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??中房網訊 （亞晨/文）一場地產圈的重量級發(fā)布會，如約而至。

??3月16日，“2021中國房地產TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產高峰論壇”在上海舉行。會上，中國房地產業(yè)協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發(fā)布了《2021中國房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力測評研究報告》，業(yè)內備受關注的“中國房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單正式揭曉。（點擊查看完整測評研究成果>>）

??這項開展了13年的測評研究成果，已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。每次的測評成果發(fā)布，不止是檢閱與評測，同時更是一場行業(yè)觀點與思想交流的饕餮盛宴。

??本次發(fā)布的測評研究報告指出，目前我國房地產行業(yè)的發(fā)展邏輯正經歷著深刻變化，從監(jiān)管政策、金融環(huán)境到需求、產品和技術，都與以往有了很大不同。在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速呈現放緩，行業(yè)分化態(tài)勢愈加明顯。

??那么，對于2021年的中國房地產市場會呈現出什么新變化？又會有哪些新趨勢？行業(yè)格局是否已經固化？房企要如何創(chuàng)新來謀求新發(fā)展？

??本次峰會邀請的17位業(yè)內外專家、學者，以及企業(yè)領袖都給出了自己的答案。

中國房地產業(yè)協會會長 馮俊

??馮俊：“十四五”期間房地產業(yè)需要落實四項任務

??中國房地產業(yè)協會會長馮俊表示，剛剛閉幕的十三屆全國人大四次會議通過的《“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，也是房地產業(yè)和房地產企業(yè)在新的發(fā)展階段需要遵循的指南。在馮俊看來，房地產業(yè)有四項任務需要去落實：

??第一，要堅持綠色發(fā)展。《綱要》提出了節(jié)能減排的目標，這也是為了實現到2035年達到碳排放峰值、2060年達到碳中和這一目標的階段性安排。建筑能耗在全社會能耗中大體上要占到40%，建筑垃圾占城市垃圾大體上也是40%。要實現節(jié)能減排的目標，房地產業(yè)負有重要的責任。

??第二，要為擴大消費改善人民生活品質作新的貢獻。住房消費是群眾消費的重要組成部分，美好居住生活是群眾美好生活的重要組成部分。隨著經濟社會的發(fā)展和群眾收入水平的提高，群眾對住房的質量、功能、服務，都提出了新的要求。這既是房地產業(yè)發(fā)展的動力，也是房地產業(yè)滿足人民群眾新的需求的責任。

??第三，要全面推進房地產業(yè)數字化。一方面，以數字化為途徑，推進智慧建造；另一方面，推進數字技術在流通、家居生活服務方面的應用。增強房地產企業(yè)的技術創(chuàng)新能力和投入。

??第四，要為房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展做貢獻。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。房地產企業(yè)有兩個認識問題需要解決，一是生產的目的及服務對象，是滿足人民群眾居住生活需要還是盲從某些人投資、投機性需求；二是企業(yè)的發(fā)展模式，靠高杠桿維持企業(yè)的發(fā)展不但對企業(yè)長期發(fā)展造成隱患，也對經濟社會的發(fā)展構成風險，必須改弦易轍了。

?中國房地產測評中心主任、易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：房地產行業(yè)格局趨于穩(wěn)定

??上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主任、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，經過多年的高速發(fā)展，房地產行業(yè)的格局也開始趨于穩(wěn)定。相較于去年3月份，今年2021年10強的變動率為10%，50強變動也只有10%，相對來說強者比較穩(wěn)定。

??從行業(yè)角度來看，丁祖昱認為行業(yè)的發(fā)展也發(fā)生了變化，從高速增長到今天行業(yè)可能會慢慢步入緩慢增長，如果不能在融資給予房地產支持，“五道紅線”出來之后，資金鏈會長期保持相對緊張的態(tài)勢，房地產行業(yè)和房地產企業(yè)的增長都會受到比較大的限制。

