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??望著長(zhǎng)滿荒草的空地，張志軍頗為惆悵。

??“這塊地有10萬(wàn)平方米，2015年拿地到現(xiàn)在已持有8年，總投資10億元，這幾年財(cái)務(wù)成本都花掉了幾億元。”旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍表示。

??這一項(xiàng)目位于北京大興區(qū)域，是旭輝北京在2017年“3·26”新政前拿下的。當(dāng)時(shí)，受住宅拿地激烈競(jìng)爭(zhēng)影響，旭輝北京進(jìn)入到了競(jìng)爭(zhēng)、地價(jià)相對(duì)較低的商辦領(lǐng)域，一路在北京房山區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)等開(kāi)疆拓土。

??2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（以下簡(jiǎn)稱“3·26新政”），對(duì)商辦類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售予以管制，要求新建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米；個(gè)人不得購(gòu)買商辦新房；停止個(gè)人購(gòu)買商辦新房和二手房貸款等，市場(chǎng)隨即陷入冰封。

??據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，“3·26”新政后一個(gè)月，北京商住房市場(chǎng)成交冰凍；新政后一年則成交3589套，較前一年跌幅94.6%；新政前一年商住房成交量為6.7萬(wàn)套。另?yè)?jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)統(tǒng)計(jì)，因大量商辦項(xiàng)目“擱淺”“滯銷”，長(zhǎng)期沉淀資金近8000億元，且約有3000萬(wàn)~4000萬(wàn)平方米商辦項(xiàng)目得不到合理利用，造成資源浪費(fèi)和資產(chǎn)閑置。

??受上述政策影響，手中握有大量商辦類項(xiàng)目的企業(yè)如旭輝北京等面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，影響至今。

??2月26日，在“商辦類項(xiàng)目保交樓、保民生化解金融風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)”上，在談到手上握有的大量商辦類項(xiàng)目時(shí)，張志軍仍難掩無(wú)奈。與張志軍有相同經(jīng)歷的還有來(lái)自萬(wàn)科、融創(chuàng)、旭輝、世茂、泰禾、當(dāng)代置業(yè)、綠地、華潤(rùn)置地、金茂、金地等房企人士。

??面對(duì)沉淀的資產(chǎn)，上述企業(yè)均進(jìn)行過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整，如轉(zhuǎn)向長(zhǎng)租房、保障房、養(yǎng)老項(xiàng)目等，但受相關(guān)因素影響，大部分轉(zhuǎn)型受限，他們希望這些沉淀資產(chǎn)可以通過(guò)政策調(diào)整得到盤(pán)活。

??對(duì)于商住項(xiàng)目目前存在的高庫(kù)存、空置問(wèn)題，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，相關(guān)限制政策可以適度調(diào)整，或者從郊區(qū)開(kāi)始進(jìn)行如解除購(gòu)買資格、面積大小等方面限制，盤(pán)活資源。

??北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超也表示，在限購(gòu)、限貸政策持續(xù)調(diào)控下，目前行業(yè)需要尋找途徑讓資產(chǎn)更有效盤(pán)活起來(lái)。

??停滯的資產(chǎn)

??這些資產(chǎn)已沉淀多年。

??以某TOP10企業(yè)北京公司為例，其已累計(jì)持有商辦項(xiàng)目26個(gè)，總建筑面積達(dá)158萬(wàn)平方米，累計(jì)投入資金311億元，因處于非核心區(qū)域且產(chǎn)品總面積較大，導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期處于待開(kāi)發(fā)和空置階段。

??當(dāng)代置業(yè)、綠地北京等亦存在上述問(wèn)題。

??“記得2017年3月25日我們順義項(xiàng)目開(kāi)放時(shí)，到訪了1000組客戶；2017年‘3·26’新政后，1000組客戶就消失了，對(duì)企業(yè)打擊非常大。”當(dāng)代置業(yè)營(yíng)銷中心總經(jīng)理朱錦繡表示，此后幾年間幾十億元資金沉淀在項(xiàng)目上，經(jīng)與當(dāng)?shù)卣噍啘贤ǎ壳斑@一項(xiàng)目計(jì)劃改為養(yǎng)老項(xiàng)目，資源得以盤(pán)活。

