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??房子掛在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)快半年了，胡月仍沒有將其售出。

??“今年3月，我就想把觀山湖區(qū)的那套房子賣掉，但一直是有人問沒人買。”提起自己的賣房經(jīng)歷，胡月憤懣地說，現(xiàn)在貴陽房子的流通性是真的不行。

??她向記者表示，自己是在2018年高位時(shí)購買的該處房源，如今掛出的價(jià)格已較之前虧了不少。

??在另一位賣房人王鵬看來，“房子賣不出或許源于價(jià)格還沒有降到位。”

??王鵬于一周前剛簽完合同，將位于南明區(qū)的一套三居室出手。他說，“雖然賣出的價(jià)格比疫情前少了幾十萬元，但買時(shí)也不高，至少保本了。”

??貴陽本地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉琳也向賣房者建議，貴陽房?jī)r(jià)短期不可能暴漲，如果著急還是最好降價(jià)出手，后續(xù)的漲跌誰都不能預(yù)測(cè)。

??他們的賣房經(jīng)歷，折射出當(dāng)前貴陽樓市的現(xiàn)狀。

??在經(jīng)歷了短暫的高光后，自2019年起，貴陽住宅均價(jià)和成交數(shù)量就走入下滑區(qū)間。進(jìn)入2023年，這一現(xiàn)象仍未有明顯好轉(zhuǎn)。

??據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，今年上半年，貴陽二手房?jī)r(jià)格除了4月份曾小幅上漲0.8%，其余月份均環(huán)比下降。

??6月下旬，一年一度的暑假悄然而至，由于貴州省內(nèi)推出“兩免兩減半”的旅游優(yōu)惠禮包，貴陽也迎來游客的“大爆發(fā)”。7月31日，貴陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性政策的通知》，支持首次公積金貸款“既提又貸”，二次首付款降至20%，縮短兩次住房公積金貸款時(shí)間間隔限制，取消異地貸款的戶籍地限制。

??7月31日~8月1日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者走訪了貴陽市多個(gè)城區(qū)的房產(chǎn)中介門店和個(gè)別新盤，發(fā)現(xiàn)不少門店外雖游客攢動(dòng)，但門店內(nèi)實(shí)際問詢的顧客并不多。劉琳告訴記者，貴陽的購房者還是以本地剛需為主，很多購買避暑房項(xiàng)目的外省游客，也不一定會(huì)選擇位于市中心核心地段的房子。

??對(duì)于貴陽上述樓市狀況，IPG 中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，是由于供需不平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足以及債務(wù)壓力過大等因素導(dǎo)致，因此需要采取相應(yīng)的政策和措施來促進(jìn)樓市的復(fù)蘇和發(fā)展。

??短暫的火熱

??貴陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是沒有經(jīng)歷過火熱階段。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的變化是，從2016年6月到2018年3月份，貴陽房?jī)r(jià)連續(xù)上漲21個(gè)月。截至2018年3月份，貴陽住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲10.3%。

??2017年3月14日，紅巖地塊拍賣以6008元/平方米的樓面價(jià)成交，一二線城市常見的“樓面價(jià)”這個(gè)詞第一次在貴陽出現(xiàn)。以往貴陽是不談樓面價(jià)的，因?yàn)楸阋说綆缀蹩梢院雎圆挥?jì)。

??次日，貴陽當(dāng)?shù)貛讉€(gè)知名樓盤宣布每平方米漲500元。

??接著，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)繼續(xù)上漲。觀山湖地區(qū)房?jī)r(jià)很快就沖破了1萬元/平方米。

??同年，一篇名為《樓市撈金術(shù)：我是怎么在9個(gè)月把房?jī)r(jià)炒高兩三倍的》的新聞報(bào)道也引人注目，文章中的炒房者自稱，在9個(gè)月時(shí)間里，他與幾個(gè)朋友將漳州房?jī)r(jià)由每平方米6000元~8000元，炒至每平方米1.5萬元，個(gè)別樓盤甚至在2.5萬~2.8萬元間。短短9個(gè)月時(shí)間，均價(jià)上漲2~3倍。炒房者還表示，隨后他們會(huì)針對(duì)貴陽這塊價(jià)值洼地進(jìn)行炒作。

