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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）調(diào)控效應(yīng)疊加影響下，下半年全國(guó)樓市普遍降溫。最明顯的一個(gè)信號(hào)是，歷來(lái)有著樓市晴雨表的十一“黃金周”明顯失色。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，十一假期（2021年10月1日-10月7日，下同）60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房累計(jì)成交187萬(wàn)平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達(dá)到33%，慘淡行情可見(jiàn)一斑。

??二線新房成交同比跌幅超四成，三四線明顯轉(zhuǎn)冷

??從各線城市表現(xiàn)來(lái)看，一線城市購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，同比僅微降8%，顯著高于2019年同期。其中，北京、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”。克而瑞研究中心認(rèn)為，放量主要集中在國(guó)慶前三天，不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響。

??反觀上海，受限于短期供應(yīng)“缺口”，部分樓盤(pán)甚至出現(xiàn)認(rèn)籌完畢后關(guān)閉樣板間、不接待看房者等情況影響，十一成交同比下降88%，但仍超2019年同期167%。而廣州樓市則略顯低迷，十一假期僅成交6.57萬(wàn)平方米，屬3年同期成交最低。

??二線樓市方面，同比跌幅達(dá)42%，較2019年下降5成以上。值得注意的是，不同城市間迎來(lái)輪動(dòng)行情：青島、濟(jì)南等內(nèi)陸城市開(kāi)啟了以價(jià)換量的收割模式，部分樓盤(pán)7折賣(mài)房，以此帶動(dòng)了一波剛需集中釋放，同比2020年同期成交持增。福州雖然尚未擺脫疫情陰霾，不過(guò)供應(yīng)放量（超70個(gè)樓盤(pán)持續(xù)加推），疊加降價(jià)促銷(xiāo)，仍取得了不錯(cuò)的走量效果。杭州方面，市場(chǎng)熱度延續(xù)，購(gòu)房者成交熱情有增無(wú)減，十一成交量達(dá)3年同期新高，為16.73萬(wàn)平方米。相較而言，中西部城市諸如武漢、長(zhǎng)沙、南寧、蘭州等進(jìn)入了需求疲軟期，成交表現(xiàn)顯著不及去年同期，市場(chǎng)下行持續(xù)加劇。

??三四線方面，成交明顯轉(zhuǎn)冷，在不同能級(jí)中降幅居首，其同比下降高達(dá)49%。從各城市市場(chǎng)表現(xiàn)上看，同比跌多漲少，分化持續(xù)加劇。其中，上漲城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交保持高熱狀態(tài)，同比上漲3成以上，與2019年同期相比，均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)；而半數(shù)三四線共計(jì)23城同比跌幅在5成以上，部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬(wàn)平方米，創(chuàng)3年同期新低，市場(chǎng)慘淡程度可想而知。

??調(diào)控政策延續(xù)分化

??近年來(lái)，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控日益趨嚴(yán)。

??9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

??由此可見(jiàn)，管理層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心依舊。另一方面，近年來(lái)部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控，也在依照“因城施策、一城一策”的原則，進(jìn)行有序部署。對(duì)于那些市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，調(diào)控會(huì)層層加碼。而對(duì)于市場(chǎng)降溫過(guò)度，部分企業(yè)大幅降價(jià)等行為，地方也會(huì)及時(shí)通過(guò)約談或出臺(tái)政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)。

??10月9日，杭州市公安局微信公眾號(hào)發(fā)布公告稱(chēng)，自2021年10月15日（含）起，落戶政策調(diào)整為具有全日制普通高校本科以上學(xué)歷者（本科45周歲以下，不含45周歲；碩士50周歲以下，不含50周歲），在杭州市區(qū)落實(shí)工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū)；全日制普通高校博士研究生（55周歲以下，不含55周歲）學(xué)歷者，可享受“先落戶、后就業(yè)”政策。對(duì)比此前規(guī)定，此次政策有兩個(gè)變化，第一，取消了大專(zhuān)生人才引進(jìn)落戶的政策。第二，碩士研究生此前可以“先落戶，后就業(yè)”，但現(xiàn)在需先有工作并繳納社保。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，此前杭州人才政策相當(dāng)寬松，這也使得各類(lèi)人才通過(guò)落戶的方式進(jìn)入杭州，進(jìn)而獲得了購(gòu)房資格。類(lèi)似情況下，杭州樓市炒作比較明顯。而此次杭州對(duì)于此類(lèi)人才政策進(jìn)行了堵漏。適當(dāng)收緊落戶，相對(duì)會(huì)減少購(gòu)房群體，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)等有積極的作用。

