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??“太卷了，有的盤調價優惠甚至達7位數。”一位房地產中介機構人士感慨地說。

??“金九銀十”之際，深圳新房市場已上演“促銷搶跑潮”，多個樓盤傳出調價消息。位于龍華區的幸福城臻園，開盤不到兩個月總價直降百萬元；南山區的同樂公館直接將“5字頭特價”做成條幅掛上樓體；龍崗區、坪山區也有樓盤降價后，售價已相當于開盤備案價的6折。

??9月22日至9月28日這一周，深圳市南山區蛇口的開云府“最低4.9萬元/平方米”的促銷信息發布后，在市場上備受矚目。

??面對今年僅剩最后3個月的沖刺窗口，以及高庫存、低去化的現實，打折降價、讓利換量已成為不少開發商最直接的回流資金方式。

??面對市場這一情況，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，降價促銷是目前市場獲客的關鍵，不僅是深圳，各地樓市都有類似情況，主要原因是樓市進入存量時代，新房銷售競爭激烈，必然會有企業大幅降價賣房。

??“一旦有樓盤比周邊競品調價幅度大，降價樓盤往往也能‘降’出一波銷售高潮。”李宇嘉表示，但目前市場需求有限，如果下一步沒有更大幅度的調價，樓盤可能又會回到疲軟狀態。

??降總價引客流

??不同于過往的“工抵房”“送車送黃金”等營銷噱頭，今年“金九銀十”期間，深圳不少開發商的調價已是“真刀真槍”開干。

??位于深圳市龍華區的幸福城臻園是本輪降價潮的典型代表之一，該項目于今年7月底開盤，備案均價6.46萬元/平方米，戶型為96~163平方米三至四房，折后總價在489萬元~1025萬元間。

??“開盤去化情況很慘淡，這已經是開發商第二次大降價了。”深圳市龍華區一房產中介機構人員胡宇表示。

??在8月份，幸福城臻園已開始推出“一口價”房源，99平方米三房戶型總價最低435萬元，被房地產中介機構形容為“一夜瘋狂直降60萬元”，按該戶型最低備案總價608萬元計算，價格已打7折。

??9月底，幸福城臻園推出多套“國慶特價房源”，價格較8月再次降低，96平方米三房總價僅410萬元起，房源價格對比開盤直降109萬元；142平方米大戶型總價最低僅703萬元，該戶型最低備案總價為904萬元。

??胡宇表示：“這次十一促銷，開發商拿出的促銷房源都是不錯的樓層，目前單價最低‘4字頭’，但項目備案單價最高可是超過了7萬元/平方米。”

??在房產中介機構平臺上，幸福城臻園周邊的次新房壹成中心十區，近期二手房掛牌均價為5.9萬元/平方米，成交均價約5.5萬元/平方米。

??從項目現場看，8.8的高容積率、56層的超高層住宅、保障房比例較高等因素，是導致幸福城臻園難以獲得市場青睞的主要因素。深圳市房地產信息平臺顯示，開盤兩個月的幸福城臻園，截至9月28日，861套房源僅備案11套，去化率為1.28%，是龍華區今年以來開盤去化率最低的樓盤。

??除了幸福城臻園，位于深圳市南山區的同樂公館也加入了“直降百萬元行列”。該項目只有1棟樓，于今年6月取證，共103套房源，戶型為91~230平方米，備案均價8萬元/平方米。深圳市房地產信息平臺顯示，截至9月28日，同樂公館僅備案2套房源，去化率僅1.9%。

??值得注意的是，9月份以來，該項目沒有采取“特價房”的促銷形式，而是整體下調了未售房源價格，調價后91平方米三房總價僅518萬元，該戶型最低備案總價為681萬元，價差高達163萬元。

??“價格跳水后，最低僅5.6萬元/平方米，真的是龍華價買南山房了，四房的價格更是一降再降，相當于備案總價直降200萬元。”幸福城臻園項目片區的房產中介機構人員表示。

??打響“促銷戰”

??本輪“價格戰”的覆蓋面還在擴大。無論是深圳核心區，還是傳統外圍區域，從剛開盤的新規項目到現房在售的尾盤，均祭出了“價格”這把利刃。

??今年7月初，位于深圳市寶安區的信達珺悅名都開盤，256套房源共有179人登記凍資，在后續的企業開盤宣傳中，項目開盤銷售108套，去化約42%。國慶期間，項目推出20套“國慶特價房”，折后單價最低6.5萬元/平方米，總價578萬元起。有房產中介機構人士表示，項目原本備案均價高達8.1萬元/平方米，對比備案價格，“特價房”總價直減70萬元~100萬元不等。

