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??“這是謠言。不可能是117個(gè)月！”

??11月1日，針對(duì)網(wǎng)絡(luò)流傳“鞍山住宅去庫(kù)存周期達(dá)到117個(gè)月”的消息，遼寧省鞍山市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者辟謠，并表示，截至今年9月底，鞍山商品住宅去化周期為17.1個(gè)月，整體呈現(xiàn)逐年減少的趨勢(shì)，省里每年都會(huì)考核，不允許超過(guò)20個(gè)月。未來(lái)，全市住宅去化周期應(yīng)該會(huì)維持在15~17個(gè)月之間。

??17.1個(gè)月的去化周期是一個(gè)什么樣的水平？在自然資源部的要求中，消化周期在18~12個(gè)月的，應(yīng)該維持供地持平水平。這也就意味著鞍山住宅的去化周期處在合理區(qū)間。

??就市場(chǎng)情況看，1~9月，鞍山全市住宅網(wǎng)簽面積203.19萬(wàn)平方米，住宅顯性庫(kù)存面積404.5萬(wàn)平方米。在供地方面，鞍山對(duì)住宅用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序做出了合理調(diào)整，今年以來(lái)主城區(qū)住宅用地成交4宗，郊縣成交29宗。

??“目前市場(chǎng)整體是健康平穩(wěn)的。”針對(duì)城市和樓市發(fā)展面臨的問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，雖然鞍山針對(duì)老齡化、招商和人才吸引等方面的問(wèn)題做出了許多努力，但是受東北區(qū)域大環(huán)境影響，實(shí)際效果有限。這也是多數(shù)東北三四線城市面臨的普遍問(wèn)題。

??去化周期傳聞

??近期，遼寧鞍山引發(fā)外界廣泛關(guān)注，原因是在相關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)中，鞍山住宅的去庫(kù)存周期長(zhǎng)達(dá)驚人的117個(gè)月。這個(gè)數(shù)據(jù)經(jīng)媒體轉(zhuǎn)載廣泛流傳于互聯(lián)網(wǎng)并引發(fā)社會(huì)極大擔(dān)憂。

??網(wǎng)上傳聞的消息稱(chēng)：截至2020年12月，鞍山市商品住宅庫(kù)存面積164.45萬(wàn)平方米，商品住宅庫(kù)存套數(shù)為9438套，去庫(kù)存周期達(dá)134.8個(gè)月。到了今年9月底，鞍山去庫(kù)存周期略有降低，但仍然長(zhǎng)達(dá)117個(gè)月，其商品住宅庫(kù)存面積161.85萬(wàn)平方米，商品住宅庫(kù)存套數(shù)為8930套。

??針對(duì)這條消息，鞍山市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，鞍山商品住宅去化周期為17.1個(gè)月。網(wǎng)絡(luò)上流傳的“鞍山商品住宅去化周期達(dá)到117個(gè)月”不準(zhǔn)確不真實(shí)，不知道該數(shù)據(jù)從何而來(lái)。

??這位負(fù)責(zé)人提供的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前幾年鞍山商品住宅去化周期曾達(dá)到最高點(diǎn)，接近30個(gè)月。近兩年以來(lái)，雖然各別區(qū)縣去化周期偏高，但整體看鞍山商品住宅去化周期呈現(xiàn)逐步減少的趨勢(shì)。

??2020年，鞍山全市的商品住宅去化周期為18.1個(gè)月。下屬各縣（市）區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、新城區(qū)中，去化周期最低的是海城市，為14.7個(gè)月，最高的是風(fēng)景區(qū)，為120.8個(gè)月。1~12月，全市住宅網(wǎng)簽面積271.7萬(wàn)平方米，住宅顯性庫(kù)存面積408.8萬(wàn)平方米。

??截至2021年9月底，鞍山全市的商品住宅去化周期為17.1個(gè)月，較去年減少1個(gè)月。其中，去化周期最低的是立山區(qū)，為10.8個(gè)月，最高的是千山區(qū)，為85.3個(gè)月。1~9月，全市住宅網(wǎng)簽面積203.19萬(wàn)平方米，住宅顯性庫(kù)存面積404.5萬(wàn)平方米。

??“上述數(shù)據(jù)均為住宅，如果算上非住宅，去化周期會(huì)提高，去年是29.5個(gè)月，截至今年9月底是27.4個(gè)月。但即便全部算上，也不可能達(dá)到117個(gè)月。”這位負(fù)責(zé)人表示，雖然各區(qū)縣略有不同，受區(qū)位、產(chǎn)品等因素影響較大，但整體來(lái)看，鞍山目前的住宅庫(kù)存和去化周期合理可控。此外，遼寧省對(duì)下屬各地每年都要進(jìn)行嚴(yán)格的考核，按照要求，各地住宅去化周期不能超過(guò)20個(gè)月。

??“有一些地方去化周期看似很高，例如2020年風(fēng)景區(qū)去化周期非常高，是因?yàn)闃潜P(pán)數(shù)量少，幾乎是只有一個(gè)在售的由政府投資建設(shè)的回遷樓盤(pán)，所以就被凸顯得去化周期很高。”該負(fù)責(zé)人表示，全市綜合來(lái)看，未來(lái)住宅的去化周期應(yīng)該會(huì)維持在15-17個(gè)月之間。