著名經濟學家、北京大學國家發(fā)展研究院院長、教育部長江學者特聘教授 姚洋

??姚洋：城市化仍然是經濟增長的推動力

??著名經濟學家、北京大學國家發(fā)展研究院院長、教育部長江學者特聘教授姚洋表示，我們的城市化目前仍然滯后于收入水平，所以未來十幾年城市化還有發(fā)展的空間，城市化仍然是中國經濟增長的下一個增長點。

??一方面，城市化本身有很多的推動，比如技術進步等；另一方面，城市化對消費也有推動作用，通過搞雙循環(huán)推動國內的消費，城市化就是一個重要的方面。目前，農村居民收入普遍沒有城市高，因為農村居民的收入水平低。如果給一定的收入水平，農村的消費水平就會提高。但農村居民還是會面對非常多的未來風險和不安定因素。所以他有更多的儲蓄，還是要建房子，所以城市化會提高消費水平。

恒大集團副總裁、首席經濟學家，恒大經濟研究院院長 任澤平

??任澤平：住房制度改革長效機制靠人地掛鉤和金融領域

??恒大集團副總裁、首席經濟學家，恒大經濟研究院院長任澤平表示，中國的住房制度改革長效機制就是八個字：“人地掛鉤”和“金融領域”。能不能把貨幣利用好，實現人地掛鉤，是中國住房制度的根本。房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。人是需求，土地是需求，金融是飯碗。要振興、開發(fā)一個城市，土地指標要向它傾斜。

??在任澤平看來，中國現在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，這在經濟學來看是最普通不過的常識。土地指標是服務于人，以及社保、土地等等。“十四五”規(guī)劃以及這次兩會提出未來重點發(fā)展就是城市群都市圈，就是把土地指標服務于人。

建設部原副部長、黨組副書記 劉志峰

??劉志峰：加強創(chuàng)新，促進房地產行業(yè)高質量發(fā)展

??建設部原副部長、黨組副書記劉志峰表示，黨的十九大以來，中央反復強調高質量發(fā)展，房地產行業(yè)作為重要的民生領域，如何高質量發(fā)展，劉志峰從微觀層面給出了五條建議：

??第一，要嚴格執(zhí)行即有標準，即有規(guī)范，確保住房質量問題。

??第二，延長建筑壽命。延長建筑使用壽命，大力推進綠色住所。

??第三，嚴厲打擊偷工減料、以次充好、弄虛作假的行為。

??第四，加強創(chuàng)新，促進行業(yè)高質量發(fā)展。創(chuàng)新是房地產行業(yè)高質量發(fā)展的動力，要以問題為導向，要實現群眾安全舒適健康居住為目標，要把數字化、智能化、互聯網融入房地產。

??第五，完善房地產高質量發(fā)展相適應的評價體系，逐步提高質量占比的權重，使房地產測評工作更好體現高質量發(fā)展和綠色發(fā)展。

中國房地產業(yè)協會副會長、易居中國董事局主席 周忻

??周忻：數字化是中國房企2021年戰(zhàn)略選擇

??中國房地產業(yè)協會副會長、易居中國董事局主席周忻分享了他對今年房地產行業(yè)發(fā)展的觀察。周忻表示，中國房地產企業(yè)做到今天這么大規(guī)模，要更加注重房地產建筑的質量，重視企業(yè)穩(wěn)定健康地發(fā)展。周忻介紹，去年曾做過針對物業(yè)管理公司的滿意度調查，發(fā)現一半投訴是針對建筑質量，所以TOP500房企要更加重視房屋建筑質量。

??談到未來，周忻稱全球貨幣放水和“三道紅線”的出臺，促使房企要戰(zhàn)略性思考未來發(fā)展。同時，周忻認為，在2021年這個戰(zhàn)略一定是中國房地產行業(yè)數字化。他介紹，截至目前百強房企大多數重金布局數字化，其中數字化營銷和全鏈路交易是一些頭部企業(yè)必做的事情。