??房?jī)r(jià)的突漲和炒房團(tuán)的肆虐自然引起了政府部門的注意。2017年火爆的貴陽樓市接著迎來了幾波政策調(diào)整，也首次在貴陽出臺(tái)了限售政策，提出在貴陽市購買的新建商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；公積金二套房首付比例提高。

??但由于政策較為溫柔，在2017年對(duì)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。在2018年，貴陽房?jī)r(jià)迎來近幾年的“高點(diǎn)”。

??根據(jù)貴陽市統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，2018年1至11月，貴陽市房屋銷售面積980.28萬平方米，同比2017年僅微漲0.8%；住宅銷售面積832.23萬平方米，同比上漲4.2%；但房屋銷售金額為911.64億元，同比上年上漲29.8%；其中，住宅銷售金額730.54億元，同比上漲40.8%。

??與此同時(shí)，貴陽的土地市場(chǎng)也持續(xù)升溫。

??貴陽市公共資源交易中心數(shù)據(jù)顯示，2018年，貴陽市共成交土地239宗，成交面積共計(jì)1066.69萬平方米，成交金額合計(jì)318.28億元。到2019年，貴陽市土地成交337宗，總成交面積1729.3萬平方米，總成交價(jià)約527.1億元。相比2018年總成交面積約1066.69萬平方米和總成交價(jià)約318.28億元，再次增長(zhǎng)。

??即便在新冠疫情來勢(shì)洶涌的2020年，房企對(duì)貴陽的投資熱度依舊未減。這一年，貴陽市共計(jì)成交466宗土地，面積約1991.38萬平方米，同比增長(zhǎng)15.13%；金額約666.99億元，同比增長(zhǎng)26.11%。

??貴陽樓市卻并未如進(jìn)駐房企所愿繼續(xù)上升，而是在2019年進(jìn)入了下滑通道。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，從2019年開始，貴陽新建住宅均價(jià)持續(xù)下跌，從2019年的10522元/平方米，到2022年已降至9544元/平方米。房天下數(shù)據(jù)也顯示，貴陽二手房均價(jià)自2020年到2022年，呈現(xiàn)下滑的大趨勢(shì)。

??“幸福”相對(duì)論

??從樂觀的角度上看，貴陽不高的房?jī)r(jià)也意味著當(dāng)?shù)刭彿繅毫ο鄬?duì)較小。

??世界銀行提出發(fā)展中國家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年貴陽房?jī)r(jià)收入比為6.8，與去年上半年的7.5相比，下降了9.2%，更接近合理區(qū)間。

??“貴陽還算是個(gè)幸福感比較強(qiáng)的省會(huì)城市。”28歲的秦思南告訴記者，22歲大學(xué)畢業(yè)后就一直留在貴陽工作，如今在黔東南老家和貴陽各有一套房。

??他認(rèn)為，貴州房?jī)r(jià)普遍都不高，加上首付較低，對(duì)于工作和收入比較穩(wěn)定的人來說是努努力就能夠得著的需求。“有的同學(xué)畢業(yè)后去了一線城市打拼，盡管收入是自己的3倍，但是房?jī)r(jià)最低也是貴陽的7~8倍了，他們現(xiàn)在也沒有自己的房，所以并沒有太值得羨慕的地方。”

??“有房，現(xiàn)在居住的是花果園，缺點(diǎn)很明顯，建筑密集、樓高道窄、人口密度大、吵鬧、堵車。”林玲在接受采訪時(shí)表示，但是這依舊是在自己承受能力范圍內(nèi)最好的選擇。

??“盡管目前工資不高，但計(jì)劃在5年內(nèi)湊齊首付買一套屬于自己的房子。”畢業(yè)沒多久的田羽也認(rèn)為，貴陽的房子很適合生活，并不適合投資。

??不過，樓市低迷，有人歡喜有人憂。

??對(duì)跟胡月一樣想要出售房子的業(yè)主來說，房?jī)r(jià)低、需求少無疑是一種折磨。

??鏈家網(wǎng)站8月8日數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天貴陽真實(shí)在售二手房為44014套，較2月13日的38649套增加了5365套。