??“鞍山住宅庫(kù)存不可能有網(wǎng)上說(shuō)的那么高，雖然個(gè)別項(xiàng)目賣(mài)得不好，存量較大，但是區(qū)位好，大品牌，產(chǎn)品質(zhì)量高的項(xiàng)目不能說(shuō)搶著買(mǎi)，但絕對(duì)不愁賣(mài)。”某品牌房企鞍山項(xiàng)目的一位營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者。

??人口與經(jīng)濟(jì)依舊是難題

??鞍山地處遼寧省中部，是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心城市，也是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市、中國(guó)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.b3prt.cn）第一鋼鐵工業(yè)城市，有著“共和國(guó)鋼都”“中國(guó)鋼鐵工業(yè)搖籃”的美譽(yù)。

??全國(guó)經(jīng)濟(jì)棋盤(pán)變遷后，與眾多東北三四線城市一樣，鞍山近些年同樣面臨著人口與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的難題。

??上述鞍山市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，鞍山樓市總體來(lái)看，今年比去年略好一些，平穩(wěn)健康依然是主基調(diào)。城市發(fā)展與樓市發(fā)展面臨的主要問(wèn)題就是人口凈流出較為嚴(yán)重，人口老齡化加劇，這也是最近幾年的整體特征。其次，隨著棚改政策的取消和樓市調(diào)控的愈發(fā)嚴(yán)格，鞍山市房地產(chǎn)投資較過(guò)去少了很多。

??數(shù)據(jù)顯示，鞍山近10年（2010~2020）人口減少了近32萬(wàn)人。其“六普”數(shù)據(jù)常住人口約365萬(wàn)人，“七普”數(shù)據(jù)常住人口約333萬(wàn)人，平均每年減少3.2萬(wàn)人。即便是有出生率的因素影響，大體上仍然可以判斷人口為凈流出狀態(tài)。

??這種趨勢(shì)下，鞍山樓市改善置業(yè)特征鮮明。“目前鞍山樓市新建商品住宅成交套均面積為105平方米，大戶(hù)型受到歡迎，就意味著本地剛需大多數(shù)都有房，新購(gòu)房的大多是改善需求。”新峰地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析師許啟凡對(duì)鞍山樓市多有研究，在他提供的數(shù)據(jù)中，今年1~10月，房企備案前三甲是萬(wàn)科1455套、世豐756套、恒大510套。

??項(xiàng)目備案前三甲分別是：萬(wàn)科城市之光868套、均價(jià)6511元/平方米、套均面積102平方米；世豐百年華府756套、均價(jià)6511元/平方米、套均面積101平方米；恒大綠洲510套、均價(jià)6511元/平方米、套均面積119平方米。

??在區(qū)域備案方面，前三甲分別是立山區(qū)34萬(wàn)平方米、鐵西區(qū)31萬(wàn)平方米、鐵東區(qū)25萬(wàn)平方米。這些都是鞍山市較為熱門(mén)的項(xiàng)目和區(qū)域。

??在土地方面，自然資源部曾提出要求：地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣（縣級(jí)市），根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，結(jié)合本地土地市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，實(shí)施差別化調(diào)控政策，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18~12個(gè)月的，維持供地持平水平；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。”

??今年前10個(gè)月，鞍山住宅用地共成交33宗，總建筑面積158萬(wàn)平方米，其中，主城區(qū)僅4宗地（鐵西區(qū)、鐵東區(qū)、高新區(qū)、立山區(qū)各1宗），郊縣29宗（海城市16宗、臺(tái)安縣8宗、岫巖縣5宗，合計(jì)29宗、總建筑面積137萬(wàn)平方米，占全市的87%）。“這反映出鞍山市依據(jù)新建商品住宅庫(kù)存去化周期合理地安排了住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。”許啟凡分析表示。

??對(duì)于城市和樓市的發(fā)展，上述有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人坦言，目前還沒(méi)有什么太好的應(yīng)對(duì)方法，比如針對(duì)老齡化加劇，市里鼓勵(lì)做養(yǎng)老地產(chǎn)、適老化改造等，但實(shí)際過(guò)程中并沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的效果。再如，鞍山在產(chǎn)業(yè)和人才引進(jìn)方面也在做努力，但受區(qū)域大環(huán)境的影響，效果有限，吸引力有限。這也是多數(shù)東北三四線城市普遍面臨的情況。

??針對(duì)三四線城市潛在的庫(kù)存壓力，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多三四線城市都存在庫(kù)存偏高的情況。鞍山作為遼寧省僅次于沈陽(yáng)、大連的第三大城市，房源供應(yīng)相對(duì)充足，但是購(gòu)房需求較少，所以庫(kù)存顯得略高。在樓市不景氣的背景下，未來(lái)需要給予積極的去庫(kù)存政策。

      在今年7月底，鞍山市舉行座談會(huì)，邀請(qǐng)12家國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人齊聚鞍山。會(huì)上，鞍山市委副書(shū)記、代市長(zhǎng)王忠昆表示，鞍山的全面振興迎來(lái)黃金時(shí)代、具備優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)、擁有良好環(huán)境，有著廣闊的城市發(fā)展空間和巨大的功能改善需求，來(lái)鞍山投資興業(yè)正當(dāng)其時(shí)。“鞍山將堅(jiān)持提升城市品質(zhì)、打造宜居家園的發(fā)展定位，秉持‘政府競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)’的發(fā)展理念，全程提供優(yōu)質(zhì)的土地環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、宜居環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、政務(wù)環(huán)境、金融環(huán)境，全力推動(dòng)鞍山房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”王忠昆說(shuō)。