??10月8日，東莞發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，嚴(yán)管二手房的導(dǎo)向，在原有網(wǎng)簽價(jià)公示制度基礎(chǔ)上出臺(tái)新規(guī)，強(qiáng)化二手房住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)和信息公開(kāi)的力度，在參考價(jià)制定方面，其明確了三個(gè)錨，即稅務(wù)部門(mén)、金融部門(mén)的評(píng)估價(jià)格以及周邊一手樓盤(pán)網(wǎng)簽價(jià)格。

??杭州和東莞，作為熱點(diǎn)城市的代表，政策出現(xiàn)收緊。反觀，哈爾濱成為近期首個(gè)全面的“救市”代表城市。

??10月9日，據(jù)哈爾濱新聞網(wǎng)顯示，哈爾濱近日發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，主要強(qiáng)調(diào)兩個(gè)方面：一是，全范圍為房企減負(fù)。如降低預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)、加快預(yù)售資金的返還、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷(xiāo)活動(dòng)等。二是，多渠道強(qiáng)化去庫(kù)存，包括對(duì)大學(xué)生和新市民實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限、公寓產(chǎn)品落實(shí)民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等。同時(shí)，在財(cái)政、金融、稅費(fèi)等方面提出了更多保障。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次哈市政策是基于市場(chǎng)的矛盾點(diǎn)采取的精準(zhǔn)舉措。當(dāng)前全國(guó)很多城市的樓市矛盾，已經(jīng)從過(guò)熱開(kāi)始轉(zhuǎn)為過(guò)冷。而且過(guò)冷中也出現(xiàn)了新的風(fēng)險(xiǎn)。積極出臺(tái)政策進(jìn)行保障，符合預(yù)期。一方面有助于促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍，另一方面也有助于促進(jìn)房企經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健。

??事實(shí)上，此前已經(jīng)有部分壓力城市開(kāi)始“限跌”和“托市”。出于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的需要，岳陽(yáng)、昆明、唐山、沈陽(yáng)、江陰、株洲和張家口等7個(gè)城市通過(guò)出臺(tái)相關(guān)文件或采取約談的方式落地“限跌令”。此外，包括長(zhǎng)春、肇慶、珠海、中山和惠州等5個(gè)城市在財(cái)稅層面出臺(tái)了支持性政策，以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。

??雖然地方調(diào)控出現(xiàn)一定分化，但調(diào)控整體依然還是以“穩(wěn)”為主。壓力城市為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑，但政策微調(diào)依然要在堅(jiān)持“房住不炒”的框架下進(jìn)行。同時(shí)需要強(qiáng)調(diào)的是，不宜將部分城市的“救市”行為解讀成調(diào)控放松的信號(hào)，更應(yīng)該將其理解為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的一種手段。

??四季度樓市難言樂(lè)觀

??展望四季度，雖然市場(chǎng)整體環(huán)境有望進(jìn)一步改善，但政策仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍存在調(diào)整壓力。

??鑒于“金九”爽約，疊加十一“黃金周”慘淡收?qǐng)觯硕鹧芯恐行念A(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀，同比降幅預(yù)計(jì)進(jìn)一步擴(kuò)大，而累計(jì)同比增幅也將持續(xù)收窄，至年末或?qū)⒌霖?fù)區(qū)間。

??不過(guò)“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。克而瑞研究中心認(rèn)為，核心一二線需求依舊堅(jiān)挺，房企推盤(pán)積極性也相應(yīng)高漲，預(yù)計(jì)整體成交仍有望高位維持。相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，信貸收緊使得本就疲軟的購(gòu)買(mǎi)力更加難以為繼，首付、月供壓力盡顯，去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。