??今年為幫開發(fā)商在房地產行業(yè)形成一個新的數字化的營銷體系，易居花了大量的力氣。雖然去年“雙11、雙12”線上賣房在行業(yè)影響力非常大，但在數字化營銷和全鏈路交易上還要做很多年，易居希望在2021年能夠跟中國地產行業(yè)的開發(fā)商一起共同見證這個行業(yè)的變化。

新希望地產執(zhí)行總裁姜孟軍

??姜孟軍：將產業(yè)和地產賦能

??新希望地產執(zhí)行總裁姜孟軍介紹，地產僅僅是新希望集團一個小板塊，它繼承了集團的綠色基因，也恪守了成長法則。新希望地產規(guī)模中等，管理精細。過去7年復合增長達到75%，超過了1千億，在集團里面只占不到20%。

??姜孟軍稱，現在集團給出的任務是要轉型，產業(yè)支持成為唯一考核的主要指標。在國家大形勢下，地產行業(yè)要進行轉型，最重要的就是產業(yè)和地產進行一個鏈接。姜孟軍表示，希望地產未來成為大集團產業(yè)和客戶的雙向鏈接。其他產業(yè)能給地產賦能，因為地產是一個行業(yè)服務的載體和流量入口，將來是鏈接消費者最方便的通道，未來希望地產和物業(yè)服務把這塊鏈接做好，形成優(yōu)勢。而新希望地產未來主要是在鄉(xiāng)村振興，一芯兩翼，把產業(yè)和地產進行賦能。

上坤集團董事長 朱靜

??朱靜：房企未來應該具備的四個重要能力

??上坤集團董事長朱靜表示，房地產行業(yè)在現在這個時間點，再靠過去單一的能力，原來的高度，或者高的杠桿能力，這些理念已經過去了，未來是綜合實力的競爭。朱靜稱，在這樣一個17萬億的市場，有很大的區(qū)域化布局和區(qū)域化特征的市場，可以將它理解成是一個斗地主、爭上游的模式。朱靜認為，這個行業(yè)的市場容量夠大，能不能在這個行業(yè)真正成長起來，應該具備四個重要的能力，即：戰(zhàn)略清晰的投資能力、產品能力、運營能力和人才儲備的能力。

?中梁控股執(zhí)行董事、聯席總裁 李和栗

??李和栗：政策引導房地產向穩(wěn)定方向發(fā)展

??中梁控股執(zhí)行董事、聯席總裁李和栗表示，如果0分到10分評價來2021年房地產大的格局，感覺地產行業(yè)趨勢七八分還是有的，整體來講房地產行業(yè)還是穩(wěn)定的導向，政策具有延續(xù)性，沒有出現大的系統性的問題，政策的導向必然會引導行業(yè)向一個穩(wěn)定的方向發(fā)展。

??李和栗認為，目前行業(yè)整體向好，當然也會出現新的問題。從目前整個需求看，土地端壓縮整個行業(yè)利潤，倒逼企業(yè)自身提升，必須向管理靠近，要拓寬自身的發(fā)展，可能大家相對比較趨同，這種情況下不能太樂觀。但是也不要太悲觀，要適應政策。在一些細分市場加強管理，降低成本，提升效率。

龍記泰信集團執(zhí)行總裁 楊江輝

??楊江輝：投資能力是成長型房企核心競爭力

??龍記泰信集團執(zhí)行總裁楊江輝表示，宏觀上，供給端集中供應政策的出臺，會使整個行業(yè)的資源要重新分配，行業(yè)會有嚴重的分化。作為成長型房企，必須有自己的打法。對于企業(yè)而言，一定要有好的戰(zhàn)略清晰和投資運營能力，不斷提升產品能力。

