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??進入11月，核心一二線城市紛紛下場救市。

??11月19日，強二線城市西安，時隔6個月再一次調整樓市限購政策，放寬了住房限制條件，比如落戶就能買首套二手住房、二孩家庭可買三套住房，同時調整限購區域。

??隨后21日，杭州進一步推行新房差異化購房政策，實施范圍內新房項目將提供不少于準售房源總套數50%的房源定向供應滿足條件的三類家庭。在此之前，杭州富陽、蕭山區域已有限購松動跡象。

??西安和杭州可以說是此次熱點二線城市下場救市的典型。

??值得注意的是，近期連一線城市也開始松動了，比如上海臨港人才購房門檻再降，北京通州區臺湖、馬駒橋片區不再執行“雙限購”。

??樓市松綁背后，我們可以看出這些前期高熱城市開始有了轉淡跡象，一線和強二線城市也面臨著市場下行壓力。

??此輪核心一二線城市樓市政策內容可以說顯現一定的力度，開始逐漸涉及到“四限”局部寬松。

??以西安為例，此次調整涉及二手房限購松綁、增加多孩家庭限購套數等方面內容，同時調整限購范圍，非限購區域不再列入實行限購限售政策。

??這是繼5月之后，西安再一次調整樓市限購政策。

??調整比較頻繁的還有杭州和成都。

??在調整新房差異化購房政策之前，杭州于11日調整二套房首付最低四成，首套房“認房不認貸”，早在9月杭州富陽、蕭山等城市邊緣、去化壓力較大的區域，限購政策“松動”，已落戶或在有社保繳納記錄的非戶籍家庭，可在富陽區和蕭山部分區域購房，戶籍家庭購買第二套住房不受落戶滿五年的限制等。

??成都則在月內連發三條政策，松綁“限購”。11月10日，經認定高層次人才可不受戶籍、社保繳納時間等限制；11月17日限購政策持續調整，除高新南區外，中心城區統一為一個限購區域；同時進一步優化銷售方式，僅建面200平以下且登記人數大于房源數2倍的樓盤才需搖號。

??在此之前，北京通州區臺湖、馬駒橋地區商品房不再執行“雙限購”政策，這意味著購房人只需要滿足北京市購房資格就可以在這兩個地區買房，限購門檻放松也對樓市產生了積極影響。

??核心一二線城市樓市松綁，也意味著“二十大”之后，在“房住不炒”主基調之下，地方調控政策有了更多自由度。

??樓市的低迷狀態是政策發力的核心。實際上，上半年以來，熱點城市樓市相較堅挺，但隨著整體市場下行，市場潛在風險已明顯向熱點城市蔓延。

??以西安為例。

??9月以來，西安房價迎來拐點進入下行周期，根據國家統計局發布的70城房價數據，西安已連續兩個月環比下跌，10月新房和二手房價格環比分別下降0.3%和0.2%。

??這也意味著西安市場整體面臨信心不足的情況，結合近三年西安樓市成交情況來看，市場明顯進入下行周期，2022年1-10月較2021年1-10月下滑約35%。從月度成交情況來看，西安新建商品住宅已連續三個月環比下滑，且下滑幅度逐漸拉大，10月僅成交53萬平方米，環比下降18%。

??從開盤去化情況來看，下半年開盤去化率持續走低，去化率多在50%以下，外圍去化更加慘淡，不少項目去化率僅為個位數。10月整體開盤去化率僅為43%左右，處于歷史低位，其中開盤項目中有半數以上項目開盤去化低于40%。

??新房市場規模下滑，二手房同樣面臨需求不足，成交逐月走低。根據西安市住建局公布的數據顯示，10月份西安共成交4390套二手房，較8月減少了兩千余套。

??市場成交顯露出疲軟態勢的還有北京、上海、杭州、成都。

??以上海為例，從2022年目前入市的六個批次項目來看，從第四批次開始明顯出現轉淡跡象。第四批次項目認籌率下降至134%，觸發積分概率下降至33%，去化率也降至72%，至第六批次開盤的8個項目來看，去化率已降至45%。

??前期同樣保持一定熱度的成都也遇到了下行壓力。10月，成都多個項目開啟了打折促銷模式，工抵房、員工房、渠道房層出不窮，即便是品牌開發商保利、萬科、金科、龍湖等部分項目最低折扣也可達9-9.5折，房企推盤積極性不高，整體推盤量環比下降15%，同比近乎腰斬。

??實際上，熱點城市樓市熱度回落恰恰意味著整個房地產行業下行壓力仍在持續加劇，對于熱點城市而言，當務之急是通過政策松綁對沖市場下行，為樓市“保溫”。

??隨著購房資格的釋放，不同的政策力度下，熱點城市政策效果也將有不同的表現。

??比如一線城市上海和北京，政策集中在局部區域，且放松力度有限，雖會對區域樓市產生積極影響，但并不會帶來整體成交的拉升。

??以上海臨港新城片區為例，10月末新政發布后，近2周周成交套數跳增至300套以上，但是與8-9月周均對比來看仍然存在較大差距，尚未達到9月同期水平，而對于上海整體成交的拉動作用并不明顯。

??從強二線城市來看，各個城市表現出不同的政策力度，政策效果也不同，但整體影響有限，想要全面刺激需求回升還有較大難度。

??比如西安，針對改善需求對二孩家庭增加第三套購房名額，但實際這部分人群本身沒有太大的置換需求，是否有意愿出手還要看市場預期，整體刺激有限。

??而杭州首套房“認房不認貸”，二套房降首付的確起到了短期內擴充居民購買力的作用，但是因短期杭州二圈層供應疲軟，前期多盤入市又消耗透支了部分潛在需求，當前客戶觀望情緒依舊濃厚，并不急于入市，因而政策當前落地效果尚不及預期，但后續需求還有進一步釋放的空間。

??核心城市已出現了明顯的市場轉冷跡象，由于前期緊縮性調控未得到全面解綁，因此在市場下行壓力之下，核心城市政策整體存在松綁空間，后續若市場難以調頭，不排除會進一步松綁。而隨著部分被抑制的需求釋放，市場將大概率率先企穩。對于弱二線和三四線城市而言，市場修復還需時間。