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??“這幾天我們黃埔的舊改項(xiàng)目都在準(zhǔn)備材料，區(qū)里隨時(shí)會抽查。”10月14日，廣州某房企高管李明（化名）對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??這是一次覆蓋廣州全市11個(gè)區(qū)119個(gè)城市更新項(xiàng)目的核查行動(dòng)，其中黃埔區(qū)就占了80個(gè)。核查由廣州市規(guī)劃和自然資源局牽頭，在各區(qū)自查的基礎(chǔ)上，深入調(diào)研，于10月15日前形成報(bào)告提交。核查的重點(diǎn)包括是否涉及“大拆大建”、是否落實(shí)歷史文化保護(hù)、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求并落實(shí)公眾及專家意見等。

??“大拆大建”是一個(gè)敏感字眼，近兩日廣州業(yè)內(nèi)流出的幾份來自廣東省、廣州市相關(guān)部門的文件都與此有關(guān)。作為廣東省“三舊”改造試點(diǎn)的黃埔區(qū)，則處于文件關(guān)注的中心。廣東省自然資源廳在10月11日發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范黃埔區(qū)“三舊”改造工作的函》，其中提到黃埔區(qū)計(jì)劃在三年里拆除66個(gè)舊村莊共計(jì)3278萬平方米，截至目前已完成了77%，按此進(jìn)度，拆遷任務(wù)將提前一年半完成。但這樣的大規(guī)模快速拆遷存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，包括新增建設(shè)用地需求大增、商品住宅供應(yīng)量短期內(nèi)難以消化等。據(jù)測算，這66個(gè)村子的新房入市后，可供應(yīng)3500萬平方米的商品住宅，整個(gè)黃埔區(qū)要21年才能完全消化。對此，廣東省自然資源廳提出了“加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，把控改造節(jié)奏”等建議。

??為了達(dá)成拆遷目標(biāo)，黃埔采用的是“先拆后批”模式，此次該區(qū)核查的80個(gè)項(xiàng)目中有60個(gè)是屬于“未批已拆”的，李明所在的公司也有項(xiàng)目在列。“之前邁的步子確實(shí)太大了，我們的項(xiàng)目已經(jīng)給村民支付了1年半的臨遷費(fèi)，從現(xiàn)在的政策風(fēng)向來看，估計(jì)還要再等1年才能拿到用地批文。”他認(rèn)為，短期內(nèi)，公司可能需要重新評估投資成本，但長期來看，放緩節(jié)奏、讓舊改工作更有序的推進(jìn)是必要的，對參與各方都有利。

??某上市房企舊改板塊負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，該公司此前一直對黃埔的舊改項(xiàng)目態(tài)度謹(jǐn)慎，就是因?yàn)楹芏啻遄拥挠玫刂笜?biāo)不足，前期的資金成本太高，后期供地一旦出問題可能就血本無歸了。

??“三舊”改造推進(jìn)過快 部分問題浮出水面

??2020年6月，黃埔區(qū)在廣州市率先制定《決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)工作方案》及《廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)作戰(zhàn)藍(lán)圖（2020-2022）》，立下“三年完成全區(qū)66個(gè)重點(diǎn)舊村改造項(xiàng)目簽約拆遷”的軍令狀。此后，黃埔區(qū)開始舉全區(qū)之力推動(dòng)城市更新工作，先后出臺了“城市更新10條”及2.0升級版，發(fā)布“城市更新項(xiàng)目審批流程再造20條”，將60項(xiàng)審批手續(xù)壓縮為3項(xiàng)，從批復(fù)改造方案到開工，時(shí)間從1年半最快可壓縮至3個(gè)月，提速高達(dá)300%以上。該區(qū)還建立“先拆后批”的新機(jī)制，通過“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”等措施，加速推動(dòng)舊村拆遷。

??2020年，黃埔區(qū)舊村拆除面積達(dá)1489萬平方米，當(dāng)年拆除面積占過去10年的78%，總量超歷年總和，創(chuàng)歷史之最。其城市更新實(shí)施速度位居廣州市第一，連續(xù)三年在廣州市“三舊”改造工作年度考核中排名第一。

