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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）如果說(shuō)上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，那么下半年伊始，部分房?jī)r(jià)上漲明顯的城市則開始增加房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策，這也向市場(chǎng)間傳遞了收緊的信號(hào)。

??上半年，受疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在前兩個(gè)月受到明顯沖擊，各項(xiàng)指標(biāo)斷崖式下跌，多地密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策紓困房企。而隨著疫情的好轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)多個(gè)地方樓市成交已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前的水平。這也意味著此前各地出臺(tái)的一些紓困、支持政策已沒有延續(xù)的必要。

??寧波樓市限購(gòu)升級(jí)

??在相對(duì)寬松的貨幣等推動(dòng)下，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度節(jié)節(jié)攀升，而寧波就是這類城市之一。

??近段時(shí)間以來(lái)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場(chǎng)方面，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)持續(xù)走高，溢價(jià)率持續(xù)攀升；房產(chǎn)市場(chǎng)方面，價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)，不少樓盤重現(xiàn)排隊(duì)買房和“日光盤”現(xiàn)象。

??為此，寧波祭出了“十條”新政對(duì)當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”。

??7月6日晚間，寧波市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政，并從7月7日起實(shí)施。

??值得注意的是，該《通知》擴(kuò)大了限購(gòu)區(qū)域范圍，鄞州、江北、鎮(zhèn)海、海曙部分區(qū)域劃入限購(gòu)圈。在新政之后，寧波目前限購(gòu)群體主要包括：一是在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；二是在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；三是在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)沒有住房，但不能提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。按照《通知》要求，上述三類家庭暫停在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。同時(shí)，家庭住房情況核查范圍也將從老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)，以后鎮(zhèn)海、北侖的居民在限購(gòu)圈內(nèi)購(gòu)房也將按新的政策規(guī)定執(zhí)行。

??東莞、杭州相繼出臺(tái)約束性政策

??實(shí)際上不止寧波，7月份以來(lái)已經(jīng)有部分城市開始出現(xiàn)房地產(chǎn)政策收緊的信號(hào)。

??7月2日，東莞市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，對(duì)商品住房銷售價(jià)格、銷售監(jiān)管等作出了明確指導(dǎo)。

??該《通知》規(guī)定，2020年8月1日起，申請(qǐng)預(yù)售的商品住房項(xiàng)目（含前期已辦過預(yù)售和首次辦理預(yù)售的項(xiàng)目），總建筑面積30000平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；總建筑面積30000平方米以上但剔除地下室面積后不足30000平方米的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；總建筑面積30000平方米以上分期申請(qǐng)預(yù)售的，每期申請(qǐng)預(yù)售的建筑面積須不少于30000平方米，尾期建筑面積低于30000平方米的須一次性申請(qǐng)預(yù)售。此外，《通知》指出要加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為。

??無(wú)獨(dú)有偶，同日，杭州市也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開銷售有關(guān)要求的通知》，對(duì)公證搖號(hào)銷售有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確，均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無(wú)房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。同時(shí)，還明確了以高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房方式購(gòu)買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。

??調(diào)控政策半年密集發(fā)布超300次，“房住不炒”底線不可觸碰

??而全國(guó)多地各類政策的出臺(tái)，也在影響著市場(chǎng)。

??根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)達(dá)到304次，2019年上半年為251次，同比上漲21%，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史記錄。具體來(lái)看，在1-4月房地產(chǎn)調(diào)控238次高位的基礎(chǔ)下，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，5月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)明顯減少，合計(jì)全國(guó)有35次房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控，6月只有31次。

??從整體看，上半年樓市政策主要體現(xiàn)出“兩松兩緊”的特點(diǎn)。“兩松”指的是為應(yīng)對(duì)疫情影響，各地紛紛對(duì)房企在拿地、預(yù)售條件兩個(gè)層面進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這對(duì)于融資壓力偏大，資金緊張的房企而言，無(wú)異于“雪中送炭”。另一方面，部分城市在人才政策、購(gòu)房補(bǔ)貼政策，以及落戶政策上的調(diào)整，也有助于提升這類城市的購(gòu)房或交易熱度。“兩緊”則主要是針對(duì)需求側(cè)的限購(gòu)限貸政策仍維持偏緊態(tài)勢(shì)。

??從中央層面上看，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過去對(duì)房地產(chǎn)的依賴。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，春節(jié)以后全國(guó)至少有 10 個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)限購(gòu)限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調(diào)整，近日有關(guān)環(huán)京懷來(lái)取消限購(gòu)政策的傳言也被當(dāng)?shù)卣僦{，說(shuō)明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。此外，央行也在多個(gè)場(chǎng)合和報(bào)告中，明確重申要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

??從全國(guó)市場(chǎng)看，目前活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州、深圳、重慶等城市明顯復(fù)蘇，最值得關(guān)注的武漢市場(chǎng)也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。對(duì)于今年一些熱度偏高的城市和區(qū)域，未來(lái)可能將迎來(lái)一波調(diào)控政策的收緊，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)政策針對(duì)需求方面的松動(dòng)空間仍十分有限。