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??珠海樓市正以新的姿態迎接挑戰與機遇。

??雖都是最早一批對外開放的經濟特區，不同于深圳的“深圳速度”，“宜居宜游”成為了珠海的特有標簽。

??2019年，伴隨粵港澳大灣區規劃橫空出世，位居粵港澳橋頭堡位置且生態宜居的珠海一時風光無兩，加持以斗門區為先的限購政策松綁，區域樓市也開始高頻高調出現在全國視野，吸引一批又一批外地購房團。

??樓市熱度推高后，緊隨而來卻是房地產行業的整體下行，從全國購房團蜂擁，到隨后的量價齊跌，庫存高企，不過短短幾年時間。

??如今，房地產迷霧尚未散去，珠海雖憑借其獨特的旅游城市標簽和生態環境優勢，仍然吸引著部分外地購房者的目光，但也面臨著新的“去庫存”挑戰與“產品”機遇。

??卷土重來的“購房團”

??將時間拉回到2019年，隨著粵港澳大灣區規劃的正式發布，與當時已開通的港珠澳大橋，以及包括諸如橫琴粵澳深度合作區、深珠合作示范區、第二批自貿區等各類政策禮包的不斷傾斜，區域發展的強預期被拉滿。

??基于有發展概念炒作與現有環境生態條件，加上彼時珠海局部區域的限購松綁還在帶來直接刺激，外圍目光開始不斷聚焦這座城市。

??“全國的自媒體人都帶著自己的粉絲開始了珠海的團購之路。”有市場人士不乏如此形容著當時盛況。

??當年春節后的成交已有明顯提升。據合富研究院數據，2019年3月珠海全市新房成交了4718套，環比2月上漲 167%，直接創下調控以來28個月網簽新高，其中限購最先放松的斗門區便貢獻了全市49%成交量。

??彼時，亦不乏有媒體用“虎視眈眈”形容著這群來自全國各地的購房團。

??蜂擁而來的外地購買力搭乘全國樓市上行態勢，珠海迎來了房價一路猛漲。

??據機構公開數據，到2021年上半年時，橫琴、拱北、吉大等一些板塊均價已來到“4”字頭，彼時佛山房價最高區域的還在“3字頭”，東莞也僅有南城和長安站上“4字頭”。

??隨后官方開始收緊調控，全國樓市也逐步進入下行周期，“維穩”“托底”成了高頻詞。

??雖然一輛輛大巴拉來珠海購房的場景不再頻現，但外地購房團并沒有完全消失。

??日前，位于珠海鳳凰山腳下，背山面海的恒榮城市溪谷三期便罕見迎來一組河北唐山的購房團，根據項目方公布的熱銷海報顯示，該購房團成員為恒榮置地于唐山開發的唐城·壹零壹業主，累積為珠海項目貢獻2000多萬元銷售額。

??相較于數量稀少的南下北方客戶，重新北上的港澳客戶更加不容忽視。

??得益于兩地間的房價差距，以及加持諸如“港車北上”政策實施、深中通道通車等利好推動，港澳地區人士正成為當下珠海外地購房團的主要組成，并再一次給珠海仍相對低迷的房地產市場帶來一定熱度。

??如上半年珠海全市網簽量第一項目即為賣了1064套的澳門新街坊，該盤屬于澳門居民定向銷售項目。

??有專門帶隊的中介機構人士也提到，如今從香港去往內地的“睇樓團”幾乎每周都有，且面對更友好的房價，香港人在內地置業一般更為“爽快”，成交表現尚可。

??房子越賣越多

??雖當下仍有少數外地客戶貢獻成交，但面對整體熱度下行及本地客群購買力有限，珠海市場依舊表現疲軟，板塊分化明顯。

??來自珠海市商品房預（銷）售專網統計的顯示數據，全市2024年上半年僅網簽9834套住宅，同比下降26.45%；另外價格方面也在持續探底，珠海中原數據顯示，8月份全市新房成交均價約2.26萬元/平方米，同比回落10.43%。

??量價齊跌的同時，拋售現象加劇，并伴隨而來不斷高企的存量。

??目前來看，整個珠海范圍僅貝殼平臺的二手房掛牌房源已超過5.1萬套，倘若以70%的貝殼珠海市占率計算，全市二手房掛牌量或超過7萬套。

??龐大二手房體量的背后是長期維持高位狀態的新增掛牌量，根據貝殼每月新增掛牌數據統計，僅今年1～8月，平臺新增掛牌房源累計已達3.7萬套，月新增掛牌普遍去到4000多套以上。而相對應，卻是每月僅數百套的成交量。

??“拋售是一方面，同時近年來交付樓盤增多，且限售年限縮短，也使得一大批次新盤紛紛掛牌。”有房地產中介機構人士對此提到。

??新房方面亦遭受著庫存承壓，雖近年來珠海涉宅地成交持續“縮表”，新增房源數量自2022年以來也開始大幅下降，但考慮到新房市場本身去化速度放緩，庫存依舊保持高位。

??珠海中原地產數據顯示，截至8月底，全市住宅已批庫存 374.3萬 平方米（35193套），同比增長8.38%，庫存去化周期 22.14個月。

??市場回歸產品力之爭

??一邊是“天量”庫存，一邊則是市場參與主體的全力“去庫存”。

??除了近年來政策層面的步步解綁，于房企角度，也是從價格戰到卷產品、卷服務的多樣化手段搬出。

??近日來看，為沖刺“金九銀十”，珠海多個盤再度加碼降價幅度。位于斗門湖心路的百萬級大盤東方威尼斯因清盤推出單價僅7999元/平方米的特價工抵房引發市場關注，即一套建筑面積約130平方米房源，總價約百萬元便可拿下。目前湖心路周邊其他在售項目均價普遍在1.2萬~1.5萬元/平方米。

??價格回落之外，以頭部房企為先，正同步發力產品。

??就當前珠海市場，舒適度更高的板樓變得更為常見，產品優化的宣傳也從更多開發商口中釋放，典型像珠海市占率最高的華發，便于年內高調喊出要做“新一代好房子”，做優+5.0產品；

??與此同時，建筑新規的出臺，也給房企的產品升級提供了更大發揮空間，新入市項目得房率正越來越高。

??不過值得注意的是，當房企主力“去庫存”時，因利潤空間壓縮，抑或個別企業自身危機，“保交房”之外，亦不免出現部分早期承諾配套遲遲未能兌現情況，諸如某些項目配套商業的未能如期落地、運營艱難等。

??不僅如此， 正如大多數市場觀點所認為，珠海樓市過去能快速發展起來，各式各樣的規劃、概念是關鍵，由此吸引大批“炒房客”，隨之推高區域房價。

??但目前來看，部分板塊遠沒有跟上兌現速度，進一步加深區域樓市寒意，當中不乏一些過去的網紅概念合作區。

??從呼聲高到兌現難，過程中對于購房者而言，也漸漸對“強概念”祛魅，而更加回歸好產品本身，回歸自住明顯，網簽數據顯示，改善型產品較為受歡迎。

??一直以來，珠海都堅持“綠色發展”理念，嚴控污染企業準入，守護著區域生態環境；另外在城市的規劃建設中，珠海也沒有全然追捧高密度高樓大廈，而更為注意人與自然的關系，也使得雖同屬特區城市，產業結構的豐富性與經濟增速遠不及深圳，但珠海的相對“慢節奏生活”同樣是一大獨特魅力點，并吸引而來不少外地買家。

??如何找到生態保護和經濟發展的平衡點，或是珠海的關鍵一步。