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??位于成都市武侯區三環外的武侯萬達廣場最近風波不斷：產權無法辦理、稅費被挪用、商鋪遭抵押，更有來自全國各地776位投資業主租金被拖欠。一系列問題都將武侯萬達廣場推上風口。

??“我就是奔著投資和萬達的牌子去的，2016年通過按揭貸款購買了一個商鋪，本以為通過租金收益還貸，但從2019下半年開始就沒收到租金，已過去一年多，都快支撐不起了。”武侯萬達廣場業主水月（化名）向中國房地產報記者表示。

??記者從網上查閱獲悉，自2019年6月前后不斷有小業主在人民網《留言板》及當地問政平臺留言求助以下問題：項目無法正常支付租金、拖欠稅款導致大產權證無法辦理等。

??過去一年多，當地政府也曾多次搭建溝通平臺，有部分業主在去年四季度和今年二季度收到過一定比例租金，但截至目前仍有大量業主沒有拿到租金。

??武侯區簇錦街道辦相關負責人告訴記者，武侯萬達廣場開發公司潤利鑫已陷入膠著，目前有債務16.2億元。對于潤利鑫公司債務問題，政府相關部門正加緊協調，希望促使潤利鑫公司資產重組或采取必要措施，避免投資業主再次遭受利益損失，并督促業主方籌措資金，加快推進776戶投資業主不動產權辦理事項。

??租金沒了！

??記者調查得知，“武侯萬達廣場”原為“雙楠尚品廣場”，2012年由四川永競集團旗下的成都潤利鑫置業有限責任公司（以下簡稱“潤利鑫”）開發建設，業態包含寫字樓、商業和公寓。

??2016年，為了更好的運營發展，潤利鑫決定與萬達商業管理集團簽訂合作協議，由萬達負責運營這一商場。這是萬達集團以輕資產運營模式在四川合作的首個項目。

??新商場面積10萬平方米，其中8.5萬平方米由潤利鑫持有，另外1.5萬平方米通過潤利鑫子公司成都鑫利來企業管理有限公司（以下簡稱“鑫利來”）以“售后返租”形式運營。

??作為成都主城區第四座萬達廣場，武侯萬達廣場一經亮相便吸引多方關注，眾多業主前來購買。最終共有776戶投資業主簽約。

??記者從業主與鑫利來簽署的商鋪委托經營合同看到，“售后返租”約定返租期為8年-20年；

??回報方面，前10年是購房總價6%，后10年以9%作為投資回報。

??據測算，鑫利來每年需支付1.5萬平方米租金，總費用為3300萬元，季度租金為834萬元。

??鑫利來主要通過武侯萬達運營所獲收益進行支付。按照之前簽訂協議約定，萬達武侯分公司負責招商經營，收益按萬達武侯分公司30%、潤利鑫70%比例進行分配。

??當時，業主認為武侯萬達廣場不僅是“成都武侯區重點商業項目”，還有萬達品牌加持，對于它的未來都充滿了期待。

??沒想到，這樣的預期并沒有到來。

??“當時朋友都勸我對‘售后返租’商鋪要謹慎，但當我看到年化收益在6%至9%，又想到是萬達在運營就投了。”水月表示，現在我最擔心潤利鑫破產重組，導致個人資產和收益無法保障；現在產權證也沒有辦理。

??家住成都羊犀立交的業主龍女士也向記者表示，當時和女兒看到武侯萬達廣場銷售時，認為周邊樓房多、人流也大，同時考慮是萬達運營，就選了一間總價60余萬元的4樓鋪面，當時承諾每月返租3000多元，“現在已累積有一年多沒有支付租金了，經政府協調后今年春節前支付一次，但只有租金的5%。”

??“我們中還有很大一部分業主買了商鋪未備案，備了案的也沒辦理產權，風險很大。”龍女士說。

??“武侯萬達廣場從開業至今基本都處于虧損狀態，所獲收益無法支付小業主租金，出現了租金拖欠情況。”一位資深業內人士表示。

??面對諸多疑問，記者采訪了四川永競集團董事長李思奇。這位70多歲老者告訴記者：“2016年與萬達簽約進行輕資產項目合作，也是相信萬達運營能力和品牌影響力，按照萬達進場要求，我們對商鋪進行了一輪改造，花了1.6億元，當初萬達方面承諾年運營收益在1.2億元以上，如今相差甚遠。”