??綜合來看，截至9月28日，信達珺悅名都備案房源僅43套，去化率僅有1.7%。資料顯示，項目2015年被納入城市更新單元計劃，原開發主體為中南集團，在中南集團陷入困局后，2022年項目一度停工，2023年由信達地產接手操盤。

??深圳市坪山區的首個“新規項目”天健瑞云府，近期也因下調價格備受關注。

??該樓盤于4月取證入市，備案均價為3.25萬元/平方米；9月份，項目重新調整備案價，調整后價格為1.95萬元~2.5萬元/平方米。項目所在片區的房地產中介機構人士告訴中房君：“瑞云府76平方米三房總價現在為150萬元起，原先備案總價220萬元左右，平均每套房降價70萬元。”

??為加速資金回籠，不少尾盤狀態的現房項目幾乎是“半價清盤”。

??深圳市坪山區的花樣年好時光，2021年備案均價高達4.2萬元/平方米，如今折后單價僅2.2萬元/平方米起，售價已創下該樓盤歷史新低。

??位于深圳市福田區的加福華爾登府邸，曾因67層的超高層飽受爭議，該項目2021年開盤入市，備案均價高達9.5萬/平方米，當前，項目均價已降至約6.8萬元/平方米。

??同樣開盤至今4年未清盤的，還有位于深圳市羅湖區的東海富匯豪庭，項目備案均價8.7萬元/平方米，目前房源折后單價5.1萬元/平方米起，也接近6折出售。

??盡管如此，也有地產業內人士表示：“有些賣了幾年的尾盤即使折扣力度很大，折后價格也只是當前片區均價水平，降價行為除了背刺老業主，實際效果可能并不高。”

??老業主投訴

??讓利換量背后，是深圳新房市場仍舊較為嚴峻的庫存壓力。

??深圳中原研究中心數據顯示，截至8月末，深圳全市新房住宅預售存量為336.1萬平方米，去化時間將近10個月，庫存量與去化時間均再次上升。

??并且，深圳當前約有3成新房為現售狀態，若加上現售房源，深圳新房總庫存量將會更大，實際去化周期也更長。深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，目前深圳新房市場分化嚴重，不僅是區域之間，同區域的項目之間也非常明顯，去化不佳的開發商只能降價促銷，南山、龍華等降價項目皆是如此。

??“調價樓盤越來越多，主要還是因為市場還存在低迷情況，中西部區域降價幅度和降價項目數量較去年顯著減少，東部部分區域庫存壓力大，降價風險仍然較高。”鄒少偉說道。

??深圳市坪山區一項目營銷負責人稱，目前，客戶量少是新房項目面臨的最大困難。他表示：“大部分項目都在進行銷售減員，同時給地產中介機構加傭金加禮品，目前坪山區幾乎沒有成交價超過3萬元/平方米的新房，無論是現房項目還是新規樓盤，都在降價。”

??9月中旬，深圳市市場監督管理局坪山監管局發出了一份《關于規范坪山區商品房預售價格備案事項的通知》，通知內容顯示，近期坪山區多處樓盤大幅度降價銷售商品房，先后引發多次批量市民投訴及輿情。

??因此，該通知中也提及，房地產開發企業未按規定辦理商品房預售價格備案，或者價格調整幅度超出最近一次備案價格15%未辦理備案變更的，市場監管部門將依據《深圳市房地產市場監管辦法》的有關規定實施行政處罰。

??此舉一度被認為是主管部門為防止開發商斷崖式降價的“限跌令”，對此，深圳市市場監督管理局相關工作人員上周向媒體表示，該文件屬實，已直接下發給片區各房地產開發企業，通知的目的絕非網上流傳的“限跌”，而是要進一步規范商品房預售價格備案行為，維護公正、透明的市場價格秩序。

??李宇嘉認為，當前深圳房價仍有較大下跌壓力，“限跌”與過往的“限漲”一樣，行政命令手段很難起到相應作用，當開發商面臨資金鏈壓力需回籠資金時，往往會采取更多更隱蔽的措施盡快出貨。

??“深圳其他區域一旦有樓盤下跌幅度過大，相關部門同樣會啟動這樣的限制措施，這是必然的，也是各地方樓市都有的正常舉措，我們更應該關注的還是市場形勢與開發商的壓力。”李宇嘉表示。

??鄒少偉分析稱，目前深圳東部新房存量高，去化周期高企，競爭非常激烈，開發商只有比周邊所有競品價格更低才能快速出貨，因此一次性降價幅度甚至達到二三成，造成了價格踩踏，導致坪山價格持續快速下行。他認為，即使是“限跌令”也無法起到止跌作用，價格由市場供需決定，坪山市場供給遠遠大于需求。

??“目前，開發商只有降價這一條路，‘限跌令’只不過是延緩了降價節奏。”鄒少偉表示。