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??2022年10月，時值傳統“金九銀十”銷售旺季，規模房企積極把握“國慶”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但企業整體銷售仍延續了相對低迷的表現。

??從企業表現來看，TOP50房企單月業績明顯優于行業整體。前50強房企中，有32家企業業績環比增長，占50強房企的64%，且業績出現環比下降的企業降幅多在30%以內。

??從市場來看，受多地疫情反復影響，正常供貨節奏被打亂、過半城市供應環比腰斬，整體銷售也降至低位。

??展望11月，我們認為，地方需求端政策力度有望繼續加碼，房地產市場大概率看開始修復，但成交整體回升幅度有限，不會出現非理性回暖。

??2022年10月，百強房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%，累計業績來看，1-10月TOP100房企銷售操盤金額52258.6億元，同比降幅仍保持在44%的較高水平。

??目前，行業下行壓力持續，疊加國內多區域疫情的影響，房企正常供貨節奏被打亂、過半城市供應環比腰斬，企業整體的銷售去化壓力也在這一背景下進一步加大。

??從企業具體表現來看，2022年10月單月業績環比增長和環比降低的百強房企分別占到近半數。

??其中，TOP50房企表現優于行業整體，有32家企業業績環比增長，占50強房企的64%，僅18家企業單月業績環比降低，且環比降幅多在30%以內。

??中海、建發、華發的表現相對突出，10月單月業績環比增幅均高于30%。

??從整體市場來看，10月行業下行壓力持續，重點30城成交面積低至1414萬平方米，環比下降14%，同比下降28%。

??這主要是由于：一方面，國內疫情多點散發，房企正常供貨節奏被打亂，過半城市供應環比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點城市。

??另一方面，市場信心缺失，居民信貸需求依舊羸弱，“買漲不買跌”心理預期下市場觀望情緒愈加濃重。

??分區域來看，長三角地區市場明顯降溫，其中上海受限于供應“撞車”，置業情緒回歸理性，部分倒掛盤入圍積分出現下降，徐州、常州等壓力城市市場持續低迷，成交持續低位運行。

??大灣區市場集體遇冷，受疫情防控影響，廣州、深圳、佛山等供應環比腰斬，成交全面轉跌。如廣州，本月案場到訪量環比下降23%，轉化率跌至5%，開盤平均去化率低至26%，多數項目開盤當天認購量不足30套，僅主城區個別央國企樓盤認購量能突破百套。

??環渤海地區市場明顯分化，北京、青島、濟南等成交轉降，如濟南，開盤平均去化率約30%，雪山、王舍人這類供貨集中的板塊去化依舊困難。天津、大連等成交筑底回升，如天津，開盤平均去化率升至45%，部分熱銷盤去化率能達到90%。

??中西部地區市場回穩，成都、長沙、重慶等成交皆企穩回升。如成都，受限于疫情反彈，國慶假期居民選擇就地過節，疊加項目落地營銷組合拳，客戶看房熱情明顯提升，熱門板塊到訪及認購量翻倍上漲。本月開盤平均去化率達56%，部分倒掛盤仍能實現“日光”。

??接下來的兩個月，我們認為地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續推進。隨著政策層面持續釋放積極信號，各地強化保障整體市場穩定，這將使得購房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。但全國性強力政策較難出臺。因此，企業理應調低政策預期，做好苦熬市場寒冬的準備。

??未來房地產市場大概率開始修復，成交整體回升幅度有限，買賣雙方之間的價格博弈或將加劇。

??這主要是由于隨著房企資金鏈愈加緊繃，銷售回款近乎成為優質民企唯一的資金“氧氣”，年終業績沖刺勢必將加大營銷力度，分銷提傭、折扣力度加碼或是優先項。尤其是壓力城市，唯有價格折讓達客戶心理預期的項目才能走量。

??未來房地產整體政策大概率還將持續寬松，各城市“因城施策”的政策也會會進一步深化。

??需要注意的是，政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，短期內房地產市場將逐步回穩，但城市之間的分化也還將持續加劇。

??對購房者來說無論是剛需還是剛改，整體而言目前已經到了買房的合適時機，只是何時下手，需要根據區域和項目具體情況來分析判斷。即便市場仍未全面恢復信心，對個人買房決策影響不大，重要的是居住或改善需求能否得到滿足。

??附：2022年10月中國房地產企業銷售排行榜TOP50