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??隨著氣溫持續升高，石家莊進入高溫酷暑難耐時節，身處二線城市的房地產職業經理人也迎來了他們職業生涯中最難熬階段。

??“對個人來說，上半年銷售業績好壞決定了7月份去留問題，可以說是決定生死存亡的關鍵時刻！”一位TOP20強房企營銷總監表示。

??相對于房企銷售者焦慮，石家莊樓市現狀則讓許多業內人士直呼看不懂！原因是從石家莊房地產市場情況來看，有項目銷售火爆，有項目即便變相降價售樓部依舊冷清蕭條；市場兩極分化嚴重。來自易居河北研究院數據也顯示：1—5月份，石家莊普通住宅累計供應104.32萬平方米，同比2020年1-5月下降36.96%；成交面積143.76萬平方米，同比2020年1-5月下降0.33%；成交均價為15046元/平方米，同比2020年上漲3.48%。和糾結的市場情緒相比，石家莊土地市場反應異常：已連續50多天“零成交”。

??石家莊樓市一時陷入冰火兩重天。

??結構性筑底 房價小幅震蕩

??2021年年初，石家莊樓市受疫情影響一度近乎停擺。但從2月份開始，隨著房企紛紛轉變營銷方式及疫情防控得到有效控制，房地產市場逐漸升溫；在3月份及后整個市場呈現穩中有升態勢，萬科、融創、中海、龍湖等新項目開盤當天甚至出現異常火爆場面。

??如去年率先下調價格的正基九宸項目，2021年分別在3月份將高層均價上調了500元/平方米，5月份又將洋房均價上調了1500元/平方米。

??對此，正基地產副總經理王洋表示，之所以在年初漲價是公司分析了全國房地產市場后做出的樂觀預判。

??位于石家莊西南二環的金地閱峯項目在上半年也進行了多次調價，3個月其成交均價整體上調500元/平方米，這種小幅度調價，讓石家莊市某醫院醫生小趙（化名）有了一點壓力。最終，她還是購買了離單位不足兩公里的這個項目。

??小趙告訴記者，從3月份開始，她和家人就一直在橋西區看項目，本地項目擔心品質沒保障、一線品牌價格有些高，總是十分糾結。“舉棋不定的兩個月時間，我購買的這套95平方米房子比最開始看時多付出近5萬元，所以買房還是覺得合適就下手。”

??一邊是看好的市場預期，一邊是小幅上調成交均價，但市場反應并未出現預想的恐慌性購房現象。

??究其原因，記者發現，相比以往恐慌性購房或濃厚觀望兩種極端情緒，當下購房者更加理性，許多購房者在全面了解區域所有項目后才會果斷出手。

??從事旅游工作的購房者小劉可謂理性剛需典型代表。2018年初剛剛結婚小劉在石家莊南三環外租住了一套房，隨著小寶寶即將誕生，小劉一家對城市配套、孩子未來教育、通勤成本等有了新考量，做了全面分析后，全家決定在二環內購買房子。

??和小劉剛需訴求購房有所不同，家住新華區老王卻是另一番境遇。隨著第二個孩子誕生，老王一家所居住兩室房明顯變擁擠，于是準備將兩室房子賣掉，重新換一套三居室的。令老王沒有想到的是，從年初掛出房源至今，除了偶爾幾個中介打來電話詢問是否還能降價外，沒有一個購房者登門。

??“賣不掉現在的房子就沒錢換房，這好像成了一個死結。雖然已經看好了一個三居室新項目，卻沒法入手！”老王有些郁悶地告訴記者。

??貝殼研究院一項數據顯示：石家莊二手房源交周期為173天，環比2021年5月增加了7天。

??對此，河北惹目機構執行總經理張金峰分析認為，二手房成交周期延長，直接傳導至換房人群購買預期和購買能力。

??值得一提的是，盡管剛需和剛改購房者或理性或糾結，導致一些項目銷售狀況冷熱不一，但卻也不乏石家莊城市核心豪宅產品在上半年迎來屬于它的“高光時刻”。如位于石家莊長安區核心的龍湖·天奕項目，6月20日開盤據悉1小時就收金3億多元，開盤勁銷5.6億元，刷新了石家莊豪宅產品銷售業績。