??然而，隨著時(shí)間的推移，一些原本被速度所掩蓋的問題終究還是暴露了出來。廣東省自然資源廳在上述函件中表示，今年來涉及黃埔區(qū)“三舊”改造的信息公開的案件數(shù)量急劇增加，相當(dāng)一部分信息公開案件會進(jìn)入復(fù)議或訴訟程序，反映了黃埔區(qū)“三舊”改造工作矛盾較尖銳，存在一些亟待改進(jìn)的問題。

??例如，截至今年7月底，黃埔區(qū)片區(qū)策劃和實(shí)施方案的批復(fù)率分別為50%和50%，處于正常水平，但拆遷進(jìn)度卻已完成了77%。目前該區(qū)已拆除房屋2529萬平方米，按此進(jìn)度，只需半年時(shí)間就能完成余下近750萬平方米的拆遷任務(wù)，計(jì)劃三年完成的拆遷任務(wù)提前一年半完成。由于事先對大規(guī)模快速拆遷帶來問題的預(yù)見性和應(yīng)對性不足，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

??廣東省自然資源廳強(qiáng)調(diào)，“未批已拆”的做法可能造成社會維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)和行政風(fēng)險(xiǎn)。黃埔區(qū)提出的“拆遷前置”，其實(shí)是在改造實(shí)施方案未最終審批的情況下就開展大規(guī)模拆遷，如果拆完之后，由于某些因素導(dǎo)致相關(guān)審批手續(xù)批不了，村民回遷房無法及時(shí)建設(shè)，將引起已簽約村民投訴信訪，形成大規(guī)模維穩(wěn)問題。同時(shí)，允許項(xiàng)目的復(fù)建安置和公建設(shè)施配套區(qū)在規(guī)劃用地手續(xù)不完善、改造方案尚未批復(fù)的情形下，辦理部分施工許可并先行施工建設(shè)，存在一定的行政風(fēng)險(xiǎn)。

??而舊村改造推進(jìn)的節(jié)奏過快，也導(dǎo)致了需要配套的新增建設(shè)用地需求大增，商品住宅供應(yīng)量短期內(nèi)難以消化。據(jù)估算，黃埔66條舊村莊改造需要配套16950畝新增建設(shè)用地指標(biāo)，相當(dāng)于該區(qū)前兩年每年獲得新增建設(shè)用地指標(biāo)量的5倍多，導(dǎo)致一些項(xiàng)目因用地指標(biāo)緊缺而難以順利實(shí)施。

??大規(guī)模拆遷和集中開發(fā)商品房，還會造成市場的供需失衡。首先，短期內(nèi)拆遷66個(gè)舊村莊，被拆遷村民集中釋放了大量住房需求，當(dāng)?shù)氐淖》抗?yīng)短時(shí)間內(nèi)無法滿足，進(jìn)而推高了房價(jià)和租金。其次，按照廣東省自然資源廳的測算，這66個(gè)村子改造后，預(yù)計(jì)可向市場供應(yīng)商品住房用地15750畝，相當(dāng)于黃埔區(qū)2016年-2020年年均供應(yīng)量的62倍。這些土地在建設(shè)完成后可供應(yīng)約3500萬平方米的商品住宅，以該區(qū)的消費(fèi)能力，至少需要約21年才能完全消化。

??方向沒有變 節(jié)奏需調(diào)整

??經(jīng)濟(jì)及社會效益是地方政府進(jìn)行城市更新的主要驅(qū)動(dòng)力。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在10月1日向廣州市委、市政府提交了一份關(guān)于“三舊”改造（城市更新）評估落實(shí)情況的報(bào)告。報(bào)告中提到，黃埔區(qū)的66個(gè)舊村改造后，將釋放產(chǎn)業(yè)用地436公頃，新增產(chǎn)業(yè)載體建筑面積1595萬平方米，改造后復(fù)建集體物業(yè)（含留用地）1760萬平方米，折合集體資產(chǎn)約4400億元（按2.5萬元/平方米），村集體經(jīng)濟(jì)將增長10倍以上，村民人均年收入增長5倍以上，真正實(shí)現(xiàn)共同富裕。

