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??受新冠疫情及相關防控措施影響，上海房地產市場的各物業類型都受到不同程度的沖擊。《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）注意到，在這次疫情中，物資貨運的戰略性作用得到凸顯，再加上生鮮電商等平臺迅速崛起，物流倉儲市場的投資意向正在進一步提升。

??物流基金受關注

??事實上，越來越多的投資者正在關注國內物流業的發展，并付諸行動。

??2月中旬，順豐發布公告，宣布公司全資子公司深圳順豐泰森控股（集團）有限公司與中信資本房地產咨詢有限公司簽署《合作備忘錄》，雙方擬共同設立物流基金投資于物流地產項目。依據合作備忘錄，首個基金的目標募資規模初步定為3-4億美元或等額人民幣。基金原則上將投資于中國境內的與物流相關的物業項目。

??4月3日，世邦魏理仕環球投資（CBRE GlobalInvestors）與樂歌集團（LOGOS）宣布總認繳出資額為55億元人民幣的CBRE LOGOS中國物流基金已募集完成，全部投資來自于中國內地及海外的八家投資合作伙伴。據了解，該基金主要投資中國內地一線和強二線城市的物流高標庫和工業倉儲。

??4月10日，私募地產基金平臺領盛宣布已完成中國物流基金的首期募集，金額為6.81億美元，投資機構來自歐洲、中東和亞洲各地。該基金將主要用于投資開發及收購一二線城市的高標準倉儲項目。主要目標市場為中國物流產業重點分布區域的一二線樞紐城市，包括長三角地區（大上海）、環渤海地區（大北京）和粵港澳大灣區（華南地區）。該基金將在基本面強勁的市場區域，投資開發多元化的現代物流資產以獲利潤，同時也將投資具有升級改造潛力的物流資產并將其重新定位。此外，該基金也將尋找冷鏈物流項目的投資機會，以抓住生鮮產業日益增長的物流需求。

??更多機會有待挖掘

??中國物流地產市場在過去十年間迎來爆發式增長，雖然受到了本次疫情的一定影響，但是物流地產顯示出極強的韌性和抗風險能力。

??“自疫情爆發以來，存量物流資產的租金現金流依然表現穩定，同時，有部分租賃決策雖然有所延遲，但并未取消。疫情在全球范圍內蔓延的背景下，雖然部分與出口制造相關的需求會受到一些影響，但同時消費相關的需求較為穩定，特別是生鮮電商或將迎來新的發展機遇期，進而激發冷鏈物流行業的市場需求。”仲量聯行華東區研究部總監黃璐告訴《東地產》記者，“從投資角度來看，我們也確實觀察到有更多長線資本開始進入中國物流市場。物流資本市場從早期以開發型為主，注重物業價值的快速提升，逐漸轉變為追求穩定及優質核心資產。伴隨區域一體化協同發展，城市群之間的倉儲配送網絡進一步優化，更多區域性中心城市和節點性城市的機會有望得到進一步挖掘。”

??世邦魏理仕中國區總裁李凌表示：“倉儲物流市場在疫情中顯示出強勁的韌性，穩健的租金增長和活躍的私募基金募資令該板塊的投資意向進一步提升。第三方物流和綜合電商的倉儲需求繼續穩健增長，同時疫情中生鮮和醫藥等新興垂直電商平臺的迅速崛起成為行業未來發展的新動力。”

??生鮮電商交易量大幅增長

??仲量聯行一季度報告指出，在疫情前，物流市場租賃需求已有強勁勢頭，多家國內外第三方物流公司在上海多個子市場進行擴租布點。零售業、汽車零部件制造商和包括醫療器械在內的新興需求也帶來部分吸納量。部分物流倉儲租戶租賃需求逆勢上揚。其中生鮮電商交易量大幅增長并創下歷史新高。此外，周轉難度的增加也導致貨物囤積，上海東部市場迎來第三方物流的短期新增租賃需求。 

??“在疫情中有著矚目表現的醫藥類租戶以及冷鏈物流租戶在需求方面已呈現短期成長的趨勢，根據城市配送戰略配積極布點，上海及環滬地區能觀察到多個冷鏈生鮮企業的租賃或預租案例。”

??世邦魏理仕華東區顧問及交易服務產業地產部主管繆博文補充說，“經受考驗的物流開發商與第三方物流租戶們也將持續思考如何在技術革新，資源整合，模式創新等多個位面提升倉儲物業以及物流運輸的通達效率。未來上海物流市場無論是在存量去化還是租金增長方面，都保有穩定的成長潛力。”

??黃璐則進一步指出，這次疫情是對物流倉儲行業的一次考驗，極端環境下需求的變化對物流的效率和質量的要求越來越高，物流倉儲物業將迎來技術升級的加速時期，“通過本次新冠疫情，物流市場各方主體將進一步意識到周轉效率、人員健康安全等需求的重要性，因此我們認為包括無人倉儲、自動化在內的智能物流技術將提速中國高標倉庫的發展，創造更多投資機會。相比傳統倉儲，高標倉庫具有空間利用率高和合規屬性強等特點，能有效提升企業供應鏈效率。”