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??近日，由《中國房地產金融》雜志、金磚傳媒、上海百樂門聯合舉辦的第二季2020金立方城市更新演說大會，在百年文化地標上海百樂門舉行。

??此次活動主題是“激活蟄伏的發展潛能”，關注城市更新下的投資機會與發展前景。本次大會匯聚了行業領袖、數十位業內專家共同探討房地產、城市更新、商業地產及辦公等領域的發展潛能，研判存量時代商業地產、智能化科技與空間的價值驅動力，展望行業未來趨勢。

??城市更新激活存量改造潛力

??“入我之門，百事皆樂。”本次活動選址在百樂門，這座擁有近百年的歷史，從設計、建造到運營全部是國人自己完成的，作為久負盛名的“遠東第一樂府”，走過了近一個世紀后，迎來了新生。

??百樂門文化娛樂公司總經理、佰樂盟商業管理公司董事長池國榮在大會上表示，2017年百樂門投入數億元，修繕還原了這幢歷史建筑的時代風貌，作為中國文化地標的城市守護者，肩負著傳承海派經典文化的責任和使命。

??據悉，曾有“遠東第一樂府”之稱的百樂門始建于1933年，百樂門文化娛樂公司副總經理、佰樂盟商業聯創平臺合伙人萬劍嘯指出，從城市更新的角度進行分析：“無論是從物業、建筑層高，還是停車區域來看，都無法滿足人們的需求。”飽經世事喧囂明珠蒙塵，如今的百樂門重新調整，從城市邊緣回歸“C位”，修繕后的百樂門，重新定義品牌自信和文化自信，成為上海新國潮文化地標。

??百樂門作為城市更新的一個點，從側面影射出城市更新如何煥發老舊建筑的生命力。隨著城市化進程進入中高水平發展階段，城市更新成為城市再繁榮的必然舉措。

??上海易居房地產研究院院長助理兼綜合研究中心總經理崔霽提出，過去“攤大餅式”的城市擴張造成城市內存在大量低效利用的土地，通過城市有機更新，可以實現城市低成本但高質量的內涵式增長。崔霽相信，未來還將涌現出一些優質項目，公募REITs是未來城市更新嫁接金融翅膀的突破口。

??“城市更新是2020年房地產市場的新風口。”中建東孚資管總經理趙貴東表示。以中建東孚資管廣蘭路實際項目為例，這一項目將打造集吃、住、行、辦公等全需求產品集群，改變這一地區的社會風貌。趙貴東分析道，合理規劃，方能保存城市美好記憶，有機更新，能夠讓城市有機生長、和諧共處。

??城市更新說易行難，一個城市更新項目成功的要素有哪些？光明房地產集團有限公司副總工程師周群賢指出，天時、地利、人和是城市更新項目中成功的三要素。城市更新是對存量和原有產業的保護、與周邊城市風貌的融合，除了要讓相關利益訴求的平衡之外，還要提高土地使用效能和打造城市新地標。因為，任何項目開發都是需要時機的，體現在城市與區域的規劃與功能調整、與城市更新的法規調整和市場消費經濟的發展變化。

??東方雨虹工程建材集團華東區總工程師陳春榮表示，中國亟待改造的存量建筑規模約為40億平方米。從政策來看，之前主要是以拆遷為主，目前是留改拆并舉的政策引導。在城市更新方面，對存量建筑的改建改造，主要體現在四個方向，一是屋面、外墻改造等，二是水電路氣網改造，三是電梯停車場等配套設施改造，四是物業服務和公共服務改造。

??疫情下存量市場的“危與機”

??新冠疫情的出現，對每個行業都帶來深刻的影響。

??IWG中國區總裁胡懋分享了“疫情下的靈活辦公的痛點與趨勢”，他認為疫情的出現對傳統辦公模式帶來了一定的沖擊，同時衍生出新的辦公需求。比如美國Twitter公司宣布員工可以選擇長期在家工作。

