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??2020年12月16日，北京——今年疫情席卷全國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓，辦公樓空置率上升和租金下滑成大勢(shì)所趨。作為全國(guó)科技創(chuàng)新中心和金融管理中心，北京雖也難逃其勢(shì)，但堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基本面和穩(wěn)定的需求支撐著其主要商圈的租金表現(xiàn)領(lǐng)先全國(guó)。

??在仲量聯(lián)行今年最新全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)報(bào)告》中，北京再度成為中國(guó)大陸唯一進(jìn)入全球最貴辦公樓榜單前十名的城市，其中金融街仍位列第三，但與排名第一的香港中環(huán)相比，租金差距大幅縮小，從去年的129美元減少至48美元（平方英尺/年）；中央商務(wù)區(qū)（CBD）排名回升，從去年的第九位升至第七位。值得一提的是，中關(guān)村首次進(jìn)入全球榜單并位列13，租金水平接近上海浦東。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“北京辦公樓市場(chǎng)在近十年都表現(xiàn)強(qiáng)勁，尤其在‘雙創(chuàng)’政策指引下不斷涌現(xiàn)的新興行業(yè)，為市場(chǎng)租賃需求的發(fā)展增添了更多動(dòng)力。在全球辦公樓市場(chǎng)因疫情影響而承壓之際，北京排名的上升更顯示了其良好的市場(chǎng)韌性和增長(zhǎng)潛力。”

??在不斷涌現(xiàn)的新興行業(yè)中，IT行業(yè)的發(fā)展無疑是最受關(guān)注的，并在近期超過了金融業(yè)成為北京辦公樓租賃需求最主要的來源和中堅(jiān)力量。作為北京最早的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，中關(guān)村2目前共有 200 多家科技企業(yè)孵化器、1490 多家創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，影響力早已輻射全北京乃至全國(guó)。得益于供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境，以及政策支持下需求的不斷擴(kuò)容，中關(guān)村辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，甲級(jí)辦公樓租金在十年間翻了一倍。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示：“在全球以IT為中心的優(yōu)質(zhì)辦公樓租金市場(chǎng)中，中關(guān)村排名第二，僅次于硅谷。作為政策驅(qū)動(dòng)型的市場(chǎng)，中關(guān)村是疫情期間北京唯一沒有出現(xiàn)租金降幅的地區(qū)，并將憑借其穩(wěn)定的剛性需求，成為引領(lǐng)北京辦公樓市場(chǎng)租金回升的領(lǐng)頭羊。”

??與此同時(shí)，中關(guān)村也是北京炙手可熱的投資標(biāo)的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2019年北京大宗成交投資總額中，中關(guān)村地區(qū)占比達(dá)24%。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力和疫情的復(fù)合影響下，盡管北京依然面臨整體的租金下滑，但中關(guān)村區(qū)域仍維持著短期平穩(wěn)、長(zhǎng)期增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這也吸引了更多投資人的密切關(guān)注。

??“內(nèi)循環(huán)”系統(tǒng)構(gòu)建穩(wěn)定的需求內(nèi)核

??在政策的支持和引導(dǎo)下，眾多“雙創(chuàng)”企業(yè)在中關(guān)村不斷孵化發(fā)展，并形成了穩(wěn)定的“內(nèi)循環(huán)”需求動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，這也是中關(guān)村市場(chǎng)韌性的根基。仲量聯(lián)行近期首發(fā)的《千帆競(jìng)渡：中關(guān)村辦公市場(chǎng)格局研究報(bào)告》對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

??所謂“內(nèi)循環(huán)”系統(tǒng)，是指企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中孵化、成長(zhǎng)，隨后升級(jí)進(jìn)入高品質(zhì)辦公樓市場(chǎng)，并在不斷擴(kuò)大規(guī)模后再次釋放其中部分職能回歸產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如通過孵化新業(yè)務(wù)或建立企業(yè)總部等方式，反哺產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提升行業(yè)氛圍。其中，中關(guān)村辦公樓和上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最主要的兩個(gè)支點(diǎn)。

