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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2020年四季度住宅租金收益率報(bào)告》顯示，50個(gè)典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降0.6%，同比下降3.7%。值得注意的是，這一收益率創(chuàng)下了多年來(lái)的最低值。

??報(bào)告顯示，與三季度相比，四季度住宅租金收益率略微下降。其中，租金環(huán)比微跌，房?jī)r(jià)則保持小幅上漲，這也直接壓低了當(dāng)季的租金收益率。易居研究院分析認(rèn)為，租金與房?jī)r(jià)背離的狀態(tài)難以持續(xù)，隨著2021年經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，租金跌幅可能會(huì)出現(xiàn)收窄或轉(zhuǎn)正。

??一二線城市租金收益率呈小幅下降趨勢(shì)

??2020年以來(lái)，除了三線城市從三季度開(kāi)始出現(xiàn)租金收益率小幅回升，其余兩類城市租金收益率呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。

??根據(jù)報(bào)告，2020年四季度，4個(gè)一線城市的平均租金收益率為1.6%，環(huán)比下降1.6%，同比下降5.1%；31個(gè)二線城市平均租金收益率為2.3%，環(huán)比下降1.4%，同比下降4.5%；15個(gè)三線城市租金收益率為2.6%，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，同比下降2.1%。

??易居研究院認(rèn)為，一、二線城市租金收益率下降是因?yàn)榉績(jī)r(jià)小幅上漲的同時(shí)租金小幅下降，而三線城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房?jī)r(jià)下跌的幅度。由此可以看出，一二線城市隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，購(gòu)房需求有所增加，租房需求有所減少，部分一二線城市炒房投機(jī)也是房?jī)r(jià)上漲的原因之一。

??錦州租金收益率最高，廈門墊底

??從50城租金收益率排序來(lái)看，錦州（4.0%）、烏魯木齊（3.4%）、宜昌（3.3%）、桂林（3.3%）和韶關(guān)（3.2%）這5個(gè)城市排名前五，這些城市主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房?jī)r(jià)整體漲幅不大，租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房?jī)r(jià)上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

??租金收益率最低的5個(gè)城市分別是廈門（1.2%）、深圳（1.4%）、青島（1.6%）、唐山（1.6%）和天津（1.6%）。易居研究院分析認(rèn)為，租金收益率最低的一部分原因在于部分城市的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)超租金水平，并且近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)大于租金漲幅，另一部分原因則是部分城市的租金水平出現(xiàn)下跌而房?jī)r(jià)卻在上漲。

??以廈門為例，根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，12月廈門平均單價(jià)達(dá)到了49803元/㎡，僅次于深圳、北京、上海這三個(gè)一線城市，居全國(guó)第四位，其房?jī)r(jià)水平更是超過(guò)了作為一線城市的廣州，但其租金卻出現(xiàn)下跌。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲，租金下跌應(yīng)該是廈門租金收益率墊底的主要原因。

??但一個(gè)城市，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，無(wú)疑會(huì)增加引進(jìn)人才的難度。根據(jù)易居研究院此前發(fā)布的《2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，2019年50城房?jī)r(jià)收入比均值為13.3，但廈門卻高達(dá)22.8，位居50個(gè)城市的第五位。那么，將房?jī)r(jià)保持在合理水平，對(duì)廈門未來(lái)的發(fā)展十分重要。根據(jù)此前廈門市住房保障和房屋管理局發(fā)布的關(guān)于《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》（公示稿）文件，明確了“十四五”期間廈門市住房發(fā)展的總體目標(biāo)和主要任務(wù)。其中，最引人注目的是，廈門給未來(lái)5年內(nèi)的房?jī)r(jià)和租金價(jià)格漲幅設(shè)定了目標(biāo)，即“新建商品住宅價(jià)格年度漲幅不超過(guò)5%，住房租金價(jià)格年度漲幅不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度”。廈門也成為首個(gè)將房?jī)r(jià)年度漲幅目標(biāo)寫入規(guī)劃的熱點(diǎn)城市，同時(shí)廈門未來(lái)五年將向市場(chǎng)提供累計(jì)供應(yīng)量約38萬(wàn)套，面積達(dá)2950萬(wàn)平方米住房，涵蓋新建商品住房、保障性住房、市場(chǎng)化租賃房和安置房等新增住房，以此來(lái)有效平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的力度。

??2021年整體租金收益率水平或有提高

??去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題，堅(jiān)持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并舉”。在《第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中，仍然以“房住不炒”為指導(dǎo)，積極落實(shí)“租購(gòu)并舉”和“因城施策”的方針，以及大力發(fā)展長(zhǎng)租房等措施，將會(huì)促進(jìn)整體房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，民眾觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，租賃市場(chǎng)活躍度提高。

??展望未來(lái)，2021年是“十四五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，易居研究院預(yù)計(jì)全國(guó)租房需求會(huì)有所提升，租金水平將會(huì)迎來(lái)一定程度的提高。房?jī)r(jià)整體依然會(huì)持續(xù)上漲趨勢(shì)，但漲幅將會(huì)收窄，2021年整體租金收益率水平或?qū)⒂兴岣摺?/p>