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??長租公寓企業(yè)從2018年以來過得并不好。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，今年最近幾個月時間里，暴雷的長租公寓企業(yè)累計達到20多家，除了城城找房、小鷹找房和各種類似租房平臺外，連長租公寓第一股“青客”也被傳出拖欠房東租金，導(dǎo)致部分租戶遭到房主驅(qū)趕。

??今年10月開始，城城找房在深圳、上海、北京、?？?、石家莊、濟南、青島、貴陽、重慶、西安、杭州、武漢、沈陽、大連等全國多個城市爆發(fā)危機，不少門店人去樓空。

??長租公寓暴雷、破產(chǎn)或跑路，這個問題愈演愈烈。

??瘋狂擴張之后一地雞毛

??今年7月，西安一位租戶在城城不動產(chǎn)管理有限公司西安分公司（以下簡稱“城城找房”）通過“三彩家”APP客戶端繳納了25720元的房租費，還有一個月押金和會員費，租期是一年，合同到期時間是2021年7月2日。10月中旬，這位租客接到房東電話說遲遲沒有收到城城找房的付款，讓自己盡快搬離房子。

??租客聯(lián)系了中介管家，結(jié)果聯(lián)系不上，客服電話也打不通。找了政府的相關(guān)部門，也都無濟于事。有租客向當(dāng)?shù)毓膊块T報案，被告知“主要的負責(zé)人都還在，還沒跑路?，F(xiàn)在報警也只算是備案登記，并不算立案?！?/p>

??有租客在維權(quán)群里說，僅城城找房在西安的維權(quán)就有數(shù)千人。涉案金額眾多。

??被騙的除了成千上萬的房東和租客，還有員工。據(jù)相關(guān)媒體報道，就在半個月前，?？诘某浅钦曳繋缀醭闪唆[市，維權(quán)的人來了一撥又一撥。這些維權(quán)人群中除了出租房子的業(yè)主和租客外，還有大量城城找房的業(yè)務(wù)員。

??“從今年3月份開始，在同樣的地點，三彩家的招牌被換了下來，城城找房的招牌被掛了上去，至此以王亞超為拓疆?dāng)U土猛士的城城找房在?？谑幸约叭齺喪携偪竦財U張掘金?！弊悦襟w海南另一面如此表述。

??截至目前，根據(jù)城城找房內(nèi)部員工的信息顯示，從今年7月份開始到現(xiàn)在，城城找房僅在海口市已經(jīng)入賬9150萬元，如果從3月份開始算起來城找房僅僅在?？谑幸呀?jīng)入賬1億元人民幣。現(xiàn)如今，城城找房的招牌已經(jīng)不亮了，從城城找房業(yè)務(wù)員建立維權(quán)群開始，城城找房基本上已經(jīng)確定跑路了。

??為了討要工資，海口城城找房的業(yè)務(wù)員建立了微信群，他們要討回自己被拖欠兩個月的工資以及高則20萬元左右、少則3萬至5萬元的提成。在群里，這些業(yè)務(wù)員使用的維權(quán)方式和房東及租客基本一致，制作口號橫幅、找政府相關(guān)部門。

??借來的錢如出籠猛虎

??記者采訪獲悉，長租公寓的不斷暴雷，讓不少租戶發(fā)現(xiàn)了其中一些蹊蹺之處。甚至有一些長租公寓平臺在“高收低租”運營模式背后，還使用了“租房貸”。

??如有租客通過長租公寓租房時，協(xié)議里嵌套了一個第三方租房貸款協(xié)議。讓租戶在不知情的情況下使用了“租房貸”，租客“莫名其妙背負了一筆貸款”。甚至有一些房產(chǎn)中介機構(gòu)一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行貸款，轉(zhuǎn)手再用從銀行貸得的資金批量高價圈占更多房源。

??“租金貸”已經(jīng)成為一些長租公寓擴展規(guī)模的利器之一，通過小貸公司獲取租客一年的租金，為公司拓展房源提供資金。

??一些長租公寓利用合作方金融公司平臺，誘騙租客簽下小額貸款協(xié)議，美其名曰為租房協(xié)議，如月租2500元，年租金3萬。租客用自己的征信簽下貸款協(xié)議后，長租公寓可以從金融公司平臺一次性拿到一年租金，每月貸款則由租客以房租的名義償還。長租公寓平臺公司則利用趕客、一套房子多次出租、拖賴租客押金、套取租客貸款等方式，吸金無數(shù)，并迅速發(fā)展獲得更多的房源和客源。

??對于長租公寓平臺公司來說，可以提前拿到一年的租金，將收租壓力轉(zhuǎn)嫁給了貸款平臺。

??對金融助貸公司來說，只需合作多家中介機構(gòu)，就可以打包拿到大量業(yè)務(wù)散單，公司業(yè)務(wù)增量獲得突破式增長，業(yè)績好看了，就能拿到更多風(fēng)投資金。

