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??土地市場持續(xù)高熱之后，南京樓市調(diào)控的政策再次收緊。

??7月23日凌晨，南京市房產(chǎn)局、發(fā)改委、規(guī)劃局、城建委等7個相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“寧九條”）稱，要堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，穩(wěn)定住房市場發(fā)展，支持剛性需求，規(guī)范行業(yè)秩序，從9個方面加大樓市調(diào)控。

??這份被業(yè)內(nèi)稱為是“深八條”翻版的“寧九條”，其中，加強(qiáng)土地市場管控、支持“剛需”買房、限制離異購房以及規(guī)范住宅裝修評估機(jī)制被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是此次政策升級的要點。

??此次調(diào)控加碼，與近期南京市場的火爆密不可分。

??據(jù)中指院統(tǒng)計,2020年上半年,南京涉宅用地出讓金額達(dá)707.13億元,較2019上半年504.19億元增長40.25%；新房市場方面，商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%，成交量為近六年同期第三位，成交均價28554元/平方米，同比上漲4.21%。

??“寧九條”的力度非常大，一方面是給過去的部分政策打上了補(bǔ)丁，更重要的是新政改變了市場的預(yù)期。南京房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華告訴中國房地產(chǎn)報記者，“目前南京樓市的熱點項目主要集中在高端改善項目和投資客齊聚的倒掛盤，新政的出臺至少在短期內(nèi)避免了部分家庭為購房假離婚，部分投資客也會被擠出去，這在一定程度上抑制了借機(jī)投機(jī)炒房的現(xiàn)象。”

??“這一輪收緊調(diào)控的城市都有一個明顯的新盤價格倒掛現(xiàn)象，部分熱點樓盤幾百套房幾萬人搖號，因為看得見的價格倒掛，新房比二手房價格明顯低，使得市場出現(xiàn)了不需要買房人群集中假離婚、假人才、假落戶買房。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，7月開始，全國開始了一輪調(diào)控政策收緊潮。從政策內(nèi)容看，主要集中在打擊 “假離婚、假落戶、假人才”。

??嚴(yán)格執(zhí)行“雙限”政策

??隨著疫情得到控制，南京土地市場也熱了起來，“地王”成了南京土拍的代名詞。

??據(jù)中指院統(tǒng)計，2020年上半年，南京全市涉宅用地供應(yīng)64幅、374.29萬平方米，居近6年新高；成交41幅、3242.59萬平方米，居近6年第二高；出讓金額達(dá)707.13億元,較2019上半年504.19億增長40.25%

??為了防止土地市場過熱，今年6月份，南京市首次在土地出讓環(huán)節(jié)采用“限地價+限房價”的方式出讓。但“雙限”政策并沒有為市場降溫，7月10日，南京迎來首批7宗“限房價、限地價”地塊，涉及總出讓面積38.2萬平方米。公開資料顯示，此次土拍共吸引了近50家房企參與競拍，報名總數(shù)創(chuàng)了新高，5宗宅地觸及上限價，成交總價為135.2億元。

??從土拍情況來看，“雙限”政策的出臺似乎并沒有影響到南京土地市場。對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為如果接下來土地市場熱度依然不減，不排除相關(guān)部門會收緊相關(guān)政策。

??“寧九條”的出臺證實了業(yè)內(nèi)的猜想。

??南京新政第一條“加強(qiáng)土地市場調(diào)控”以及第五條“規(guī)范新建商品住房裝修行為”在業(yè)內(nèi)看來是對此前南京“限地價+限房價”雙限政策的補(bǔ)充。

??具體而言，在土地市場管控方面將依據(jù)土地市場狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場預(yù)期。嚴(yán)格執(zhí)行“限房價、競地價”出讓模式，提高土地市場準(zhǔn)入條件，建立熱點區(qū)域住宅用地報名單位資格篩查機(jī)制。

??在規(guī)范新建商品住房裝修方面，將落實綠色、節(jié)能、環(huán)保要求，優(yōu)化新建商品住房裝修管理，完善住宅裝修評估機(jī)制，保證裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)與價格相符，推行全裝修和升級裝修模式，支持多樣化住房需求。

