xiàng)大事非“房貸集中度管理”莫屬。

??1月1日正式實(shí)施的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，并對(duì)超限的銀行實(shí)施名單制管理，要求限期完成整改。

??這項(xiàng)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的提出，意味著資金供應(yīng)端的收緊，通過(guò)房地產(chǎn)貸款增速的控制，來(lái)防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。在此之前，高層和相關(guān)部門(mén)已多次對(duì)房地產(chǎn)金融問(wèn)題和亂象表示了擔(dān)心，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清甚至撰文指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

??這個(gè)后來(lái)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“兩道紅線(xiàn)”的房貸集中度管理制度，對(duì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)的影響是十分深遠(yuǎn)及巨大的。由此帶來(lái)的資金收緊和全面去杠桿，讓房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性收縮，同時(shí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也因此批量下調(diào)中國(guó)房企債券的信用評(píng)級(jí)，讓房企海外融資近乎停擺。隨著各地方金融機(jī)構(gòu)對(duì)收緊執(zhí)行力度的加強(qiáng)，甚至是對(duì)整改“寬限期”層層加碼式的縮短，一些金融機(jī)構(gòu)“一刀切”抽貸、斷貸也時(shí)有發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫，房企銷(xiāo)售和回款也陷入了困境，再疊加對(duì)于房企“三道紅線(xiàn)”的監(jiān)管要求、各地方對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)，房企資金周轉(zhuǎn)壓力空前加劇。而隨著個(gè)別房企因資金鏈斷裂而出現(xiàn)的債券違約、債務(wù)違約和理財(cái)產(chǎn)品違約等，越來(lái)越多的房企陷入現(xiàn)金流緊張的困境，甚至進(jìn)一步陷入更多違約和被擠兌的“惡性循環(huán)”之中。

??隨著三季度末“兩個(gè)維護(hù)”和“良性循環(huán)”的推出，房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策風(fēng)向回暖，房企的資金問(wèn)題和融資環(huán)境得到了極大的緩解。但房企必須認(rèn)識(shí)到的是，防范房地產(chǎn)金融亂象帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是金融制度方面的長(zhǎng)期要求，過(guò)去的高杠桿模式已經(jīng)一去不返，如何合理規(guī)劃業(yè)務(wù)、規(guī)模、債務(wù)和企業(yè)治理結(jié)構(gòu)才是發(fā)展的王道。

??集中供地

??2021年，中國(guó)土拍市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)新規(guī)則——“兩集中”供地。

??2月末，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市以南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市宣布實(shí)行“兩集中”土地出讓方式，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，每年不超過(guò)3次。

??相較于以往的土拍方式，集中供地會(huì)對(duì)房企資金產(chǎn)生分流，能一定程度上控制土拍市場(chǎng)的熱度，達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目的。

??不過(guò)，從全年集中土拍情況來(lái)看，“劇情”還是比較跌宕起伏的。首輪集中供地?zé)岫群芨撸糠譄狳c(diǎn)城市溢價(jià)率高企，房企多“馬甲”圍攻地塊現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。在第二輪土拍中，不少城市提高了競(jìng)拍門(mén)檻，同時(shí)規(guī)則上開(kāi)始打“補(bǔ)丁”，如限馬甲、限溢價(jià)、競(jìng)配建等。在規(guī)則約束和政策調(diào)控的持續(xù)高壓下，第二輪土拍熱度果然大幅下降，甚至可以說(shuō)是“遇冷”。而第三輪土拍，土拍規(guī)則相較于第二輪的“嚴(yán)苛”，開(kāi)始逐步釋放“友好”信號(hào)；不過(guò)盡管如此，土拍熱度仍舊偏冷，地方企業(yè)及國(guó)企“兜底”特征顯著，民營(yíng)房企拿地慎之又慎。

??二手房指導(dǎo)價(jià)

??最近幾年，不少熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)亂象頻出，掛牌價(jià)虛高、房源頻繁調(diào)價(jià)、業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)等行為十分“囂張”。

??為打擊樓市投機(jī)炒作，2月8日，深圳宣布推出二手房參考價(jià)制度，正式打響了地方政府對(duì)二手房?jī)r(jià)格管控的發(fā)令槍。

??隨后，多個(gè)城市相繼跟進(jìn)，包括廣州、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無(wú)錫、寧波、衢州、金華、三亞等城均建立了二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制或要求進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，引導(dǎo)二手房理性交易，維穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期。

??二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制的建立，對(duì)于打擊炒房投機(jī)的效果也比較明顯。幾個(gè)月下來(lái)，包括廣州、深圳、成都等地二手房市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。此外，在一些二三線(xiàn)城市中，也有降溫加速跡象。

