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??新年樓市調控第一槍打響了。1月21日晚，上海市住建委等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，涉及土地、限購、信貸、稅費等10條主要內容。

??調控加碼本在預期之內。近來，上海新房市場出現了31個盤售罄、認籌率超過500%等火熱跡象。據中原地產的數據，去年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，創年內新高。

??火爆之下，有一位博士經歷4次搖號均告失敗，為此他寫了一封建議信，喊話修改上海的認籌搖號規則，使自己能獲得優先搖號權，引發熱議。

??不惟新房市場火熱，上海二手房交易熱度持續上升。據貝殼研究院數據，去年12月二手住宅成交量達到3.9萬套，同比增加95%，絕對水平創2017年以來新高。

??新房“千人搖”、二手房房東隨意跳價，各種消息撩撥神經，上海樓市恍惚之間似乎回到了4年前的巔峰時刻。

??政策出臺速度之快又在意料之外。此前一天，上海市房管局還辟謠說，只是針對目前銷售環節中的不規范現象，要求加強銷售環節的管理，并未出新政。一夜之間，新政就出臺了并迅疾落地。

??中間發生了什么不得而知，不過，上海相關部門雷厲風行的反應值得點贊。自去年11月以來，上海無論新房二手房交易量都出現了井噴，引發房價抬頭，尤其學區房已率先啟動。目前樓市正處在一個敏感期，市場充斥著“上海樓市已處于牛市啟動期，要盡快買，趁早買”、“滬廣有望補漲，接棒深圳樓市”等信息。

??類似現象在2015年出現過，交易量飆升帶來樓市最終的一飛沖天。這種樓市教育給任何人的教訓都是深刻的。對于購房者來說，很容易引發踏空的焦慮，被逼迫著出手，而那些想賣房的人看到新房價格上漲，也開始提價，甚至惜售，從而推動二手房價格上漲，由此形成量價上漲的閉環，沖擊之前平穩的樓市。

??不應否認，上海樓市如今的火熱有其背后支撐。2016年3月以來的樓市調控抑制了需求，非滬籍人口社保要求滿5年，到如今大部分人都已經符合要求，加之這4年房價平穩，目前貨幣環境寬松，導致購買需求集中釋放。

??此外，或許與上海人才落戶政策放松帶來了潛在的購房需求有關。有報道稱，那位寫建議信的博士，正是2019年博士畢業后落戶的新上海人。

??強大的需求支撐之下，上海的庫存卻告急。新房庫存去化周期不到9個月，于是限價的新房市場上演了“一房難求”的劇目。二手房庫存也不樂觀，3個月以來，庫存量以指數級速度下降。參考鏈家的數據，截至1月20日二手房庫存僅剩3.3萬套，而去年10月28日該數字還是5.4萬套。

??此次上海出臺的政策有的放矢，比如離婚購房須滿 3 年（堵住假離婚漏洞）、增值稅征免年限從 2 年提至 5 年、公證搖號“無房家庭優先”等，從稅收、限購等全方位封堵投機漏洞，給“高燒”的上海樓市潑了一盆冷水。

??當然，最重要的是提到增加商品住房用地供應，明確在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。

??在樓市熱度非理性上升之際，上海相關部門及時出手，把樓市出現的炒作苗頭扼殺在搖籃里。也給新的一年開了一個好頭，給全國樓市傳遞了信號：只要有城市敢在房價上露頭，必遭調控重擊。

??毫無疑問，中央對房地產調控的決心和力度，解決實際問題的迫切之心，以及前期調控成果都值得充分肯定。接下來，面對一個個更復雜的樓市,怎么合理引導市場預期，并通過有效措施解決樓市結構性問題，考驗著地方政府的調控藝術。

??我們認為，房地產調控要出實效，首先要積極引導公眾預期和市場預期，加強輿論引導，不斷釋放房地產調控不動搖信號，同時，做好調控難度的說明和解釋工作，引導公眾合理看待當前樓市調控出現的一些階段性現象。

??其次要切實采取有效的調控措施，保障調控措施落到實處。要切實加大保障房建設，同時采取措施多渠道滿足剛性購房需求，增加普通商品房供給。

??此外，在持有環節著力，讓長期性政策“接棒”限購令，比如探索房產稅，成為常態化的調控方式之一。