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??“我們本地人一般不會過來，除非是去機場或者富士康。”連接著從鄭州市區到航空港實驗區（以下簡稱“航空港實驗區”）的高速公路上，司機一邊開車一邊說。

??下了高速公路，繼續往東開20分鐘左右，便到了航空港實驗區的標志之一——鄭州新鄭綜合保稅區，這里也是一直備受關注的富士康鄭州科技園（以下簡稱“富士康”）所在地。

??富士康是航空港實驗區引進的重大產業項目，對于加快鄭州市乃至河南省產業結構調整、經濟發展方式轉變、擴大城鄉就業、促進經濟社會發展具有重大意義。公開資料顯示，落地河南之后，富士康擁有員工總數超過25萬人，高峰期接近30萬人，為鄭州引進臺灣企業200家左右，使河南農民工外出減少80萬人。

??另據數據顯示，2022年航空港實驗區GDP達到1208億元，10年平均增速14.1%；外貿進出口完成4700億元，占河南全省進出口總額的半壁江山。

??城市的快速發展催生了大批瞄準機遇的開發商，在航空港實驗區拿地開發項目。10年間，航空港實驗區從昔日的棗園、農田變得高樓林立、人頭攢動，也迎接了無數往來人員。

??但數月以來，因產能轉移，加之市場上傳出富士康員工減少一半，導致所在區域周邊餐館、旅館、服裝店、娛樂業等商鋪大量關停的消息，樓市亦陷入低迷期。

??“上半年只能硬撐著，現在人少了很多，要等到七八月份才會好轉；隔壁的服裝店、餐飲店挺不住先后關停了。”一位航空港實驗區受訪者告訴記者，這種情況存在了很長一段時間， 也有很多人把這些歸結為淡季以及疫情幾年影響，但其實在2019年人流量就出現了下滑，少了很多。

??何磊是在2014年左右來到的航空港實驗區，先后從事過商業地產和住宅地產相關工作。他告訴記者，航空港實驗區樓市的炒房時代已經過去，市場已恢復到理性狀態。“現在投資者都不出手，本地人以及周邊縣城有購房需求的人心理預期又低，導致航空港實驗區樓市交易陷入低迷。”

??多位受訪者在接受采訪時稱，“希望政府做好企業招商，拉動當地核心產業發展，吸納更多新市民進入，推動市場復蘇。”

??超7成商鋪空置

??航空港實驗區不大，一條遠航路連接了富士康工廠和職工生活區，往北走，是廠房、車間，往南走，是職工生活區。

??下午5點多，與富士康廠區僅一路之隔的沃金商業廣場開始熱鬧起來了，這里也是航空港實驗區最早建成的商業區。

??走在沃金風情街上，兩旁開著手機維修和貼膜等各類小店；地下一層，是賣小吃的小商販，攤位一個緊挨著一個。

??盡管人流仍相對旺盛，但已經不能跟幾年前街上“人擠人”的狀況相提并論。“到了下班點，一眼望去 街上人山人海，現在雖然是淡季，但和前幾年比能明顯感覺到少了很多人，生意差了許多。”沃金商業廣場里一位經營餐飲店的人士告訴記者。

??多位店鋪經營者表示，上半年只能硬撐著，“一般七八月份是旺季，會持續到年底，如果上半年能挺住，下半年就會好受很多。”

??沃金商業廣場經營女裝的周琳則不大看好，“很多人把這些歸結為淡季以及疫情幾年的影響，但其實在2019年時人流量就出現了下滑，少了很多。”

??對于今年下半年市場，何磊也表示期望并不是特別高。“已經過去那個年代了，下半年肯定會比現在好，但要和之前比的話肯已難以達到頂峰了。”

??一位接近富士康的人士告訴記者，富士康最初擁有員工總數高峰期接近30萬人，但隨著制造業數字化、信息化程度提升，富士康對部分車間生產線進行智能化改造，“改造后的生產車間幾乎看不到人。”

??周琳告訴記者，現在業績相較前些年少了近一半，“只能說勉強維持運作，但也有很多店挺不住先后關停了。”

??“沃金商業廣場是本地幾個開發商聯合開發，但由于缺乏商業運維管理經驗，招商品牌偏弱，整體運營情況不盡如人意。”何磊表示，唯一的優點就是離富士康廠區比較近，這里的商業大多是沖著那里的人流去的，但自身很難吸引客流。

??和沃金商業廣場以個體商戶為主的模式不同，航空港實驗區最大的商業綜合體錦榮悅匯城對商戶設有一定門檻，入駐商戶更注重品牌培育，管理上相對更加規范。

??但當記者來到錦榮悅匯城走訪時，發現有超7成店鋪處于空置狀態，商城內招商廣告隨處可見，整體十分空曠。除一二層有部分正在營業的店鋪，三四層以上還在營業的店鋪寥寥無幾。

??據何磊透露，錦榮悅匯城原本是一個商品批發城，商業招商能力一般，錦榮悅匯城多以二三線品牌為主。“如果你去購物，就能明顯感覺到這里的商家招商能力相對欠缺，所以如果有購物需求大多還是會去市區。”

??“現在只有周末人多一點，工作日幾乎沒什么人，商場現在也不怎么舉辦活動，人來了也是吃個飯轉轉就走了，購物的很少。”一家服裝店的店長告訴記者，她們門店在這里開了4年多，在商場里經營情況屬于中等，但銷售情況確實大不如前。

??有接近錦榮悅匯城的人士告訴記者，錦榮悅匯城包括整個航空港實驗區客流量都出現大幅下滑，商鋪租金也隨之下降。“比如錦榮悅匯城現在的租金是120元/平方米·月，位置好的話每月租金是200多元/平方米·月，但在之前可以租到350元~500元/平方米·月。”

