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??保障性租賃住房上升至國家戰(zhàn)略，成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，各地從政策到目標(biāo)再到供給端，都在積極發(fā)力

??文/克而瑞租售

??2021年保障性租賃住房成為年度熱詞，從黨中央國務(wù)院到各地方政府都將保障性租賃住房作為“十四五”時(shí)期的工作重點(diǎn)，從中央到地方多項(xiàng)政策相繼發(fā)布，保障性租賃住房建設(shè)加速進(jìn)行中。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），2022年40個(gè)城市計(jì)劃籌建240萬套。如此大規(guī)模的保障性租賃住房將如何籌集呢？各城市舉措不盡相同，目前從各城市公布的“十四五”建設(shè)目標(biāo)拆解來看，一二線熱點(diǎn)城市新建方式占比較高，商辦存量大、去化周期長(zhǎng)的二三線城市以存量改建“非改居”方式為主。

??一、多地加大供給，明確“十四五”供應(yīng)目標(biāo)

??各地方政府積極響應(yīng)國家號(hào)召，紛紛明確“十四五”時(shí)期保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)，并細(xì)化落實(shí)有關(guān)政策，在土地、財(cái)稅、金融等方面給予支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，加快發(fā)展保障性租賃住房。2022年1月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉表示，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間）。除住建部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市外，部分省份還根據(jù)各自的情況確定需要重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的地區(qū)，全國目前已有超60個(gè)城市被納入。如129.7萬套房源位于省級(jí)目標(biāo)第一的廣東省，明確廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市10市是發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市。據(jù)預(yù)估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間。

??廣州、上海、深圳、重慶、杭州等人口凈流入量大的一二線城市保障性租賃住房需求強(qiáng)，明確了較高的保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)。廣州、上海、深圳確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房分別為60萬套（間）、47萬套（間）、40萬套（間），均達(dá)到新增住房供應(yīng)總量的45%及以上；重慶、杭州、西安等重點(diǎn)城市也制定了30萬套以上的供應(yīng)目標(biāo)，力爭(zhēng)達(dá)到占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。金華、嘉興、佛山、?？诘榷€城市也被各省列為保障性租賃住房重點(diǎn)建設(shè)城市，明確具體供應(yīng)目標(biāo)。目前來看，部分城市的租賃需求并不旺盛，未來需要政策引導(dǎo)保障性租賃住房的建設(shè)和利用。

??二、2021-2022年是各地“十四五”保租房籌建的關(guān)鍵期，2022年保障性租賃將迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)

??住建部要求全國40個(gè)重點(diǎn)城市2021年籌集93.6萬套（間） ，各地積極落實(shí)，2022年1月20日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表述，2021年40個(gè)城市共新籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計(jì)劃。

??住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占“十四五”總目標(biāo)的37%，由此可見，2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。2021-2022年兩年將籌建334.2萬套(間)保障性租賃住房，占“十四五”總目標(biāo)的51.4%，表明“十四五”期間前兩年是完成保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵期。

??多地在發(fā)布的2022年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，公布2022年籌建保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃。如上海市政府工作報(bào)告指出，2022年將建設(shè)籌措17.3萬套(間)，2021年-2022年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上；北京市政府表示，2022年計(jì)劃籌建15萬套（間）；浙江省2022年將籌建30萬套；江蘇省新開工(籌集)14.8萬套(間)、基本建成7.3萬套(間)；河北省將籌建4.5萬套，等等。此外，浙江、深圳、西安、濟(jì)南等省市也在相關(guān)文件中公布了“十四五”時(shí)期保障性租賃住房年度供應(yīng)計(jì)劃。按目前各地公布的供應(yīng)計(jì)劃來看，“十四五”時(shí)期保障性租賃住房“數(shù)字上”的目標(biāo)如期完成的可能性極大。

??三、從完成供應(yīng)的方式上來看，不同城市能級(jí)選擇的策略不同

??（一）一、二線熱點(diǎn)城市保障性租賃住房籌建以新建為主

??我國支持多種方式籌建保障性租賃住房，包括新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼、將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式。各地方政府根據(jù)本地保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況進(jìn)行安排。從目前各城市公布的“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)拆解來看，一二線熱點(diǎn)城市新建占比較高。例如南昌“十四五”期間計(jì)劃采取以存量挖潛為主的方式籌集房源，其中通過建設(shè)約2萬套（間）房源，存量房屋資源籌集約6萬套（間）房源；重慶“十四五”期間計(jì)劃盤活存量為主、適量新建為輔，預(yù)計(jì)存量盤活量占比2/3；濟(jì)南“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房20.5萬套（間），新建占比69%，改建占比31%；如一線城市多元供應(yīng)，新建、存量改造均有涉及，例如上海“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中新建14萬套（30%）、產(chǎn)業(yè)園配套7萬-8萬套（17%）、納管11萬套（23%）、空置存量籌集14萬套（30%），新建和存量改造房源均占比30%。

