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　　中房網訊（記者岳生）日前，“中小城市商品房交易法律實務交流研討會”在銀川舉行。來自行業協會、法律機構、房地產開發企業、中介企業和新聞媒體的相關人士，就“房地產開發企業、中介企業如何規范合同法律關系，減少交易糾紛，防范交易風險”進行了深入研討，也對當前形勢下下的房地產交易合同糾紛的主要特征及相關法律實務指導進行了剖析。

??通過這些內容的研討，貫徹了中央房地產市場調控精神，對發揮中小城市在“穩地價、穩房價、穩預期”中的作用，促進中小城市尤其是中西部中小城市提高發展質量，引導房地產行業各環節共同維護市場秩序起到了積極的作用。

??不過，研討會上各位代表討論的一些相關案例，也讓我們看到，目前的市場環境下，不少中小城市房地產企業的營商環境亟待改善。

??“過度維權”五花八門

??在研討會上，銀川榮城房地產開發有限公司董事長李勇就表示，自己旗下的綜合體項目“榮城高登時代廣場”就遭遇了一系列過度維權事件的嚴重影響，項目相關商鋪的銷售幾乎處于停滯狀態。

??據了解，去年年底，購房者王先生看中了榮城高登時代廣場的某套商鋪，隨后與榮城簽訂了商品房買賣合同。就在支付余款的前期，王先生因為對套內面積的計算以及對榮城代理營銷公司服務費的理解問題，要求拒絕支付余款并且要求開發商退房。

??這本來是一件很普通的交易糾紛問題。榮城商鋪項目的套內面積和公攤面積的計算符合規定，也有相關部門的測繪證書；項目代理營銷公司的交易服務費，也有客戶的簽字，雙方完全可以通過協商甚至訴訟解決。但在王先生訴諸媒體“維權”后，有部分投資客戶也認為可以“鬧一鬧”，通過所謂的“維權”不交尾款或取得其他賠償。為此，他們組建了一個近60人的微信群，召集大家去項目樓頂示威、拉橫幅圍堵售樓處、堵市政府門口、圍堵斷路等。李勇表示，這些人的多次聚眾，使得現場銷售幾乎停滯，“中小型房企的生存環境岌岌可危，這些‘非理性維權’、‘過度維權’事件就快成為壓倒我們的最后一顆稻草。”

??對于這種群體性的所謂“維權”事件，中房網在研討會中發現，不少中小城市出于“維穩”的考慮，并沒有對相關事件進行有效的處理與解決，一些找平衡甚至“和稀泥”的做法反而在實際上助長了部分人士過度維權的行為。

??研討與會人士表示，現在市場的維權風不少，從剛需到豪宅，從住宅到商業，從一線城市到三四五線城市；維權的花樣也五花八門，維權方式和套路越來越專業，維權訴求也越來越多，但是必須指出的是，維權應該在合同和法律的框架下進行，尊重契約精神。正常的維權及手段，是理所應當的，但是目前中小城市也存在不少維權是屬于過度或泛濫的。比如與開發商不相關的內容，包括政府規劃導致的臨時水電、市政道路未通、小區劃片學校不理想、周邊有高壓線或配電站垃圾站、調控導致首付增加等；又如對合同約定價格不遵守的問題，包括房價下跌了、物業費太貴了、車位租金貴了等；甚至其他五花八門的問題，比如外立面顏色不好看、陽臺不讓封、二期公共部分的裝修沒有一期好看等等。在維權訴求上，有的提出了物業費終身免費、尾款免除、停車免費、車位低折扣等過分要求。

??而在相關的手段上，部分維權人士采取了堵路、堵門、圍堵政府部門、打砸售樓處等擾亂公共秩序甚至違法的行為，而對于這些過度維權的處理，研討與會人士表示，在確保質量和品質的前提下，首先是開發商和代理營銷機構要嚴格銷售管理，不要夸大特別是不要讓個別銷售人員夸大承諾；其次，政府相關部門要暢通溝通渠道，但對于個別過激和違法行為，要嚴肅處理，而不是“和稀泥”，助長部分人士“法不責眾”的僥幸心理。

