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??2020年，住房租房市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。從政策面的不斷強(qiáng)化，各城市多方面、全方位監(jiān)管政策的出臺(tái)，到增加各類(lèi)型租賃土地的供應(yīng)，我們看到租賃市場(chǎng)正向著積極地方向發(fā)展。那么，在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受疫情影響下，需求端又有哪些變化呢？

??2020年，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)八大核心城市住房租賃客群進(jìn)行線上及線下調(diào)研，以期研究分析各城在供需關(guān)系匹配，以及職住平衡方面存在的問(wèn)題。

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??中低端需求仍是市場(chǎng)主力

??根據(jù)調(diào)研，北京、上海兩個(gè)一線城市由于高企的房?jī)r(jià)使得租金也整體較高，相較其他重點(diǎn)城市，2000-5000元/月的中端需求上占比最高，而5000元/月以上的租金段也占據(jù)一定份額。廣州、深圳由于城市特殊性，城中村較低的租金水平拉低了整體租金。而武漢、重慶兩城的房?jī)r(jià)不高，整體消費(fèi)水平一般，2000元/月以下租金段占比超八成。

??整體來(lái)看，北京和上海租賃市場(chǎng)中2000-3000元/月占比較高，其他六城2000元/月占比較高，中低端租賃需求仍是市場(chǎng)主力。

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??租金收入比集中于15%-30%

??根據(jù)調(diào)研來(lái)看，重點(diǎn)八城除重慶外，租客的租金基本占收入的15%-30%，相對(duì)適中，未來(lái)可能隨著收入的提升，以及租客對(duì)居住品質(zhì)需求的提高，租金有望繼續(xù)攀升。由調(diào)研數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，重慶的租金占收入15%以下的客群近五成，這主要?dú)w結(jié)于重慶完善的公租房體系，重慶是全國(guó)最早大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房的城市，為了解決城市中低收入群體的住房困難問(wèn)題，良好的住房保障加上城市不高的房?jī)r(jià)，使得租客租金花費(fèi)整體較低，居住幸福指數(shù)較高。

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??一室租賃需求整體占比最高

??根據(jù)調(diào)研，一線城市的一室占比26.8%，二線城市的一室占比20.2%，由于市場(chǎng)中租房主力仍為單身群體，因此，租客整體對(duì)一室的租賃需求占比最高。而這其中，南京和重慶相較其他重點(diǎn)城市一室占比相對(duì)較低，主要是由于兩城的外來(lái)人口占比相對(duì)較小，作為內(nèi)生型城市，租賃戶(hù)型整體均衡性較好，家庭型租房有一定需求。

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??租房最看重性?xún)r(jià)比

??租房看中的因素主要圍繞工作展開(kāi)，重點(diǎn)關(guān)注性?xún)r(jià)比及交通便捷程度。從重點(diǎn)8城調(diào)研數(shù)據(jù)看，住房租賃市場(chǎng)需求依然旺盛，具備較強(qiáng)剛性。排在前3的租房看重的因素分別為租金、交通位置、通勤時(shí)間，其中租金占比超6成，交通位置占比約23.5%，通勤時(shí)間占比近10%，說(shuō)明為了工作方便，租房人群在追求產(chǎn)品性?xún)r(jià)比基本訴求的同時(shí)，兼顧租住地點(diǎn)周邊的交通便利程度及通勤條件。

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??通勤30分鐘以?xún)?nèi)是主流

??從整體看，通勤時(shí)間占比隨時(shí)長(zhǎng)的增加而降低，通勤時(shí)間在30分鐘以?xún)?nèi)占比最高，近5成；其次是30-45分鐘，占比約30.6%；表明租客對(duì)30分鐘以?xún)?nèi)甚至更短通勤時(shí)間的租賃產(chǎn)品的偏好、需求程度更高。

??分城市看，不管是一線城市還是二線城市，30分鐘以?xún)?nèi)通勤時(shí)間占比都是最高的。其中，上海30分鐘以?xún)?nèi)通勤時(shí)間占比約45.6%，居于一線城市之首；二線城市中重慶30分鐘以?xún)?nèi)通勤時(shí)間占比最高，達(dá)63.7%。