??從整體看，楊江輝認為行業(yè)分化確實存在。但分化是一個相對論，不同類型、不同規(guī)模、不同打法的房企，只要有自己的資源，運用好不同的打法，應該會有生長空間。對于成長型房企，最核心的還是要注重投資能力。因為拿地的標準、競爭力和區(qū)域度，影響了金融杠桿、合作杠桿，但只要企業(yè)認清自己的競爭優(yōu)勢，都可以做好。對企業(yè)來說，要在熱點城市以外的地方打游擊戰(zhàn)，做好小的投資能力把控，要有好的心態(tài)。

大家房產總經理 顧飛

??顧飛：堅持“品牌戰(zhàn)略、全產業(yè)布局”謀新發(fā)展

??大家房產總經理顧飛表示，房地產行業(yè)存在一些不確定性因素，政策層面“房住不炒”，其他不確定性包括新冠影響和國際影響等。另一方面，因為政策層面在去泡沫，但是像深圳、杭州等非常好的一些城市，二手房倒掛非常厲害，這也帶來了一些新的問題。

??對此，顧飛提出兩個戰(zhàn)略：一是，堅定不移走品牌戰(zhàn)略。長期來看，現在認為房子很多，但是好的房子很少，未來要造一些好的房子，做出品牌。二是，從產業(yè)布局的角度，目前也提出1+2+N的全產業(yè)生產布局，1是商業(yè)地產，2是投資板塊，還有一些發(fā)展?jié)摿Φ模瑸槲磥碜鲆恍┎季郑琋在裝修，在物業(yè)，在養(yǎng)老等也做了一些布局。顧飛強調，“我們一定不是做轉行，是做相關行業(yè)的布局”。

?中南建設董事、中南置地高級副總裁 唐曉東

??唐曉東：從“只開發(fā)”到“全聯動”

??中南建設董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示，房地產行業(yè)的基本面還在，量還在，但行業(yè)是分化的。目前這個階段，要重視政策調控，房地產行業(yè)和其他行業(yè)不同的是，調控是常態(tài)，而在特定的調控中要適應這個常態(tài)。

??唐曉東認為，每家企業(yè)要有自己清晰的戰(zhàn)略，政策雖然變化，但要做好人力和品牌規(guī)劃。多看到上下游能力的延伸和拓展。對于中南，“兩條線、多航道“一起來做，中南想把自己簡單地從開發(fā)商變成又會開發(fā)又會運營又會服務的聯動企業(yè)，這樣可以更好地發(fā)現新的市場。比如城市更新市場，比如在新興產業(yè)化新興城鎮(zhèn)化過程中，可以捕捉到方向。唐曉東坦言，今年大家不要回避問題，在強監(jiān)管政策之下，各家企業(yè)做好現金管理，對內要看到投資的回報，真實反映你的財報，這是最重要的。

當代置業(yè)高級副總裁、集團研發(fā)設計院總經理 韓飛宇

??韓飛宇：房企的“三新兩周期”

??當代置業(yè)高級副總裁、集團研發(fā)設計院總經理韓飛宇建議，還是要給行業(yè)一個相應的空間。包括兩個方面，第一個方面是危機，或者叫做穩(wěn)定。第二是基本，簡單就是“三新兩周期”。第一新是新市場，整個行業(yè)的規(guī)模在控制，但希望在長效機制下，逐漸呈現一個健康良好的態(tài)勢。第二是新經濟，產生更多的玩法，比如運營、資產、新農村建設、城鎮(zhèn)化建設帶來的機遇。第三是希望從產品端真正可以實現價值，做時間的朋友。而“兩個周期“，簡單說一個是硬件周期，是投入本身對于房屋品質的不懈追求。第二個是軟件的更新周期，就是指運營，軟性服務加入直接面向C端客戶，通過一個場景的合理邏輯解決一種生活方式，讓大家從體驗和客戶的整個感受端來感受到做產品的誠意。