??瘋狂年代

??伴隨著富士康帶動相關產業上下游企業共同發展，航空港實驗區得到了高速發展，這幾年也同樣是其樓市的高光時刻。

??和全國大多數地方一樣，在航空港實驗區樓市發展史中， 豫發地產、正弘地產等一批本土開發商拉開了城市建設的開端，經過幾年發展，港區樓市初見雛形，一棟棟高樓拔地而起。

??鄭州本土房企人士劉明對此印象深刻。此前，劉明的業務集中在鄭州市區，隨著航空港實驗區的建成，他從市區被抽調到港區，并經歷了當地房價從幾千元到破萬元、新盤普遍上漲帶來的搶購熱潮。

??劉明回憶，航空港實驗區剛開始起步發展時，最大的購房人群來源于富士康及其他產業園的工人，等到他們工作穩定，自然就會產生購房需求；此外，也吸引了部分周邊地市居民來港區置業。“港區剛開始起步發展的時房價也便宜，新建商品住房單價在每平方米四五千元左右，內購更便宜些。”

??2014年，萬科作為第一家來航空港實驗區做地產項目的全國性品牌房企，又將航空港實驗區房產市場發展推至新的境地。“萬科和本土房企合作，本土房企拿地，萬科負責開發模式，住宅也從之前的毛坯房交付變為精裝修交付，房價也隨之漲到每平方米六七千元。”劉明告訴記者。

??之后，中建、融創等品牌房企也先后來到航空港實驗區拿地掘金，陸續開發了多個新樓盤，推動了航空港實驗區的快速發展。與此同時，航空港實驗區還進一步加大于公共服務設施和商業配套力度，規劃建設了商業廣場、學校、醫院等配套項目，全面提升區域價值。

??此后幾年，隨著大量客群的涌入，航空港實驗區新建商品住房量價齊升，在2018年達到高峰期。“一方面是投資客的涌入，逐漸炒高房價；另一方面是棚改貨幣化安置釋放了更多的資金，也有助于激活更多的住房消費需求。”劉明告訴記者，2018年開始，當地新建商品住房房價每平方米突破萬元大關，好的項目均價能賣到13000元/平方米左右，開盤去化率高達80%。

??“這時候購房人群也發生了變化，富士康及其他產業園的工人占比開始減少，因為有購房需求的大多在前些年已經置業，這時購房群體主要是在醫院、學校的上班族，靠近航空港實驗區的鄭州市龍湖鎮居民以及遠郊改善群體。” 劉明回憶稱，因為航空港實驗區新建商品住房戶型較大，所以也是不少改善客群的“心頭好”。

??“希望做好企業招商，吸納更多新市民”

??好景不長，2020年，在疫情等因素影響下，投資客逐漸離場，航空港實驗區樓市步入下行周期。“現在客戶減少太多了，周邊地市包括在港區工作的人該買的基本都買了，沒有新的購房需求引入。”劉明表示。

??樓市去化也有困難。2021年開始，開發商為了出貨，踴躍推盤的同時也開始變著花樣降價促銷，航空港實驗區樓市掀起一陣降價風，進入2022年，房企以價換量態勢愈發猛烈。“比如小高層項目均價不到9000元/平方米，大概是之前頂峰時期七八折。”劉明回憶。

??在航空港實驗區南港片區，降幅更為明顯。“我們在南港片區的項目目前均價在6500元/平方米，但在2019~2020年一期開盤時，單價能賣到8000多元/平方米。”何磊稱，南港片區目前還沒發展起來，主要以投資為主，現在投資客對市場沒有信心，自住的購房者心理預期較低，都還在觀望。

??不過在劉明看來，相比2021年今年的樓市情況更為糟糕。“2021年一個月平均能賣四五十套，好的時候能賣五六十套，但今年多數樓盤一個月只能成交二三十套。”

??何磊也表示，這個月成交量只有個位數。

??為激發市場活力，今年3月30日，鄭州市航空港實驗區建設局發布關于舉辦2023年購房節暨購房優惠活動的通告，提出在購房節期間購買航空港區新建商品住宅并網簽備案的所有購房人，采取向個人直補的方式發放購房補貼，以網簽備案面積為準，統一按照300元/平方米的標準發放。購房節自2023年4月1日至2023年5月31日，為期2個月。

??但從市場銷售情況來看，該活動對購房需求釋放的推動效果有限。走訪時，多位置業顧問告訴記者，該活動拉動作用不大。“我們項目4月成交量還不到20套，看房量也沒有增加，和二三月相比，減少了近一半。”

??“該活動的購房優惠和鄭州市現行的購房政策沖突。”何磊告訴記者，按照現行政策，在鄭州市買房有契稅減免政策，如果符合人才引進政策，還會有相應的人才購房補貼，但如果選擇每平方米補貼300元的購房節活動，就無法享受契稅減免和人才購房補貼的優惠政策。

??何磊表示，該購房優惠活動實際是為了讓周邊地級市的人來買房，不限學歷、戶籍、年齡。“此前因疫情抑制住的購房需求在二三月份已經得到釋放，進入4月，隨著前期積壓需求釋放后，購房需求釋放動能減弱，所以針對周邊地市出臺了新的購房優惠，但政策拉動作用不大。”

??“住房政策已經給得很到位了，最主要的原因就是沒有足夠的購買需求，希望政府做好企業招商，拉動當地核心產業發展，吸納更多新市民。”劉明說。

??對于后續樓市情況，何磊表示更看好南港片區。“現在比亞迪剛在南港片區建廠，預計過一兩年穩定后，會釋放新的置業需求。”

??（應受訪者要求，文中人名均為化名）