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??換房周期2年以?xún)?nèi)是主流

??總體來(lái)看，租賃客群換房周期在6個(gè)月到1年內(nèi)占比最高，其次為1-2年，換房周期在2年以上的客戶(hù)占比較低，約為1/3。綜合來(lái)看，租賃客群主要的換房原因是工作地點(diǎn)變更，可以發(fā)現(xiàn)，換房周期與整體更換工作周期頻率存在一定相關(guān)性，集中在2年以?xún)?nèi)。

分城市來(lái)看，一線、二線城市換房周期差異較大，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有一定相關(guān)性。比如，上海以服務(wù)業(yè)占比較高，產(chǎn)業(yè)靈活性高，人才流動(dòng)性較快，因此換房周期以6個(gè)月-1年占比最高。互聯(lián)網(wǎng)在深圳、杭州占比較高，租賃客戶(hù)房租支付能力較高，工作穩(wěn)定性較高，且產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)域較為集中，因此整體換房周期以1年以上為主，約占60%以上。南京、武漢及重慶為內(nèi)生型產(chǎn)業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)主要依托區(qū)域內(nèi)資源，集中度較高，客戶(hù)穩(wěn)定性較高，1-2年租期的客戶(hù)約占40%。綜上，對(duì)于服務(wù)業(yè)占比較高的城市而言，客戶(hù)工作更換更加便捷，換房周期較內(nèi)生型產(chǎn)業(yè)城市更短。

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??有房人群也租房

??八城調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有房租房人群占本地租房客群的54.5%，較無(wú)房租房客群占比更大。其中，多為異地有房，占比達(dá)33.6%，而本地有房客群占比也達(dá)17.8%，可見(jiàn)，有房仍租房是市場(chǎng)的常態(tài)，并非有房人群就不存在租房需求。

其中，本地有房租房的客群多因工作便利、性?xún)r(jià)比高、裝修過(guò)渡等因素租房。在本地有房租房原因中，工作便利占比最高，約達(dá)40.4%，其次是性?xún)r(jià)比高、購(gòu)房裝修過(guò)渡以及子女教育，三者各自所占比重均超過(guò)10%。伴隨著一二線城市的房?jī)r(jià)高企，租房也成為一種性?xún)r(jià)比較高的居住方式。

1有房租房主力客群年齡分布在26-40歲。本地有房仍租房的客群年齡結(jié)構(gòu)分析表明，26-35歲租客占比高達(dá)38.5%，居于首位，31-40歲人群占比次之，約35.1%，兩者累計(jì)占比超7成。相對(duì)于其他年齡段客群來(lái)說(shuō)，26-40歲人群自有住房比例較高，鑒于工作便捷程度等方面原因，其選擇租房可能性更大，占比相應(yīng)更高。

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??租客傾向房東直租

??2020年受突如其來(lái)的疫情影響，租賃企業(yè)“暴雷”事件頻發(fā)，蛋殼的暴雷更使風(fēng)波不斷的長(zhǎng)租行業(yè)蒙上一層陰影，導(dǎo)致租賃客戶(hù)對(duì)機(jī)構(gòu)租賃產(chǎn)品信心降至冰點(diǎn)，更傾向于選擇“房東直連”的方式進(jìn)行租賃，占比超70%。同時(shí)，選擇機(jī)構(gòu)化公寓的客戶(hù)占比從22.7%跌至不到10%。未來(lái)，租房方式可能會(huì)發(fā)生較大的變化。

??需求是永遠(yuǎn)是催生一個(gè)市場(chǎng)不斷發(fā)展的第一因素。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)核心八城租賃客群的調(diào)研，我們可以看到既存在共性又存在差異，就現(xiàn)階段而言，租房仍是圍繞著工作延申的偏剛需屬性的一類(lèi)居住消費(fèi)。

??未來(lái)，隨著人們生活方式和生活理念的變化，以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)收入的不斷增長(zhǎng)，租賃客群的需求也將隨之發(fā)生一定的變化。尤其，在經(jīng)歷了這次疫情的影響，租客對(duì)于市場(chǎng)中品牌公寓的信心恢復(fù)仍需要較長(zhǎng)時(shí)間。