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??雖然興圍華府周邊配套不足，但是區(qū)域和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需客仍有很強(qiáng)的吸引力，對(duì)于還沒(méi)上車(chē)的深圳購(gòu)房者糾結(jié)在所難免。

??“寶安區(qū)有新盤(pán)入市了，最低4.63萬(wàn)元／平方米，好便宜啊。”在深圳某購(gòu)房群里，購(gòu)房者紛紛開(kāi)始議論起來(lái)。

??引起不少購(gòu)房者關(guān)注的新房是位于寶安區(qū)的興圍華府，在5月6日獲批預(yù)售許可證，項(xiàng)目備案均價(jià)為5.24萬(wàn)元／平方米。

??項(xiàng)目此次推出168套住宅，位于1、2棟（項(xiàng)目總共有5棟住宅），戶型建面約66-94平方米，總價(jià)區(qū)間約323萬(wàn)-500萬(wàn)元/套，價(jià)格區(qū)間在4.6萬(wàn)-5.8萬(wàn)元／平方米之間。

??最低總價(jià)323萬(wàn)元，興圍華府對(duì)于想要在西部置業(yè)的剛需客來(lái)說(shuō)，是難得的“筍盤(pán)”。

??正當(dāng)群里的各位購(gòu)房者開(kāi)始摩拳擦掌、相互一比“購(gòu)房積分”之時(shí)，一位前去踩盤(pán)的張先生給大家澆了一盆“冷水”——“這個(gè)新盤(pán)就是拿了紅本的村委統(tǒng)建樓，被城中村包圍了，要進(jìn)小區(qū)還得進(jìn)村。”

??隨后，張先生分享了在項(xiàng)目附近拍攝到的視頻，可以看到圖片中廠房密布，街道狹窄，街燈昏暗。

??“這可是西部，5萬(wàn)元1平方米，再差買(mǎi)到也是賺的。”另外一名購(gòu)房者陳小姐說(shuō)到。

??興圍華府位于寶安福永片區(qū)，屬于大熱的大空港范圍內(nèi)，一年前已備受市場(chǎng)關(guān)注。

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??實(shí)地踩盤(pán)：被城中村包圍的商品房

??中房君前往項(xiàng)目所在地實(shí)地踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，興圍華府周邊配套最近的地鐵站12號(hào)線尚未建成，當(dāng)前處于“前不著村后不著店”的狀態(tài)，距離最近的地鐵站和公交站都要步行15分鐘到25分鐘。

??其中在項(xiàng)目周邊的一棟公寓出租價(jià)格在1000元／套，據(jù)該公寓管理員介紹“基本上房子都出租完，只剩下一間一樓的房子。”

??此外公寓管理員還提到，“住在這邊大多是從事物流行業(yè)的人”。

??從外觀上看，項(xiàng)目與一般的商品房并無(wú)兩樣，有停車(chē)場(chǎng)和綠化配套，占地面積1.6萬(wàn)平方米，總建筑面積6.2萬(wàn)平方米，體量較小；規(guī)劃戶數(shù)為402戶，停車(chē)位487個(gè)，容積率2.35，社區(qū)密度低。

??但從周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目的環(huán)境則不太理想。

??興圍華府與其他城中村基本連為一體，距離不超過(guò)200米。此外，垃圾垃圾處理廠與項(xiàng)目的直線距離不超過(guò)50米。

??有現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看房的購(gòu)房者提到，“距離這么近，連味道都會(huì)傳過(guò)來(lái)吧！”

??此外，項(xiàng)目周邊多為工廠、物流園和農(nóng)民房，整體居住環(huán)境比較差，同時(shí)距離寶安機(jī)場(chǎng)較近，會(huì)受到噪音影響，在短期目居住氛圍比較一般。

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??糾結(jié)的深圳買(mǎi)房人：買(mǎi)還是不買(mǎi)？

??“村委統(tǒng)建樓一般都是小開(kāi)發(fā)商建的，質(zhì)量肯定都不如大開(kāi)發(fā)商。”現(xiàn)場(chǎng)一位前來(lái)看到的劉先生說(shuō)到。