??李思奇為記者算了一筆賬，按照當初設想，我公司自持8.5萬平方米商鋪收益是可以支付1.5萬平方米“售后返租”租金的，但現在運營收益過低，無法支付租金。

??“加上租金、工程建設、融資等公司負債已高達16.2億元，根本無力支付小業主租金。”李思奇表示，目前正積極想辦法對項目進行轉讓，如沒有人接手，項目最終將面臨破產清算。

??生意為何如此冷清？

??讓人不解的是，潤利鑫持有8.5萬平方米收益為何不足以支付業主1.5萬平方米“售后返租”租金？在成都其他3座萬達廣場經營狀況都較好的情況下，武侯萬達廣場為何生意如此冷清？

??對于這一問題，多位業內人士認為主要有以下幾個原因：

??一是施工進展較慢。2014年，三環外武侯新城還沒有一個具備足夠規格的商業綜合體項目，正式洞見了城市新興區域巨大的潛在需求及發展空間，武侯萬達廣場強勢進駐武侯新城腹地，希望給這片區域發展添上濃墨重彩的一筆。

??由于施工建設進展較慢，直到2017年12月這一商場才正式開業。這6年武侯新城周圍已興起大悅城、龍湖金楠天街、新城吾悅廣場等大型商業綜合體，錯失了先機。

??另外，從位置上看，幾大商業綜合體合圍在武侯立交周圍三公里范圍內，武侯萬達廣場距離新城吾悅廣場直線距離為1.1公里，距離中糧大悅城直線距離為1.3公里，形成三足鼎立局面，競爭異常激烈。

??記者調查也發現，在新城吾悅廣場和大悅城擠壓下，武侯萬達廣場人氣比較淡。據武侯萬達廣場某店鋪店員說，“商場平時沒有人，周六周日搞活動時稍微多點”。

??二是電商沖擊與疫情影響。

??三是運營管理存在一定問題。“從開業到現在不足4年時間，僅萬達派駐商場的總經理就換了4人。”武侯萬達廣場一經營商家表示。

??陷入膠著的項目

??據不完全統計，截至2020年9月，潤利鑫公司負債約16.2億元，其中大業公司貸款8.5億元、成都建工集團工程款4.1億元，以及776戶投資業主租金等費用。

??2019年7月成都市武侯區就接到小業主信訪，隨即組織開展協調溝通，去年10月潤利鑫公司多方籌措資金，向部分投資業主支付了2019年三季度租金的50%，但四季度僅支付租金的25%。截至今年10月前一直未支付租金。

??2020年7月，一部分投資業主又向四川省委第二巡視組反映這一項目的租金返還及產權辦理等問題，后經政府多方協調，武侯萬達分公司落實款項160萬元，于10月16日代潤利鑫支付投資業主今年第二季度租金，約是總租金的15%。

??武侯區簇錦街道辦相關負責人告訴記者，對于潤利鑫公司債務問題，政府相關部門正加緊協調，希望促使潤利鑫公司資產重組或采取必要措施，避免投資業主再次遭受利益損失，并督促業主方籌措資金，加快推進776戶投資業主不動產權辦理等事項。

??武侯萬達分公司運營部李經理也對記者表示，這個項目很復雜，我們與潤利鑫是輕資產合作關系，之前它們公司賬戶因訴訟被凍結了，到現在沒有進行交接，收益也打不進公司賬戶。經政府協調，現在我們代為支付小業主今年第二季度的部分租金。當記者問及商場運營及招商具體情況時，對方表示無法提供。

??北京盈科（成都）律師事務所銀行與互聯網法律事務部副主任麻建表示：“售后返租”本身涉嫌違反相關規定，也踩了非法集資“紅線”，該項目一旦出現破產清算，不足以保護普通債權人分配，可能會出現大比例損失。如果要保取利益，只有通過刑事程序查明是否有非法集資行為，優先解決小業主賠償問題，減少一些損失。