??這一“內(nèi)循環(huán)”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)能在很大程度上滿足企業(yè)在不同發(fā)展階段的辦公和運(yùn)營(yíng)需求，與企業(yè)生命周期高度契合，這也給中關(guān)村帶來了源源不斷的租賃需求，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)興盛發(fā)展。諸多知名科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如字節(jié)跳動(dòng)、百度、聯(lián)想、新浪等，在中關(guān)村生根發(fā)芽、成長(zhǎng)擴(kuò)張的過程中都經(jīng)歷了“內(nèi)循環(huán)”周期。

??“在‘內(nèi)循環(huán)’需求結(jié)構(gòu)的驅(qū)動(dòng)下，中關(guān)村不僅能夠在整體市場(chǎng)蓬勃發(fā)展時(shí)領(lǐng)漲全市、表現(xiàn)亮眼，還能在市場(chǎng)承壓時(shí)展現(xiàn)出良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。未來，以網(wǎng)絡(luò)游戲?yàn)榇淼幕ヂ?lián)網(wǎng)文化娛樂產(chǎn)業(yè)，以及疫情激發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、教育等線上服務(wù)行業(yè)預(yù)計(jì)將在中關(guān)村形成新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，繼續(xù)提振北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)信心。”米陽(yáng)補(bǔ)充道。

??預(yù)期市場(chǎng)復(fù)蘇持續(xù)引領(lǐng)全國(guó)發(fā)展

??除了在榜的金融街、CBD和中關(guān)村地區(qū)，未在報(bào)告市場(chǎng)追蹤范圍內(nèi)的其他北京主要商圈，如第三使館區(qū)、奧林匹克、東長(zhǎng)安街子市場(chǎng)，依據(jù)優(yōu)質(zhì)辦公樓租金的橫向?qū)Ρ龋餐瑯泳哂腥蚯?0強(qiáng)的租金水平（89美元/平方英尺/年，約合538元/平方米/月）。

??隨著疫情和經(jīng)濟(jì)放緩的余震逐步消散，北京辦公樓市場(chǎng)將進(jìn)入轉(zhuǎn)折階段，租金水平預(yù)計(jì)將逐漸企穩(wěn)，并于2022年開始恢復(fù)，屆時(shí)北京主要商圈也將迎來新的租金漲幅，在全球市場(chǎng)中吸引更多投資人關(guān)注。

??“盡管當(dāng)前北京整體市場(chǎng)仍將經(jīng)歷一段調(diào)整期，但預(yù)期的復(fù)蘇趨勢(shì)給予了市場(chǎng)更多信心。待市場(chǎng)進(jìn)入上行階段后，更多的需求涌入將進(jìn)一步優(yōu)化整體市場(chǎng)環(huán)境。隨著北京在全球優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)排名的穩(wěn)定增長(zhǎng)，尤其在今年晉升世界房地產(chǎn)‘透明’層級(jí)后，北京將成為國(guó)內(nèi)外更加火熱的投資目的地，并引領(lǐng)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展復(fù)蘇。”張瑩總結(jié)道。

??了解更多詳情請(qǐng)下載2020年《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)報(bào)告》（英文）以及《千帆競(jìng)渡：中關(guān)村辦公市場(chǎng)格局研究報(bào)告》。

??注釋：

??1. 優(yōu)質(zhì)辦公樓租金是指在每個(gè)城市優(yōu)質(zhì)辦公樓區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓宇中10,000平方英尺（或約1,000平方米）單元中“最高可達(dá)到的租金水平”。在高層建筑中，以中區(qū)作為基準(zhǔn)。本報(bào)告不涉及少數(shù)價(jià)格極高的豪華型辦公樓租金。此次報(bào)告共涵蓋全球86個(gè)城市的100個(gè)辦公樓市場(chǎng)。

??2. 中關(guān)村：本文指包括核心中關(guān)村區(qū)域（中關(guān)村西區(qū)）、周邊區(qū)域、上帝產(chǎn)業(yè)園區(qū)和北清沿線產(chǎn)業(yè)園區(qū)在內(nèi)的“大中關(guān)村“地域范圍概念。