康橋集團副總裁 肖春和

??肖春和：分清戰(zhàn)略和戰(zhàn)術，做好管理和品質

??康橋集團副總裁肖春和表示，小不等于弱，大不等于強，企業(yè)的戰(zhàn)略只要定位不是把規(guī)模的增長放在第一要務的情況下，這種標準是對行業(yè)利好。

??肖春和從兩點分析：第一，對于政策調控，從戰(zhàn)略上還是堅持深耕+績效，這樣可以讓管理費用降低，品牌有提升。肖春和認為，單在金融受到控制的時候，子彈打向你該打的地方，這是戰(zhàn)略。第二，戰(zhàn)術上首先還是管理，目前的管理還屬于粗放式管理，硬效率可以再提升一些，投資的金融成本再高一點，營銷的溢價空間能不能多一點，品質再做好一點，這幾個點做到了其實企業(yè)的競爭力就強了。在其看來，未來的房地產還是要把戰(zhàn)略和戰(zhàn)術分清楚，把自己的管理和品質做好，讓客戶有很好的口碑，這樣可以做得更好。

樂邁亞洲總裁 陳梅

??陳梅：供應商追求服務品質的同時也要注重創(chuàng)新

??樂邁亞洲總裁陳梅表示，未來的城市包括很多的新東西，市場會很大，這也是一個大好機會。不過目前大家對自己的房子還是會不滿意，因為家里住的是人，所有基于人性的產品服務和管理運營，對于開發(fā)商和供應商都是一個挑戰(zhàn)，這是我們要思考的。

??作為供應商，陳梅稱想追求品質，對產品有要求，對供應商也要有要求，而最重要的是可以創(chuàng)新。因為作為傳統制造業(yè)，一直追求每一個時間段有自己新的產品。作為企業(yè)，要更加關注環(huán)保安全健康。對于新型供應商，是創(chuàng)新型思想包容開放的企業(yè)一起探討這些材料。

全筑股份副總裁 孫海軍

??孫海軍：強化自身再尋新賽道

??全筑股份副總裁孫海軍表示，作為房地產行業(yè)的下游企業(yè)，對這個行業(yè)又愛又怕。現在對房地產行業(yè)新的定義是經濟的壓艙石、穩(wěn)定器，還是很重要的。在其看來，“房住不炒”疊加“三道紅線”等政策，使得房地產發(fā)展面臨很多困難和壓力。

??對此，孫海軍建議企業(yè)可以關注兩個變化：一個是不斷強化自身，加強人員調整，優(yōu)化產品結構，注意資金管理，防范金融風險。另外，要聚焦新材料、新工藝、新應用，聚焦產品升級，加快產品轉型提高效率。做到這幾點后，再尋找新賽道，投入新方向。

老板電器副總裁 洪偉光

??洪偉光：住房需求從“有房住”向“住好房”轉變

??老板電器副總裁洪偉光認為，政策調整下住宅的金融屬性發(fā)揮越來越少，更多還是回歸居住功能。對老百姓來講，從有房住，逐步轉化為住好房。

??不管兩千萬還是兩百萬一套房，大家的需求一樣，現在似乎沒有人滿意。從洪偉光分享的數據來看，自2016年開始住宅精裝修發(fā)展較快，到今天一年交付量超過三百萬套。從可監(jiān)測的數據發(fā)現，因為低檔裝修標準的大量出現，中檔以上的裝修標準從18年開始逐步下滑。洪偉光表示，還是希望大家關心產品，關心每一位業(yè)主，為他們的住宿或者生活創(chuàng)造一些符合需求的產品。

??洪偉光強調，因為老板電器是一家從C端跨越到B端的實體制造業(yè)企業(yè)，內部想做大、做強和做長遠。老板電器把做長放在第一位，從79年建立到現在，穿越了多個階段，2013年已經完成了交接單，現金流很重要，選擇對老板肯定不會錯。