??綠地自2007年進(jìn)入北京后手中也持有大量商辦類項(xiàng)目，分布在北京9個(gè)區(qū)中，相當(dāng)一部分在園區(qū)。據(jù)綠地北京公司副總經(jīng)理李志祺介紹，綠地在運(yùn)營(yíng)商辦類項(xiàng)目中也遇到了多方面問(wèn)題：一是商辦項(xiàng)目散售基本停滯，銷售遇阻；二是受制于管委會(huì)與園區(qū)雙重管理要求，造成企業(yè)進(jìn)駐較難，如要求疊加稅收、支持財(cái)政收入等情況；三是區(qū)域缺乏生活配套。

??據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2016年，北京市政府規(guī)劃的商業(yè)和住宅面積比接近100%，有的年份甚至超過(guò)1.5倍，多年規(guī)劃用地高出接近3000多萬(wàn)平方米，供地比例超正常比例5倍以上。2009年以來(lái)北京共計(jì)成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬(wàn)平方米，其中已售2628萬(wàn)平方米，約25.67萬(wàn)套；未售4886萬(wàn)平方米，占規(guī)劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬(wàn)平方米屬于未上市，占規(guī)劃可售面積的55.5%以上，這些項(xiàng)目幾乎都屬于2017年前拿地。

??為了扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目空置、資金沉淀情況，部分企業(yè)進(jìn)行了多種產(chǎn)品嘗試，但效果有限。

??融創(chuàng)西長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理張皓表示，目前她們操盤(pán)的項(xiàng)目在養(yǎng)老、長(zhǎng)租、孵化基地等產(chǎn)品方面均進(jìn)行過(guò)論證，受制于產(chǎn)業(yè)定位、區(qū)域發(fā)展均未能成行。

??旭輝北京也進(jìn)行過(guò)多輪嘗試。目前，他們手上持有的商辦類項(xiàng)目則分為三種情況：一是已全部順利交付，但面臨已購(gòu)房客戶的大量投訴；二是北京“3·26新政”實(shí)施后，因銷售遇阻最后有項(xiàng)目改造為長(zhǎng)租公寓；三是至今仍持有未開(kāi)發(fā)土地。

??“這塊地我們進(jìn)行過(guò)多種產(chǎn)品嘗試，均沒(méi)有成行。現(xiàn)在我們不在乎這個(gè)地能否掙錢(qián)，能盤(pán)活就行，政府收回也行，財(cái)務(wù)成本壓力太大了。”張志軍表示。

??期待政策改善

??面對(duì)手中握有的大批量商住項(xiàng)目，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)匯總參會(huì)企業(yè)意見(jiàn)，提出了幾個(gè)建議：

??一是“新建商業(yè)、項(xiàng)目小分割單元不得低于500平方米”的規(guī)定進(jìn)行一定調(diào)整，可調(diào)整至100平方米、200平方米，原因是市場(chǎng)對(duì)于500平方米面積接受度較低，中小微企業(yè)更是難以承受。

??二是一些企業(yè)如旭輝、綠地目前存量商辦項(xiàng)目主要分布在北京大興、房山等區(qū)域，存在商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)支撐不足問(wèn)題，上述區(qū)域針對(duì)這類項(xiàng)目的交易是否可以進(jìn)行調(diào)整，如在購(gòu)房資格上不占用個(gè)人指標(biāo)。現(xiàn)在為了規(guī)避限制很多購(gòu)買者都是通過(guò)注冊(cè)公司形式購(gòu)買，無(wú)形中提高了首付比例、稅費(fèi)等，限制了項(xiàng)目去化。