??“不過，在家和遠程辦公也存在一些弊端，環境吵鬧，容易被干擾等。而靈活辦公空間營造更濃厚的工作氛圍，可以降低企業前期資本支出、消除多余空間，根據企業需求，擴大或縮減辦公區域規模，快速進駐新市場，充分提高辦公地點的靈活性。” 胡懋說。

??城市更新中的資產與內容如何聯動？中國供銷集團海外購總裁余國棟表示，在這一輪城市更新當中，供銷社的資產需要被喚醒。供銷社擁有龐大的資源，包括門面房、大樓、倉庫、市場、物流等。余國棟舉例道，江蘇一個縣級市，該市供銷社的資產超過20億元，所以要盤活這一塊資產，讓供銷社與時俱進，跟上城市更新的步伐。

??生活無憂聯合創始人趙勝菊指出，消費者對于品質生活的追求只增不減，綠色、簡約成為主流。尤其是在新零售時代，零售品牌同質化現象嚴重，消費者的需求也從標準化轉向個性化，傳統零售方式只關注商品陳列實用性的小百貨業態已經不再受到歡迎，購物成為生活的另一種體驗。

??“面對這種消費變化，城市更新需要新的內容，僅滿足正常賣場功能的新零售店鋪設計已經無法立足。”

??趙勝菊表示，需要提供更具有吸引力店鋪空間設計和更具個性化的購物體驗、服務。值得一提的是，生活無憂在不斷探索新零售店面的空間設計美學，在空間設計美學領域，更是有諸多亮點。

??而從產業空間的更新來看，產業園區的關注度變得越來越高，火炬孵化聯合創始人執行總裁孫蘭蘭表示，在“房住不炒”的基調下，存量資產的運營是重中之重，也是房地產行業發展方向的必然趨勢，未來的機會是留給存量資產的運營和衍生機會。

??孫蘭蘭認為，產業園區作為存量資產中的重要板塊，要打造賦能型租住產業共生體，需要科技賦能、運營賦能、品牌賦能。科技推動行業進步，運用“大數據、云計算”等技術，打造園區運營新模式；運營帶來價值，建立完善的招商運營管理體系，實現線上線下服務相結合；品牌創造引力，塑造園區品牌，提升行業競爭力。

??長租公寓的運營之道

??在城市更新中，長租公寓曾經被稱之為“柔性改造”，因為近年興起的長租公寓行業中，公寓設計者傾向于把某棟樓整租下來，按照年輕人的口味重新設計裝修再租出去，在居住外植入娛樂、辦公等更多功能。美國飛亞控股集團董事長萬劍吟提出，飛亞控股旗下的美國長租公寓，引入這一理念，結合本地的實際情況創新服務租客，平衡租客與企業的關系，讓租客與企業共同受益。

??V領地青年社區CEO周君強表示，在萬物互聯的時代下，數字化賦能行業才能走得更加長遠。數字化轉型是每個企業的必經之路，在運營管理、智慧公寓、生態化社區當中，是未來不可或缺的一個必要選項。疫情加速數字化水平保障運營安全，同時，數字化也將推動公寓企業向運營和服務轉型。

??經歷了快跑之后，又遭遇今年新冠肺炎疫情影響，長租公寓作為“城市更新”下的新銳行業似乎走到了一個拐點。行業發展與疫情雙重因素影響會有多遠？長租公寓企業又如何應對隨之而來的運營壓力？未來又會有哪些創新模式值得借鑒。

??“從當前行業發展來看，長租公寓行業的確來到了一個瓶頸期。”瑰悅服務式公寓劉斌表示，有“危”更有“機”。因為疫情讓人學會了風險管理和危機管理。面對大環境和疫情帶來的風險和危機，對投資人、客戶、員工做的協調和管理都是一堂必修課。

??E+青年公寓聯合創始人、副總裁文鵬表示，目前長租公寓市場上，品牌長租公寓市場占比小于10%，中小長租公寓的占比大于90%，中小公寓面臨的現狀是，獲客難，入住率不穩定，疫情的出現讓獲客難度進一步加大；其次是運營成本高，不盈利；服務不規范，續租低；30%客戶為副業投資，管理存在很大漏洞。 “面對上述現狀，E+青年公寓的布局主要以一二線城市為主，聚焦城市核心區域，采取因店制宜的模式，提升公寓核心競爭力，利用數字化、智能化的科技，提升運營效率。” 文鵬說。