??“你積分多少？”在前來(lái)看房的購(gòu)房者中，一位戴著防曬帽和太陽(yáng)眼鏡的龔女士向其他購(gòu)房者“PK”起購(gòu)房積分。

??“你才51分啊，我有68分呢”，龔女士聽(tīng)到積分自己低許多顯得很開(kāi)心，但是沒(méi)過(guò)一會(huì)，積分比自己高的購(gòu)房者出現(xiàn)了，一對(duì)年輕夫妻的購(gòu)房積分71分，這樣龔女士一下又沮喪起來(lái)。

??“你說(shuō)我現(xiàn)在68分應(yīng)該買(mǎi)哪里嘛！很多網(wǎng)紅盤(pán)都去認(rèn)籌了，一個(gè)都沒(méi)有中。”龔女士向中房君無(wú)奈地說(shuō)到，“現(xiàn)在孩子明年就要上學(xué)了，再不買(mǎi)就來(lái)不及了。”

??“我現(xiàn)在擔(dān)心西部搖不上號(hào)，到時(shí)連東部都買(mǎi)不起，現(xiàn)在孩子要上學(xué)也等不起，每天都很糾結(jié)。”龔女士說(shuō)到。

??相比之下，龔女士的丈夫顯得很淡定，站在一旁低頭看手機(jī)，只是嘀咕一句“我覺(jué)得不行，這個(gè)環(huán)境太差了。”

??“我們還要趕著回去上班呢，先走了！”，向周?chē)舜蚵?tīng)完積分的龔女士拉著丈夫匆匆離開(kāi)。

??另外一名侯先生站在項(xiàng)目面前沉思許久，抬頭望著這個(gè)傳說(shuō)中的“筍盤(pán)”，直到人群散去才與中房君搭話。

??“你覺(jué)得這個(gè)房子怎么樣啊，我是覺(jué)得不行”，侯先生鄒著眉頭說(shuō)到，“價(jià)錢(qián)雖然便宜，但是周邊環(huán)境跟不上。”

??中房君告訴侯先生，周邊二手房的價(jià)格7萬(wàn)元／平方米，聽(tīng)到這個(gè)消息侯先生對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度開(kāi)始轉(zhuǎn)變，“啊，這樣啊，那買(mǎi)來(lái)還是賺的，畢竟是在深圳70年產(chǎn)權(quán)的房子。”

??與興圍華府距離約1公里的次新小區(qū)星航華府星，其當(dāng)前掛盤(pán)價(jià)格在7.2萬(wàn)-7.4萬(wàn)元／平方米，與項(xiàng)目存在約2萬(wàn)元／平方米的價(jià)差。

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??寶安區(qū)住宅項(xiàng)目稀缺 剛需客上車(chē)難

??像侯先生、龔女士的糾結(jié)情有可原，當(dāng)前寶安區(qū)在手新盤(pán)少、總價(jià)高，屢次有小戶型住宅入市，都免不了積分搖號(hào)，最后陪跑。

??根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，目前寶安在售新盤(pán)總價(jià)接近1000萬(wàn)元，越秀和樾府110平方米戶型，價(jià)格是9.03萬(wàn)元／平方米；富山君薈144-199平方米戶型，均價(jià)6.5萬(wàn)元，總價(jià)最低936萬(wàn)元。

??雖然興圍華府周邊配套不足，但是區(qū)域和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需客仍有很強(qiáng)的吸引力，這對(duì)于還沒(méi)上車(chē)的深圳購(gòu)房者而言，買(mǎi)還是不買(mǎi)，成了一個(gè)糾結(jié)的問(wèn)題。

??此外，根據(jù)深圳官方消息，截至2020年底，深圳總共有住房1082萬(wàn)套，其中商品房為189萬(wàn)套。深圳目前的常住人口1344萬(wàn)，以上次人口統(tǒng)計(jì)戶籍家庭人數(shù)為2.11人計(jì)算，深圳戶籍家庭為235萬(wàn)戶。

??如果以商品房需滿足戶籍家庭來(lái)算，商品房數(shù)量為189萬(wàn)套，假定一套房子滿足一戶戶籍家庭的生活居住需求，那么商品房的缺口約為46萬(wàn)套。

??深圳商品房供應(yīng)不平衡的狀態(tài)將持續(xù)，“打新”難度也將維持。