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??中房網訊 （亞晨/文）調控效應疊加影響下，下半年全國樓市普遍降溫。最明顯的一個信號是，歷來有著樓市晴雨表的十一“黃金周”明顯失色。

??克而瑞研究中心日前發布的數據顯示，十一假期（2021年10月1日-10月7日，下同）60個重點監測城市新房累計成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達到33%，慘淡行情可見一斑。

??二線新房成交同比跌幅超四成，三四線明顯轉冷

??從各線城市表現來看，一線城市購房需求相對“堅挺”，同比僅微降8%，顯著高于2019年同期。其中，北京、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”。克而瑞研究中心認為，放量主要集中在國慶前三天，不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響。

??反觀上海，受限于短期供應“缺口”，部分樓盤甚至出現認籌完畢后關閉樣板間、不接待看房者等情況影響，十一成交同比下降88%，但仍超2019年同期167%。而廣州樓市則略顯低迷，十一假期僅成交6.57萬平方米，屬3年同期成交最低。

??二線樓市方面，同比跌幅達42%，較2019年下降5成以上。值得注意的是，不同城市間迎來輪動行情：青島、濟南等內陸城市開啟了以價換量的收割模式，部分樓盤7折賣房，以此帶動了一波剛需集中釋放，同比2020年同期成交持增。福州雖然尚未擺脫疫情陰霾，不過供應放量（超70個樓盤持續加推），疊加降價促銷，仍取得了不錯的走量效果。杭州方面，市場熱度延續，購房者成交熱情有增無減，十一成交量達3年同期新高，為16.73萬平方米。相較而言，中西部城市諸如武漢、長沙、南寧、蘭州等進入了需求疲軟期，成交表現顯著不及去年同期，市場下行持續加劇。

??三四線方面，成交明顯轉冷，在不同能級中降幅居首，其同比下降高達49%。從各城市市場表現上看，同比跌多漲少，分化持續加劇。其中，上漲城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交保持高熱狀態，同比上漲3成以上，與2019年同期相比，均實現翻倍增長；而半數三四線共計23城同比跌幅在5成以上，部分經濟欠發達、缺乏產業支撐的三四線諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創3年同期新低，市場慘淡程度可想而知。

??調控政策延續分化

??近年來，在“房住不炒”的總基調下，房地產調控日益趨嚴。

??9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開的房地產金融工作座談會上強調，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制。

??由此可見，管理層對房地產調控的決心依舊。另一方面，近年來部分城市的房地產調控，也在依照“因城施策、一城一策”的原則，進行有序部署。對于那些市場過熱，房價上漲過快的城市，調控會層層加碼。而對于市場降溫過度，部分企業大幅降價等行為，地方也會及時通過約談或出臺政策，以穩定市場。

??10月9日，杭州市公安局微信公眾號發布公告稱，自2021年10月15日（含）起，落戶政策調整為具有全日制普通高校本科以上學歷者（本科45周歲以下，不含45周歲；碩士50周歲以下，不含50周歲），在杭州市區落實工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區；全日制普通高校博士研究生（55周歲以下，不含55周歲）學歷者，可享受“先落戶、后就業”政策。對比此前規定，此次政策有兩個變化，第一，取消了大專生人才引進落戶的政策。第二，碩士研究生此前可以“先落戶，后就業”，但現在需先有工作并繳納社保。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，此前杭州人才政策相當寬松，這也使得各類人才通過落戶的方式進入杭州，進而獲得了購房資格。類似情況下，杭州樓市炒作比較明顯。而此次杭州對于此類人才政策進行了堵漏。適當收緊落戶，相對會減少購房群體，對于穩定市場等有積極的作用。

??10月8日，東莞發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，嚴管二手房的導向，在原有網簽價公示制度基礎上出臺新規，強化二手房住房價格指導和信息公開的力度，在參考價制定方面，其明確了三個錨，即稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網簽價格。

??杭州和東莞，作為熱點城市的代表，政策出現收緊。反觀，哈爾濱成為近期首個全面的“救市”代表城市。

??10月9日，據哈爾濱新聞網顯示，哈爾濱近日發布了《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，主要強調兩個方面：一是，全范圍為房企減負。如降低預售許可的標準、加快預售資金的返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動等。二是，多渠道強化去庫存，包括對大學生和新市民實施購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限、公寓產品落實民用價格標準等。同時，在財政、金融、稅費等方面提出了更多保障。

??嚴躍進分析認為，此次哈市政策是基于市場的矛盾點采取的精準舉措。當前全國很多城市的樓市矛盾，已經從過熱開始轉為過冷。而且過冷中也出現了新的風險。積極出臺政策進行保障，符合預期。一方面有助于促進市場交易的活躍，另一方面也有助于促進房企經營的穩健。

??事實上，此前已經有部分壓力城市開始“限跌”和“托市”。出于穩房價、穩預期的需要，岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰、株洲和張家口等7個城市通過出臺相關文件或采取約談的方式落地“限跌令”。此外，包括長春、肇慶、珠海、中山和惠州等5個城市在財稅層面出臺了支持性政策，以緩解房地產市場下行壓力。

??雖然地方調控出現一定分化，但調控整體依然還是以“穩”為主。壓力城市為市場減壓，防止城市房價出現大幅下滑，但政策微調依然要在堅持“房住不炒”的框架下進行。同時需要強調的是，不宜將部分城市的“救市”行為解讀成調控放松的信號，更應該將其理解為穩定房地產市場秩序的一種手段。

??四季度樓市難言樂觀

??展望四季度，雖然市場整體環境有望進一步改善，但政策仍較為嚴格，短期市場仍存在調整壓力。

??鑒于“金九”爽約，疊加十一“黃金周”慘淡收場，克而瑞研究中心預計，四季度房地產市場難言樂觀，同比降幅預計進一步擴大，而累計同比增幅也將持續收窄，至年末或將跌至負區間。

??不過“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉。克而瑞研究中心認為，核心一二線需求依舊堅挺，房企推盤積極性也相應高漲，預計整體成交仍有望高位維持。相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，信貸收緊使得本就疲軟的購買力更加難以為繼，首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。