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??房地產市場依然處于下行通道，底部仍未出現。

??9月16日，國家統計局發布8月份房地產相關數據，所有指標繼續下跌。8月份，房地產開發投資同比下跌13.8%，跌幅較7月擴大1.5個百分點；商品房銷售面積同比下跌22.6%，跌幅較7月收窄6.3個百分點；全國土地購置面積同比下跌56.6%，跌幅較7月擴大9.3個百分點；國房景氣指數由7月的95.3下跌至95.07，繼續刷新2016年初以來最低水平。

??房價下跌城市數量大為增多。8月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有50個和56個，較7月份分別增加10個和5個。

??也有一些積極信號值得關注。在各地“保交樓”政策支持下，8月份全國商品房竣工面積同比下跌2.5%，較7月份36%的跌幅大大收窄，這意味著保交樓促交付取得明顯進展。

??面對這份成績單，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，盡管房地產市場出現了一些積極變化，但也要看到，整個房地產市場仍然還處在下行過程中，從銷售方面改善傳導到房地產投資生產方面，仍然需要一個過程。

??“推動房地產市場平穩健康發展仍然要繼續付出努力。”付凌暉說。

??經濟面回溫 樓市繼續下跌

??值得點贊的是，經濟面出現回溫跡象。

??國家統計局數據顯示，從生產端看，8月規模以上工業增加值同比增長4.2%，較7月回升0.4個百分點；從需求端看，固定資產投資同比增長6.5%，較7月份提升3個百分點。

??分類看，8月房地產開發投資增速同比下降13.8%，仍在負增長區間；制造業投資累計同比增長10%，7月份為9.9%，基本平穩；基建投資累計同比增長8.3%，7月份為7.4%，去年全年為0.4%，足見基建投資正持續發力且成為穩增長的重要抓手。

??從消費端看，8月社會消費品零售總額同比增長5.4%，較7月份的2.7%明顯回升。其中，餐飲收入8月同比增長8.4%，7月份為同比下降1.5%，大幅轉正。

??就業狀況也在持續改善。前8個月城鎮新增就業人數898萬，低于2021年同期的938萬，但高于2020年同期的781萬。

??但樓市各個指標卻仍在下行。

??最為明顯的就是房地產開發投資增速，跌幅已連續4個月擴大。這一指標主要受土地購置、新開工面積持續下跌影響。土地購置費、建筑工程投資合計占開發投資的70%左右，這二者已分別連續下跌15個月、13個月，且近幾個月呈現35%~50%巨大跌幅。

??1~8月，全國土地購置面積同比下跌49.7%，較1~7月的48.1%擴大1.6個百分點；8月單月同比跌幅為56.6%，較7月份的47.3%明顯擴大。

??1~8月，新開工面積同比下降45.7%，較1~7月份的45.4%繼續擴大，且同比降幅已連續5個月超過4成。

??從銷售端來看，8月，商品房銷售面積同比下滑22.6%，較7月28.9%的跌幅有所收窄；商品房銷售額同比下滑19.9%，同樣強于7月表現（下滑28.2%）。8月居民部門中長期貸款新增2658億元，環比7月多增近1200億元；中長期貸款的主要構成就是個人住房貸款。政策層層利好下，房地產銷售降幅似乎正在收窄。

??但也有市場人士認為，跌幅收窄主要在于去年8月份房地產銷售同比跌幅較大，導致基數較低。據市場機構統計，今年8月份30個大城市新房成交面積同比下降18.7%，環比下降6.03%。

??從資金面看，8月份房企到位資金同比下降21.7%，較7月份25.8%的降幅收窄。其中，國內貸款同比下降17.6%，7月份為下降36.8%；自籌資金同比下降18.4%，同樣優于7月份的20.6%，顯示出房企融資渠道正在逐漸改善。

??8月底，國務院常務會議明確提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，疊加8月22日央行下調5年期以上LPR利率15個基點，均為各地優化樓市政策釋放了空間。

??融360統計數據顯示，8月首套房貸款平均利率已經降至4.39%，為2014年統計以來最低水平。

??但這些利好對于提振市場信心的作用仍然有限。8月份國房景氣指數降至95.07，較7月下降0.23，繼續刷新2016年初以來最低水平。

??房價下跌城市數量大增

??相比于房地產銷售端略有改善，房價下跌步伐仍未止住，“穩房價”壓力加大。

??國家統計局數據顯示，8月份除一線城市新房價格環比微漲；二三線城市無論是新房還是二手房價格，均環比轉降或降幅擴大。

??其中，一線城市新房價格環比上漲0.1%，漲幅較7月回落0.2個百分點；二手房價格環比由7月上漲0.2%轉為持平。二線城市新房價格環比由7月持平轉為下降0.2%；二手房價格環比下降0.3%，降幅較7月擴大0.1個百分點。三線城市新房和二手房價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅較7月分別擴大0.1和0.2個百分點，且已連續12個月下跌。

??對于房價下滑面擴大原因，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“一是7月份疫情在部分城市再次出現，8月疫情進一步擴散，包括一二線熱點城市管控力度加大，導致線下看房和交易受到影響；二是企業風險處置偏慢，購房者對新房接受度下降，疊加疫情沖擊，居民購房預期下降；三是房企風險繼續釋放，出險名單企業持續增加，銀行金融機構對企業資金投放非常謹慎，開發商資金鏈繼續緊張，在商品房定價上相對理性。”

??從下跌城市數量來看，8月份，70個大中城市中50個城市新房價格環比下跌，比7月份增加10個，下跌數量創2015年3月以來新高；49個城市同比下跌，也是2016年以來新高。

??二手房價格方面，70個大中城市中，有56個城市環比下跌，61個城市同比下跌，同比下跌城市數量亦創2015年8月以來新高。可以說，當前大部分城市房價已經跌回一年前。

??從具體城市表現看，8月份，上海新房價格環比漲幅最大，為0.6%；其次是北京、南京、杭州、成都、無錫，環比漲幅均為0.4%；杭州新房價格同比漲幅最大，為6.5%。二手房價格環比漲幅前三名，同樣是被南京、上海、成都摘得，漲幅分別為0.7%、0.6%、0.6%。這些均為城市基本面較好的一二線熱點城市。

??樓市何時能觸底，目前市場面說法不一。

??民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認為，當前，除一線城市外，各地大都繼續放寬房地產調控政策，包括取消限購、限貸等，隨著政策調整效果顯現以及基數逐漸走低，房地產開發投資拐點或于四季度出現。同時，在“保交樓，穩民生”導向下，通過加大流動性注入、重啟項目，進而切斷風險傳播鏈條，市場信心將逐漸修復，房地產市場有望見到拐點。

??在李宇嘉看來，當前保交樓和風險處置進入攻堅期，供給端沖擊繼續存在，房地產行業全鏈條下行態勢短期內難以扭轉。只有供給端問題逐步解決，需求端對風險的擔心下降，對期房的接受度提高，供需兩端的良性循環才能實現。

??“疫情沖擊及經濟下行導致需求端支付能力下降的同時，預期明顯弱化，房價還在歷史高位上，這是阻礙需求回升的主因。未來房價走勢，取決于供給端的風險事件能否緩解，以及需求端的政策力度。”李宇嘉表示。