??“除非這套房子的優(yōu)勢(shì)非常明顯，相似的房源只有低價(jià)才能吸引到買家。”一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

??另一方面，由于貴陽此前供地較多，近年來貴陽樓市的新房庫存量也位于高位。

??2021年3月，克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月末，貴陽廣義商品房庫存（所謂廣義商品房即已完工未銷售的房子、未完工正在預(yù)售的房子、正在動(dòng)工還未獲得預(yù)售證的房子，已出讓地塊還未動(dòng)工的房子）達(dá)1.8億平方米，廣義庫存量第一。

??此后，克而瑞沒有再披露過貴陽的廣義商品房庫存數(shù)據(jù)。

??不過，各房企對(duì)貴陽樓市的預(yù)期已經(jīng)反映在土地市場(chǎng)上。

??把貴陽每半年的土地成交數(shù)據(jù)匯總來看，這幾年的成交數(shù)據(jù)可以說是一降再降。2021年上半年，貴陽成交可建面積696.95萬平方米，總金額251.49億元；2022年上半年，貴陽成交可建面積143.92萬平方米，總金額27.83億元；2023年上半年，貴陽成交可建面積31.86萬平方米，總金額9.13億元。

??樓市低迷背后

??作為貴州的省會(huì)城市，貴陽一直與成都、重慶、昆明并列被網(wǎng)友戲稱為“西南城市F4”，從風(fēng)景、空氣質(zhì)量、氣候等方面看，貴陽并不遜色于其余“F3”，在名氣上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于它們，是全國省會(huì)城市中不折不扣的“小透明”。

??再看經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和樓市表現(xiàn)，目前的貴陽與其余的3個(gè)西南城市也存在著不小差距。

??根據(jù)各城市的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年貴陽、昆明、成都和重慶的GDP分別為4921.2億元、7541.4億元、2.08萬億元和2.91萬億元。

??再看房?jī)r(jià)，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，重慶（主城區(qū)）新建住宅樣本價(jià)格中位數(shù)為15000元/平方米，成都為18000元/平方米，昆明為14500元/平方米，貴陽為8400元/平方米，是上述省會(huì)城市中新建住宅樣本價(jià)格中位數(shù)唯一低于1萬元/平方米的區(qū)域。

??對(duì)此，柏文喜認(rèn)為，貴陽低迷的樓市與產(chǎn)業(yè)之間存在密切關(guān)系。

??“樓市的低迷可能反映了貴陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足和產(chǎn)業(yè)升級(jí)能力缺乏。如果一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)缺乏自我升級(jí)能力，就會(huì)導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)有限，人口流入減少或收入可持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力缺失，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和價(jià)格。”他還提到，債務(wù)壓力過大等因素也影響著當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

??今年5月，貴州省人民政府發(fā)展研究中心發(fā)文稱，對(duì)貴陽、遵義、畢節(jié)、六盤水等地開展了化解貴州地方債務(wù)情況的專題調(diào)研，并發(fā)現(xiàn)債務(wù)問題已成為擺在各地政府面前重大而急需解決的問題，但受限于財(cái)力水平有限，化債工作推進(jìn)異常艱難，僅靠自身能力已無法得到有效解決。

??根據(jù)公開資料顯示，截至上年底，貴州全省的債務(wù)余額已達(dá)到1.24萬億元，其一年的全省財(cái)政收入也只不過1886.36億元。

??柏文喜表示，貴陽乃至貴州的后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展須依靠多方面因素，需要加大產(chǎn)業(yè)支持和培育，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和轉(zhuǎn)型；加強(qiáng)人才引進(jìn)和培養(yǎng)，提高人力資源的質(zhì)量和水平；還需加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高交通、通信等方面的便利性。另外，還要加強(qiáng)財(cái)政管理，合理規(guī)劃債務(wù)使用，確保債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。最后，要積極開展對(duì)外合作，吸引外資和外來企業(yè)，促進(jìn)貴州與其他地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流和合作。