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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）第二批集中供地進行時，盡管是在“計劃”之中，但也出現(xiàn)些“意料之外”。

??進入8、9月份，本應該是第二輪集中供地密集公告或出讓時間，不過，截止目前，22城中僅有3城完成了第二批集中供地出讓，多城第二批集中供地掛牌被臨時叫停、調(diào)整后又陸續(xù)重啟，還有部分城市掛牌公告仍在延期中。

??總體來說，“集中供地”制度作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要組成部分，正在各城不斷的調(diào)整與完善中，更加符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的初衷。

??第二批集中供地清單陸續(xù)出爐

??目前來看，22城第二批集中供地“節(jié)奏”開始分化，整體呈現(xiàn)出三種進度。

??廈門、長春、無錫3城土拍已完成；北京、深圳、杭州、青島、南京、武漢等11城已陸續(xù)掛牌土地出讓公告，其中，深圳、杭州、青島、南京、合肥等部分城市此前暫停或延期了土地出讓，修改土拍規(guī)則后，陸續(xù)“返場”；而鄭州、福州、沈陽、長沙、天津、上海、蘇州、濟南等8城暫時還在等待中。

??從已完成第二批集中供地的城市來看，廈門、長春、無錫共計成交75宗地塊，土地成交面積約601萬平方米，成交金額為857.3億元。其中，廈門率先開啟第二批集中供地出讓，土地市場依然火熱，成交地塊平均溢價率為25.4%；而長春第二次集中土拍再度遇冷，平淡的表現(xiàn)與首次集中供地如出一轍。

??從陸續(xù)公布第二批供地計劃的城市來看，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京等11城掛牌地塊數(shù)量為525宗，土地出讓面積約為2795萬平方米，與首批集中供地掛牌情況相比，地塊數(shù)量增加了19%，土地出讓面積增加了11%。值得注意的是，相較于首批集中供地，北京、深圳、成都、青島、寧波5城此次的土地數(shù)量和面積有了較大幅度的增加，尤其是深圳，第二批地塊數(shù)量多了近3倍，總土地面積翻了一倍有余。

??多城緊急更改第二批集中供地規(guī)則

??在第二批集中供地過程中，不少城市突然按下“暫停鍵”。如8月17-19日，濟南、杭州和沈陽三城先后宣布第二批集中供地出讓中止或延期，而此前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達10余個。

??目前，從重啟第二批集中供地的城市以及天津、福州等部分城市在中止或延期公告中的內(nèi)容可以看出，多城第二批集中供地的競買規(guī)則有了重大調(diào)整。

??從調(diào)整后的競買規(guī)則看，主要落腳于調(diào)整競買人資質(zhì)條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯(lián)動以及嚴格購地資金審查等內(nèi)容。

??如在地塊溢價率方面，多地對住宅類用地設定出讓最高價，嚴格控制住宅用地溢價率不突破15%的上限。其中，深圳公告中提到，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%；北京規(guī)定整體溢價率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價率不高于15%；廣州、杭州、青島、南京等城也同樣規(guī)定土拍溢價率控制在15%以內(nèi)。

??在房地聯(lián)動方面，深圳提出，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調(diào)2.8%-9.1%不等。廣州則在熱點片區(qū)明確規(guī)定宗地范圍內(nèi)未來建成的房屋售價最高限價，如黃埔限價在2.85萬-4.6萬/平，南沙限價在2.4-3.78萬/平。與此同時，武漢、南京等地也同樣開展房地聯(lián)動機制。

??在競買人資金審核方面，青島、杭州等地均規(guī)定，參與競買的企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保和其他相關(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預付款等。成都還明確了懲罰機制，對于違規(guī)房企，不予退還競地保證金，并增加一年內(nèi)不得參加土地招拍掛限制等。

??此外，多個城市還針對第一批次集中供地中出現(xiàn)的“馬甲”拿地情況提出禁令。北京、廣州、南京、合肥等城規(guī)定，同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競買。在此基礎上，杭州規(guī)定，除競品質(zhì)地塊外，同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買；深圳則規(guī)定，同一企業(yè)最多參與3宗地塊競買。

??值得注意的是，北京還首次提出，拿地企業(yè)開發(fā)建設過程中若有違法違規(guī)行為或企業(yè)原因出現(xiàn)群訴群訪和負面輿情的將取消其競買資格。

??土地市場發(fā)展更加平穩(wěn)健康

??業(yè)內(nèi)人士表示，此次的集中供地嚴格堅持了“房住不炒”的定位要求，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，土拍規(guī)則調(diào)整并不會使行業(yè)趨勢短期內(nèi)有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發(fā)商利潤和房屋品質(zhì)，這樣的共識基本已形成。

??三盛控股董事會主席林榮濱認為，集中供地目的是為了把地價限下來，但是從第一次供地的情況來看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暫停鍵；現(xiàn)在第二批供地發(fā)生了非常多政策的變化，更傾向于有品質(zhì)和各方面給房地產(chǎn)留下一定的空間，這個對房地產(chǎn)行業(yè)整體是一件好事。

??相關(guān)研究機構(gòu)則指出，建立有效的購地審查有利于維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或?qū)⑹艿较拗疲瑯右?guī)模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。隨著第二批集中供地土拍規(guī)則迎來優(yōu)化調(diào)整，一些中小房企或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機會。