??三是有效盤(pán)活閑置資源。

??“我們一直想盤(pán)活手上這塊閑置土地，此前計(jì)劃轉(zhuǎn)做保障性租賃住房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房包括養(yǎng)老項(xiàng)目等，均未能成行，目前停在那里造成了巨大的資源浪費(fèi)。”張志軍表示。

??“江南集團(tuán)在北京昌平也持有一個(gè)商辦項(xiàng)目，有七八年了，面臨的問(wèn)題也是小企業(yè)買不起500平方米面積的辦公空間，大企業(yè)因多是自行購(gòu)地建辦公場(chǎng)所，所以去化艱難；且商住貸款比例、貸款利息較高，去化亦受到一定影響，希望政策能有些微調(diào)。”江南集團(tuán)董事長(zhǎng)于全表示。

??“希望根據(jù)市場(chǎng)需求，靈活調(diào)整商辦項(xiàng)目最小分割銷售單元。”上述TOP10企業(yè)北京負(fù)責(zé)人表示，也希望完善住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式與融資渠道。

??據(jù)上述TOP10企業(yè)北京負(fù)責(zé)人介紹，2022年3月17日，北京發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》，鼓勵(lì)利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房，這一企業(yè)進(jìn)行了先行先試，但進(jìn)展有限，遇到的問(wèn)題一是補(bǔ)貼政策較難緩解企業(yè)資金壓力，二是商改租模式只支撐存量辦公房，未竣工備案項(xiàng)目沒(méi)有辦法享受這一政策，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，企業(yè)資金無(wú)法盤(pán)活。

??資金方面，2022年11月份，“金融十六條”提出了關(guān)于支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），上述企業(yè)亦進(jìn)行嘗試，但面臨申請(qǐng)周期過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。

??“以保障性租賃房住房公募REITs為例，申報(bào)過(guò)程涉及監(jiān)管溝通、地方發(fā)改委申報(bào)、國(guó)家發(fā)改委申報(bào)、國(guó)家證監(jiān)會(huì)批復(fù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，保守估計(jì)發(fā)行需要13個(gè)月才能募到資金。”上述企業(yè)人士表示。

??面對(duì)企業(yè)提出的問(wèn)題與困惑，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅認(rèn)為，2017年“3·26新政”具有它的必要性，制止及改善了商住市場(chǎng)存在的一些亂象，但考慮遵循法治精神和原則，存在用力過(guò)大情況。

??從微觀角度看，這些政策導(dǎo)致合法合規(guī)拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)的房企，以及合法合規(guī)買房的業(yè)主利益受到損害；宏觀角度看，這些政策執(zhí)行的一刀切也導(dǎo)致大量在新政出臺(tái)之前就已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商辦項(xiàng)目大量積壓，造成社會(huì)資源巨大浪費(fèi)，這種資源浪費(fèi)不僅僅包括土地和房屋，也包括大量資金。

??從法治角度看，這一政策主要問(wèn)題是涉嫌溯及既往，如對(duì)已經(jīng)拿地和未拿地項(xiàng)目可以進(jìn)行區(qū)分，允許其按照原有規(guī)定繼續(xù)實(shí)施；對(duì)新政出臺(tái)之后新拿地項(xiàng)目可以按照新規(guī)則執(zhí)行，這也是法不溯及既往原則的基本要求。

??“該政策已經(jīng)執(zhí)行近6年，可以考慮對(duì)已有調(diào)控政策進(jìn)行評(píng)估，對(duì)出現(xiàn)的空置、停滯情況應(yīng)適時(shí)出臺(tái)政策予以化解，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。”宋志紅表示。

??實(shí)際上，去年以來(lái)，湖南、貴州、安徽等地均出臺(tái)相關(guān)政策，在要求適當(dāng)控制商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，支持推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存，這些政策包括允許或放寬“商改住”、降低商住配比、向購(gòu)買非住宅商品房的業(yè)主給予財(cái)政補(bǔ)貼等。