??對此，吳翔華表示，雙限政策是避免造成土地市場過熱，但優(yōu)質(zhì)地塊和價格倒掛地塊使得開發(fā)商依然有很高的拿地?zé)崆椋舜巍皩幘艞l”在提出要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行雙限政策的基礎(chǔ)上，又首次出臺了規(guī)范住宅裝修評估機(jī)制的相關(guān)內(nèi)容，這在一定程度上抑制住開發(fā)商通過裝修來獲得高額利潤補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會，兩條政策相結(jié)合也會讓開發(fā)商在前期拿地時更加理性。

??這也意味著，從源頭上控制限制地價和房價后，開發(fā)商也很難通過綁定精裝修，再從提供額外的高品質(zhì)精裝修來獲利，有時甚至出現(xiàn)“貨不對板”的情況。“按照新政，住宅裝修的評估工作不僅要嚴(yán)格執(zhí)行，也要將結(jié)果進(jìn)行公示出來，這會在一定程度上加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，避免評估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)‘渾水摸魚’的情況。” 吳翔華表示。

??保剛需 南京驅(qū)逐炒房客

??此次新政出臺后，另一個值得關(guān)注的方面則是完善了住房限購政策，以及加大對剛需購房的支持。

??此次南京新政規(guī)定，要優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于 30%比例的房源。

??根據(jù)南京市此前出臺的《2020年南京市人才購買商品住房辦法(試行)》，每個商品住房項目每批次優(yōu)先供應(yīng)人才的房源為上市銷售量的20%—30%。原則上，每批次上市量不足100套的項目，人才優(yōu)先供應(yīng)比例按20%計；100套以上的項目，人才優(yōu)先供應(yīng)比例按30%計。

??“如果新政沒有否定此前出臺的人才購房政策，這意味著有50%-60%左右的房源是優(yōu)先供給人才和南京市戶籍的無房家庭，投資將變得更加困難。”吳翔華表示。

??南京市住房保障和房產(chǎn)局也解釋稱，該政策體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策對剛需家庭的住房支持，有利于剛需家庭盡快實現(xiàn)住有所居。

??此外，為打擊以假離婚增加購房資格的現(xiàn)象，南京新政規(guī)定夫妻離異的，任何一方自離異之日起 2 年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

??“這條政策對于真正有改善置換需求的家庭來講，必須先賣出手中的房源，才能購買新房，這無論是對新房市場還是二手房市場都影響巨大。”有業(yè)內(nèi)人士分析，該政策將大幅減少投資炒房人群數(shù)量，接下來的半年時間，這批投資客將會把目標(biāo)投向冷門區(qū)域和二手房市場，因此這兩個區(qū)域的熱度會有所增加。

??“目前南京樓市的熱點項目主要集中在高端改善項目和投資客齊聚的倒掛盤，新政的出臺至少在短期內(nèi)避免了部分家庭為購房假離婚，部分投資客也會被擠出去，這在一定程度上抑制了借機(jī)投機(jī)炒房的現(xiàn)象。”同時，吳翔華也向記者強(qiáng)調(diào)，但是可以預(yù)見，今后用子女及老人名義購房，用公司名義購房的比重將會上升。

??“這一輪收緊調(diào)控的城市都有一個明顯的新盤價格倒掛現(xiàn)象，部分熱點樓盤幾百套房幾萬人搖號，因為看得見的價格倒掛，新房比二手房價格明顯低，使得市場出現(xiàn)了不需要買房人群集中假離婚、假人才、假落戶買房。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，7月開始，全國開始了一輪調(diào)控政策收緊潮。從政策內(nèi)容看，主要集中在打擊 “假離婚、假落戶、假人才”。

??據(jù)中指院統(tǒng)計,2020年上半年,南京新房市場方面，商品住宅成交354.61萬平方米，同比上升11.78%，成交量為近六年同期第三位；成交均價28554元/平方米，同比上漲4.21%。

??此次新政調(diào)控加碼后，南京房價是否能止?jié)q？對此，吳翔華表示，目前來看，短期內(nèi)還受到學(xué)區(qū)房等因素制約，會度過一個平穩(wěn)的階段，從中長期來看，會對普通商品房的交易產(chǎn)生明顯效果，可能會出現(xiàn)明顯下滑。