??業內人士分析認為，寬松的貨幣政策和通脹壓力下，增加了改善客群購買房屋抵御資產貶值的動力，一定程度上帶動了改善型產品熱銷。

??土地市場腰斬背后

??2021年上半年石家莊樓市總體平穩、小幅震蕩、產品分化特點，與石家莊上半年土地市場也不無關系。尤其石家莊土地市場近期反應異常，預示著石家莊正在經歷不同尋常的戰略調整。

??據石家莊房天下數據中心資料顯示：2021年上半年石家莊共舉行16場土拍，僅30宗土地成功出讓（僅統計主城區、鹿泉、欒城、藁城、正定及正定新區、循環化工園區的住宅和商業用地），成交總面積962477.937平方米，約1443.72畝，相比去年同期下降48.85%，接近腰斬；成交總金額1027082萬元，成交均價約711.41萬元/畝。據業內人士觀察，截至6月底，石家莊已經連續50多天土地市場“零成交”。

??這種反常趨勢引起了行業人士普遍關注。

??張金峰認為，這種反常情況并非是房企拿地節奏出現了問題，是政府對城市規劃調整，使石家莊土地市場出現了暫時停擺。

??這樣的說法在上半年土地出讓中得到體現。如3月31日，中冶以20.75億元競得東良廂城中村改造地塊，溢價率33.53%；同一天，保利以3.8億元競得藁城區天意熱電廠地塊，溢價率24.17%；5月24日，恒大以16300萬元競得鹿泉區六街村改造地塊。

??值得關注的是，雖然半年成交面積為近5年來同期新低，但成交畝價卻創下新高。關于政府對城市規劃調整的說法，終于在7月初有了答案。

??日前，石家莊市委市政府出臺了《關于落實＜省委省政府關于大力支持省會建設和高質量發展的意見>的實施方案》，要求全面推進省會創新發展、綠色發展、高質量發展，大幅提升城市品位、能級和首位度，加快建設現代化、國際化美麗省會城市，當好全面建設現代化經濟強省、美麗河北的排頭兵和領頭雁。

??石家莊市委副書記、市長馬宇駿在“石家莊市落實省委、省政府決策部署加快省會建設和高質量發展”新聞發布會上表示，要依法依規合理拓展發展空間，堅持集約節約利用土地等內容，其中最關鍵的內容是明確提出核定永久基本農田保護面積和耕地保有量的原則，立足石家莊人口增長趨勢、城市發展建設和城市空間布局的需要，給予石家莊更多用地支持，科學合理規劃滹沱河城區段南側行洪通道。這部分對城市空間布局是重大的利好，有利于石家莊摘掉制約主城區北部加快發展的“緊箍咒”，為城市建設拓展巨大的發展空間，屆時，滹沱河將成為一條“城中河”，擁河發展一河兩岸美好愿景將變為現實。

??對石家莊城市更新影響最大的是在二環內做“減法”，在二環外做“乘法”，合理布局生產、生活、生態三大空間，加快補齊功能短板、補足生態弱項、補上設施空白，還空間于城市，還綠地于人民，還公共服務配套于社會。

??針對石家莊城市戰略調整，河北省住宅與房地產業協會常務副會長兼執行秘書長張彥峰表示，此次強省會戰略一系列措施出臺，對于城市框架拉開和品質提升是一大利好。同時，也要注重對主導產業和新興產業提升和培育，實現城市更新—產業升級—人口流入的良性循環。

??金地集團石家莊公司總經理劉軼則認為，相信經過此次戰略調整，石家莊二環內住宅用地將更加稀缺，滹沱河生態經濟帶也將成為眾多房企激烈競爭拿地熱點區域，未來石家莊房地產市場前景可期！