??有研究機構預測，2020年長租公寓市場規模大約是1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年能超過4萬億元。劉斌堅信，未來的品牌服務式公寓，將是一片藍海，并且迎來一個黃金發展期。

??存量時代房地產金融的攻守之道

??新冠疫情導致全球遭受上世紀30年代以來最嚴重的經濟危機，有170多個國家GDP出現負增長，新冠疫情給全球帶來超過1200萬億美元的經濟損失。國際貨幣基金組織的最新預測，全球2020年GDP增速為-4.9%。

??“后疫情時代有機遇也有挑戰。在此背景下，資管行業應當主動提升格局，要更趨向于以客戶為中心，幫助投資人適應當前市場環境，專注于長期回報的投資，分散配置風險。” 五牛控股董事總經理宋鵬表示，在后疫情時代，五牛控股朝著三個方向提升。第一，堅持以客戶為中心；第二，重視運營模式，提升投資效率；第三，實現資產管理價值鏈的科技轉型，做好優質資產的保值和服務提升。

??“中國地產發展經歷20年的高速成長，逐步進入存量市場。那么對于存量市場，商業機會在哪里？” 安永大中華區房地產行業審計主管合伙人湯哲輝表示，主要是舊物業升級改造的機會和收益性物業的投資管理機會。在存量市場到來之際，房地產行業也在改變融資結構，企業融資的壓力持續增大，銀行貸款更多地集中在頭部企業。

??此外，湯哲輝認為，不只是存量市場，增量市場也很大，2019年中國新房銷售是16萬億，所以在存量市場里面對于有準確把握市場周期的地產開發商來講，同樣有足夠發展的機會。

??中奧地產副總裁于志表示，隨著房地產增量市場份額的減少，單純憑借傳統的招拍掛方式獲取土地，已經無法滿足房企開疆擴土的發展步伐。城市更新政策的出臺，為房企布局一二線城市，提供了新的思路。但全球經濟受疫情影響，商業不動產經營持續低迷，商業存量改造、經營轉型需求凸顯，市場對刺激內需期望很高，存量改造、推陳出新、吸引客群、推動業績和價值提升將是2020年商業項目的重要任務。于志也期待未來市場的環境發展，金融手段會越發成熟，為存量市場開發出另一片世外桃源。

??國悅君安股權投資管理公司董事長、國泰君安投資管理公司前副總裁王順龍表示，房地產市場是很大，國民經濟地位較高，市場有很大的金融空間去挖掘。國悅君安計劃把股權市場逐步向房地產市場拓展。

??“產業園區是一個很大的市場，政策給予支持，目前發展較快。那么如何與金融去結合？”王順龍說，如何用技術手段扶持園區產業化，項目進來后，資金缺口是一個很大的問題，目前銀行貸款很難解決問題，可以從金融角度與項目資金管理相融合。

??Collab御灃集團總經理胡軍介紹道，御灃集團是存量地產的資產運營商，投、融、管、退，全生命周期，全產業鏈，從資產端到運營端到最后的退出。從資產端看，御灃集團采用輕重結合的模式來進行資產運營管理。

??對于未來中國不動產投資布局，胡軍表示，御灃集團大部分股東和資金方都在境外，今年也會做一些改變，改變股權結構，境內境外改革，引進一部分內資，利用科技的力量為企業賦能。

??在存量地產運行過程中，今年企業融資方面的情況如何？安獅資產創始人及董事長張國正分享道，長遠來講，必須維持在中國的投資，投資人更能接受長期投資的理念，在疫情之后，相對于去年，今年的融資其實更容易。

??張國正表示，投資人在尋找合作時，更注重資產管理人的專業性，管理人必須非常了解市場，從市場的切入點，了解整個項目的定位，對于整個招商以及運營，投資人希望更多的是內部運作，形成封閉的服務鏈才較為穩妥。