??學(xué)區(qū)房

??2021年，多地重拳出擊整治學(xué)區(qū)房炒作行為，讓學(xué)區(qū)房以往的“光環(huán)”正漸趨暗淡。

??自4月30日，中共中央政治局會(huì)議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)”以來(lái)，年內(nèi)全國(guó)各大城市陸續(xù)展開(kāi)行動(dòng)，嚴(yán)查嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，至少有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都、南京、廈門(mén)、溫州、合肥、石家莊、杭州、海口、沈陽(yáng)、蕪湖、濱州等17城發(fā)布了相關(guān)政策整頓學(xué)區(qū)房炒作。

??與此同時(shí)，不少城市還推行教育體制改革，通過(guò)多校劃片、教師輪崗制度、大學(xué)區(qū)招生等措施來(lái)維護(hù)優(yōu)質(zhì)教育資源的均衡配置，有效促進(jìn)學(xué)區(qū)房降溫。

??限跌令

??2021年，在熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，一些非熱點(diǎn)城市為防止當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)過(guò)快下跌，紛紛出臺(tái)了樓市“限跌令”。

??8月11日，湖南岳陽(yáng)發(fā)文規(guī)定，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格既不能高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，成為第一個(gè)祭出“限跌令”的城市。在8月中旬，唐山市有關(guān)部門(mén)約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，旨在打壓惡意降價(jià)，保持市場(chǎng)健康平穩(wěn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至年底，至少有岳陽(yáng)、惠州、唐山、桂林、沈陽(yáng)、昆明、江陰、鄂州、孝感、張家口、株洲、永州等21個(gè)城市發(fā)布了“限跌令”，就防范房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題給出指導(dǎo)性意見(jiàn)。

??實(shí)際上，地方出臺(tái)“限跌令”一方面原因是在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下的另類(lèi)調(diào)控政策，其目的同樣是防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。另一方面原因在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大可能會(huì)引發(fā)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開(kāi)發(fā)貸款。而“限跌令”在一些城市的出現(xiàn)，更能說(shuō)明地方政策調(diào)控的精準(zhǔn)化與精細(xì)化。如果將部分城市出臺(tái)的“限跌令”解讀為放松房地產(chǎn)調(diào)控，多少有些夸大其詞。

??暴雷

??暴雷一詞，在近幾年的P2P行業(yè)時(shí)有出現(xiàn)，但在2021年的房地產(chǎn)行業(yè)中，它卻頻繁“出鏡”。

??事實(shí)上，房企暴雷并不是2021年才有的現(xiàn)象，不過(guò)以往涉及的都是中小房企或是微型房企，而這一年卻已有超過(guò)20家大型房企陷入了暴雷困境。其中影響最大的就是恒大，大量債務(wù)違約、理財(cái)無(wú)法兌付、拖欠款項(xiàng)、項(xiàng)目停工等新聞被持續(xù)曝出。

??而房企集中暴雷導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步收緊了對(duì)民營(yíng)房企的融資，隨著出事房企數(shù)量不斷增加，購(gòu)房者預(yù)期愈發(fā)悲觀，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下。

??與此同時(shí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大規(guī)模下調(diào)房企信用等級(jí)，也成為了壓死駱駝的“最后一根稻草”。一時(shí)間房企遭遇股價(jià)和美元債“雙殺”，融資更是難上加難。

??好在四季度之后房地產(chǎn)行業(yè)“利好”頻出，年底市場(chǎng)也有所回暖；同時(shí)，房企也在積極自救，不少暴雷房企也在進(jìn)行資產(chǎn)重組，外界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期也在持續(xù)修復(fù)中。

??保障性租賃住房

??保障性租賃住房作為完善我國(guó)住房保障體系的重要政策部署，2021年被高層連續(xù)提及，同時(shí)也提升到了更重要的高度。

??4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。7月22日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。12月6日和12月10日，中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中均指出要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

??事實(shí)上，自7月份以來(lái)，多地就陸續(xù)出臺(tái)了保障性租賃住房的政策，部分省市也制定了“十四五”時(shí)期保障房建設(shè)數(shù)量目標(biāo)。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)至少已有上海、廣州、杭州、南京、廈門(mén)、無(wú)錫等17城公布了“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)。

??從中央到地方，各地都在積極發(fā)力保障性租賃住房的建設(shè)工作，預(yù)計(jì)未來(lái)保障性租賃住房也將是各地住房發(fā)展工作中的一項(xiàng)“重頭戲”。