??對于租客來說，雖然簽訂了小額信用貸款，但交納租金的模式由押一付三變成了押一付一，極大緩解了資金壓力。

??對于房東來說，租客簽訂了貸款協(xié)議，為不影響征信，中途退租換房的概率更小。

??看起來是四方共贏。不過，有行業(yè)人士認為，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致不良后果出現(xiàn)。

??租客和房東是最不容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，因為他們都是個體行為，個別租客和房東的違約，不會對整個交易流程產(chǎn)生太大影響。

??金融平臺出現(xiàn)問題的概率也不大，因為金融平臺是出資方，而不是收取資金的一方。

??最容易出問題的就是長租公寓公司了，因為廣大租客靠個人信用從金融平臺貸出來的巨額資金，最后都到了長租公寓平臺公司的賬上。長租公寓再拿這筆錢來支付房東租金和其他各項費用。

??有人分析說，“金錢如出籠的猛虎，一旦到了他人手里，就會失去控制?！?/p>

??不過，有行業(yè)人士認為，無論是“租房貸”，還是“高收低出”、“長收短付”直接收取年付租金的經(jīng)營模式，都讓長租公寓平臺公司獲得了巨大的現(xiàn)金流。并以高于市場價格來獲取更多房源，成為區(qū)域“二房東”。“拿房―出租―融資―再拿房”的資本擴張模式由此誕生，部分長租公寓以巨額資金跑馬圈地，通過壟斷海量房源，形成市場支配地位。資金的其他用途還可能用于短期放貸等高周轉(zhuǎn)投資。

??如果長租公寓平臺公司拿這筆錢不顧后果盲目擴張，或干脆據(jù)為己有，這個合作生態(tài)鏈就會迅速坍塌。在這個新興生態(tài)鏈條上，金融平臺公司面臨著收不到租客還款，導(dǎo)致大量還款違約風(fēng)險。只有長租公寓機構(gòu)成了最大贏家，即使公司破產(chǎn)，清算倒閉，大量資金早已到了公司負責(zé)人手中，去向成謎。

??中國房地產(chǎn)報記者采訪與梳理發(fā)現(xiàn)，已坍塌的數(shù)家長租公寓背后，都可以見到金融助貸公司的身影。北京第一家暴雷的長租公寓昊園恒業(yè)，以及上海的愛生活愛公寓、寓見，杭州的鼎家公寓，長沙的咖啡貓，就是這么崩的盤。

??扎牢監(jiān)管之籠刻不容緩

??“真正的長租公寓應(yīng)是產(chǎn)權(quán)方直接出租，目前市場上大量公寓卻是通過轉(zhuǎn)租方進行轉(zhuǎn)租，這是一種高風(fēng)險住房租賃行為?！钡禺a(chǎn)分析師張大偉稱，目前長租公寓模式的風(fēng)險，主要來自其轉(zhuǎn)租模式。公寓方以較輕資金從產(chǎn)權(quán)方承租大量房源，再通過各類優(yōu)惠政策以長租形式轉(zhuǎn)租給租客，利用這個支付時間差，從而獲得大量資金，進行大規(guī)模擴張，推高房租。

??一旦承租住房空置過多，當(dāng)?shù)刈夥渴袌鲇隼鋾r，資金周轉(zhuǎn)受困，則將引發(fā)租賃企業(yè)暴雷后，企業(yè)尋路金蟬脫殼等連鎖反應(yīng)。

??在張大偉看來，長租公寓的當(dāng)下亂象，一方面既提醒租客們在選擇公寓與簽訂租房合同時要更加謹慎，另一方面也表明這個行業(yè)亟待監(jiān)管，例如，通過對長租公寓品牌方資金進行監(jiān)管，防止公寓方收錢后一走了之。

??近三年來密集的長租公寓暴雷事件已引發(fā)了監(jiān)管部門的注意。上海、成都、廣州、合肥、杭州在內(nèi)的多個城市紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示，建議消費者謹慎選擇住房租賃企業(yè)、認真確認租金價格、建議使用合同示范文本，謹防“高收低租”、“長收短付”等系列風(fēng)險。

??9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。11月17日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》。一系列政策動作標志著監(jiān)管層已經(jīng)清楚長租市場的風(fēng)險所在，并向住房租賃企業(yè)亮出監(jiān)管之劍。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，全國多地的長租公寓暴雷事件中，9月2日，深圳市公安局龍崗分局針對深圳寓意公寓涉嫌合同詐騙一案已進行了立案處理，并成立了專案組展開偵查。案件正在進一步偵查中。

??對于長租公寓運營模式，有聲音尖銳提出：說到底，某種商業(yè)模式的創(chuàng)新、短時間內(nèi)的繁榮，不能最終僅有少數(shù)人獲利而造成的惡果和負面效應(yīng)卻由社會承擔(dān)。