??多地在用地規(guī)劃中單列租賃用地，一二線熱點(diǎn)城市占比較高。北京市2021年供地計(jì)劃中，租賃住宅占住宅用地的30%，廣州、深圳、杭州、成都要求單列租賃住房用地占比不低于10%。上海早在2017年就開始單列租賃用地，2017年7月-2021年12月，累計(jì)出讓純租賃用地近150幅，總建筑面積超1000萬方。從2021年全國22城三批次集中供地成交情況來看，純租賃用地主要集中在上海、武漢、杭州等熱點(diǎn)城市，其中上海成交了38幅純租賃用地，總建面約22.75萬平方米，占比最高。

??（二）商辦庫存量大的二三線城市，以存量改建方式為主

??國家政策引導(dǎo)下，部分二三線城市也制定了較高的保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)。與一線城市不同的是，“存量為主，新建為輔”將成為部分城市的籌建原則。例如南昌市“十四五”保障性租賃住房計(jì)劃中來自存量房的比重達(dá)到75%；西安“十四五”保障性租賃住房計(jì)劃中來自存量房的比重達(dá)到40%；鄭州支持將部分富余安置房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

??部分二三線城市以“存量為主，新建為輔”的方式籌集保障性租賃住房可以從以下幾點(diǎn)可以解釋：

??（1）商辦存量大，去化周期長(zhǎng)，亟待盤活

??“十四五”期間我國將全面進(jìn)入數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，過去工業(yè)化模式下建設(shè)的廠房、商場(chǎng)、寫字樓和酒店大量閑置，去化周期長(zhǎng)，亟待盤活。據(jù)克而瑞CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，洛陽、衡陽、南京等26城市2021年商辦庫存平均去化周期要6年以上，其中洛陽、衡陽、煙臺(tái)、紹興四個(gè)城市的商業(yè)、辦公市場(chǎng)存量去化周期均需要12年以上，整體庫存壓力較大，資源錯(cuò)配嚴(yán)重。

??（2）“非改?！苯ㄔO(shè)周期短，能夠快速形成供應(yīng)

??“非改保”是盤活存量閑置資產(chǎn)的有效方式，多地發(fā)布的保障性租賃住房實(shí)施意見或征求意見稿中允許將商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。廈門、天津、佛山等城市出臺(tái)“非改?！敝С终呒敖ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)，目前已有部分項(xiàng)目落地。與新建保租房相比，“非改保”建設(shè)周期更短，能夠快速盤活存量資產(chǎn)減輕庫存壓力，同時(shí)還能夠快速擴(kuò)大供應(yīng)，滿足當(dāng)下青年人、新市民的租房需求。

??（3）存量改建投入小，地方財(cái)政壓力較小

??保障性租賃住房具有一定的公益特征，中央和地方在土地、稅收、金融等方面給予支持政策，這就意味著保障性租賃住房的發(fā)展需要地方政府直接提供資金支持或放棄一部分財(cái)政收入。由于涉租賃用地成交價(jià)比商品房低，土地新建保障性租賃住房需要地方政府讓渡一部分財(cái)政收入，且建設(shè)回收周期較長(zhǎng)，地方財(cái)政壓力較大。存量改建保障性租賃住房投入較小，對(duì)地方財(cái)政的依賴性較輕。

??四、總結(jié)

??保障性租賃住房上升至國家戰(zhàn)略，成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，各地從政策到目標(biāo)再到供給端，都在積極發(fā)力。2021年40個(gè)重點(diǎn)城市完成了94.2萬套，預(yù)計(jì)可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難。2022年保障性租賃住房建設(shè)明顯加快，40個(gè)城市計(jì)劃籌建240萬套，在不斷完善的配套政策和地方政府的積極響應(yīng)下，相信2022年目標(biāo)也能圓滿完成，幫助更多的新市民、青年人實(shí)現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)。