??部分城市行政執法欠規范

??近年來，中央高度重視優化營商環境。

??2018年《政府工作報告》中提出，優化營商環境就是解放生產力、提高競爭力，要破障礙、去煩苛、筑坦途，為市場主體添活力，為人民群眾增便利。

??在該年內的多次國務院常務會議中，也提出要在市場監管領域推進管理方式改革和創新，全面推行“雙隨機、一公開”監管，持續深化“放管服”改革，優化營商環境，最大限度激發市場活力。

??年底的中央經濟工作會議也強調，必須堅持以供給側結構性改革為主線不動搖，要著力優化營商環境，深入推進“放管服”改革。

??2019年的《政府工作報告》繼續指出激發市場主體活力，著力優化營商環境。把市場主體的活躍度保持住、提上去，是促進經濟平穩增長的關鍵所在。

??但在研討會中，我們也發現部分中小城市對優化營商環境認識不夠，部分行政執法措施隨意和不夠規范。比如，西部某省會城市的住房和城鄉建設部門在今年3、4月份開展了一次春季檢查，針對施工許可、質量監督、安全和環保等環節進行檢查。這本來是一件有利于市場監管的好事，但部分行政執法人員在某些環節執行相對隨意，比如要求項目的售樓處必須在整體項目完全驗收交付后才能使用，導致不少項目斥資數百萬裝修的售樓處無法使用，相關企業輕則停工整改，重則被誠信扣分，嚴重影響了項目的銷售與企業的經營。

??與會法律人士表示，《建筑法》第61條第二款規定“建筑工程未經竣工驗收或者驗收不合格，不得交付使用”，但對于售樓處這種建筑業主自用的部位并未明確，或者是在建工程是否可以設置售樓處，需要有地方條例明確，而不是隨意性地進行行政處罰。

??營商環境優化需多渠道下手

??營商環境是制約經濟活力，影響經濟實力的基本因素。良好的營商環境是衡量一個地區核心競爭能力和潛在發展能力的重要標志。

??在研討會中，與會專家普遍表示，近年來從中央到地方的各級政府都非常重視優化營商環境，并取得了明顯成效，但同時也必須看到，不同地區由于發展水平有差異，營商環境千差萬別，特別是對一些中小城市來說，與現階段市場經濟快速發展的新要求相比，投資和營商環境還存在著一定的差距和不足。比如在政府觀念轉變和角色轉變方面，對營商環境內涵的認識程度上還有待提高，沒有最大程度減少審批程序、提高企業辦事的便利程度，節約制度成本。專家表示，尤其對民營企業而言，消除政府的不必要干預，是公平競爭、放手發展的前提條件，要把政商關系轉變為法治框架內的政企關系，以企業家精神得到真正尊重和充分發揮作為互動原則。

??營商環境的優化需要各方面主體的參與，也需要多角度的去完善。參會的研討專家表示，有關部門加強對消費者的法制教育，引導消費者合法維權，加強社會誠信建設，這也是優化營商環境的重要組成內容。又如，引導主流媒體發揮輿論引導作用，在報道堅持大局觀，堅持尊重事實和法治精神的底線，糾正市場片面或失實的聲音，推動相關行業平穩健康發展，這也是優化營商環境不可忽視的一部分。

??今年4月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于促進中小企業健康發展的指導意見》，要求打造公平便捷營商環境，進一步激發中小企業活力和發展動力，促進中小企業健康發展。這也是本次研討會的召開背景之一，相關專家表示，在營商環境的生態中，最應受到關注的就是中小民營企業，這個主體對經濟活力至關重要，同時又對營商環境高度敏感，促進這一群體的健康發展應當成為地方政府優化營商環境的長久努力目標。