??當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、村集體的改造積極性從拆遷速度便可見一斑。據(jù)了解，黃埔區(qū)長嶺街道每天的拆除量達(dá)1萬平方米，半年共計(jì)拆除房屋面積143.5萬平方米，截至今年的8月31日，6個(gè)城市更新項(xiàng)目總體拆除率已達(dá)99%，成為了黃埔區(qū)首個(gè)率先實(shí)現(xiàn)城市更新“三年任務(wù)，兩年完成”的街道。龍湖街九佛墟征拆項(xiàng)目于2020年6月20日啟動(dòng)，8月19日正式開拆，到2021年1月便已建成了1000多套安置房，截至8月底拆除完成率達(dá)96.19%。

??為了達(dá)成拆遷目標(biāo)，改造進(jìn)度太慢的開發(fā)商被街道撤換也是常有的事。

??“未批已拆”項(xiàng)目或進(jìn)退兩難

??“之前黃埔區(qū)的拆遷是有排位的，拆得快的街道排前面。”李明表示，該公司只是跟村集體簽訂了前期服務(wù)協(xié)議，拆遷簽約、舊改補(bǔ)償方案等工作都尚未完成，但街道和村集體都希望拆遷工作能夠盡量前置，為此公司已經(jīng)支付了1億多元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和臨遷費(fèi)等。因?yàn)檫@個(gè)舊改項(xiàng)目尚未納入黃埔區(qū)的年度計(jì)劃，因此國土規(guī)劃至今仍未批復(fù)。“黃埔區(qū)的用地指標(biāo)很緊缺，之前是誰拆的快指標(biāo)就給誰，現(xiàn)在只能等。估計(jì)拿到批文可能還要一年時(shí)間，相當(dāng)于要支付兩年半的臨遷費(fèi)。”

??在李明看來，“拆遷前置”確實(shí)能夠解決部分村子“拆不動(dòng)”的問題，但隱患也不小，開發(fā)商無法進(jìn)行精準(zhǔn)的成本測算，大量“未批已拆”的項(xiàng)目進(jìn)退兩難。“要鎖定成本，只能盡快把復(fù)建區(qū)建起來，如果政府同意融資區(qū)也一起建的話，那現(xiàn)金流就有可能平衡了。”

??吸取了經(jīng)驗(yàn)后，李明現(xiàn)在只跟進(jìn)能夠先完成簽約、摘牌等流程后再拆遷的項(xiàng)目。看到業(yè)內(nèi)流出的幾份官方文件時(shí)，他也擔(dān)心是否以后黃埔的舊改風(fēng)向要轉(zhuǎn)變了，忙不迭的跟一些村集體溝通，得到的信息是大的風(fēng)向沒有變，還是要加快推進(jìn)簽約、招商。“這次主要是核查文化古跡、名木古樹的保護(hù)問題，大拆大建放在后面。”

??黃埔區(qū)另一個(gè)“未批已拆”項(xiàng)目的開發(fā)商也表示，“這次查古樹查得比較嚴(yán)”，其他的工作都按現(xiàn)有流程在推進(jìn)，沒有太大影響。

??不過，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為黃埔區(qū)的城市更新調(diào)節(jié)奏是大概率事件。有聲音認(rèn)為，未來該區(qū)可能會區(qū)分對待不同性質(zhì)的舊改項(xiàng)目，加快推進(jìn)“已批已拆”的，“已批未拆”類的項(xiàng)目或?qū)⒏鶕?jù)市場需求的變化控制節(jié)奏，尚未批復(fù)的項(xiàng)目則存在拿不到批文的可能性。大的基調(diào)是，加強(qiáng)規(guī)范化管理，規(guī)劃先行，穩(wěn)步、有序推進(jìn)。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也在報(bào)告中披露了幾個(gè)整改意見。如，進(jìn)一步加強(qiáng)計(jì)劃管理，對未納入城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目，市、區(qū)更新部門不得審批片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案，把控好城市更新的推進(jìn)節(jié)奏，對年度計(jì)劃中進(jìn)度較慢的項(xiàng)目要重點(diǎn)督導(dǎo)協(xié)調(diào)。以及，堅(jiān)持“拆建并舉”，最大限度保障短期內(nèi)大量釋放的住房需求，同時(shí)結(jié)合區(qū)域常住人口的增長預(yù)測，強(qiáng)化未批舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案的成本核算和成本控制，最大限度確保未來舊改完成后的住宅市場供需相匹配。