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易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??中房網(wǎng)訊 1月8日，主題為“2019·奔向未來”的丁祖昱評樓市年度發(fā)布會在上海舉行。

??自2017年開始，每一次丁祖昱評樓市的年度發(fā)布會都可謂是一場地產(chǎn)圈的大聚會。不論是行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)大佬，還是權(quán)威專家、媒體大咖都會前來捧場，用心傾聽對中國房地產(chǎn)市場的分析和前瞻。

??三年的時間，盡管每一次發(fā)布會過后都會受到業(yè)內(nèi)的爭議。無論批評或褒獎，我們從丁祖昱身上看到的，更多的是他勤奮好學(xué)的精神、做事的堅(jiān)持，以及對行業(yè)的熱愛。

??這一次，有著“數(shù)據(jù)帝”之稱的丁祖昱在全場5000名粉絲面前，再一次嫻熟的用大數(shù)據(jù)，帶來了對中國房地產(chǎn)最精華的數(shù)據(jù)解讀和趨勢研斷。

【復(fù)盤】

??丁祖昱首先復(fù)盤了自己對2018年的預(yù)測。

??“房地產(chǎn)稅落地”――最大失誤。丁祖昱坦言，這去年預(yù)測中的最大一個失誤。但并非完全離譜，上半年一直在預(yù)測方向前行，但眾所周知的因素，2018年的9月份，全國人大正式宣布房地產(chǎn)稅將在五年內(nèi)進(jìn)入立法程序，就此擱置延后。

??“總規(guī)模微降”――基本錯了。經(jīng)測算后發(fā)現(xiàn)2018年整個成交面積將接近17億平方米（2017年16.94億平米），總銷售金額將達(dá)到近15萬億（2017年13.3萬億）。

??“房企前四強(qiáng)要達(dá)到3萬億”――結(jié)果還差了一些。在丁祖昱看來，如果在三季度前四強(qiáng)公司都不踩剎車的話，相信3萬億還是可以輕松超越。

??“看好的城市”――對了三個半，錯了一個。天津去年比想象中差，上海的成交量有所上升，武漢、重慶非常好。海南前四個月都對，而且市場異?；鸨?。結(jié)果4月22日出臺了最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，海南市場幾乎一蹶不振。

??“限價不放松”――完全正確。去年整個一年2018年現(xiàn)價完全沒放松。

??“最具潛力的三四線城市”――基本正確。因?yàn)槿ツ觐A(yù)測的三四線城市都是長三角和珠三角的城市，幾乎都是，所以在長三角、珠三角2018年的表現(xiàn)還是非常的出色。

??“租賃市場發(fā)展方向”――精準(zhǔn)。2018年實(shí)際上租賃市場呈現(xiàn)了很大的調(diào)整。

??“特色小鎮(zhèn)大洗牌”――準(zhǔn)確。2018年已經(jīng)不提特色小鎮(zhèn)，所以特色小鎮(zhèn)大洗牌勢在必得。

??“千億陣營新進(jìn)者”――基本全對。2018年初預(yù)測的部分企業(yè)會成為新千億陣營當(dāng)中的一員，現(xiàn)在都加入了新千億。

??“大藍(lán)籌股”――基本準(zhǔn)確。丁祖昱認(rèn)為是對的。股票最高價都超過年初的預(yù)測，如果不是太黑心，賣掉都能夠賺錢。另外，大概有一大半都跑贏了大盤，如果一年沒拋，至少也跑贏了大盤。

【困惑】

??土地流拍：2018全年土地流拍破千幅，下半年日均超4塊。

??地王難產(chǎn)：你所熟知的地王基本沒開盤。2016年地王情況稍好，有大概50%的地王開盤。但2017年出讓的地王基本都沒開盤，所以在2016和2017年拿地王的房企壓力特別大。

??各色維權(quán)：質(zhì)量維權(quán)、降價維權(quán)、交房維權(quán)……很久沒說過維權(quán)了，只要房價一跌就維權(quán)?，F(xiàn)在哪家企業(yè)沒碰到過維權(quán)，肯定說明還不是一家主流房企。

??限價：之前是限漲，現(xiàn)在出現(xiàn)了新狀況，連跌也限。既不能漲也不能跌，只能橫。

??產(chǎn)品降級：過去兩年由于限價的原因，使得很多產(chǎn)品裝修降，配置降，但真心希望房屋質(zhì)量千萬別下降。

??租賃亂象：租金貸暴雷、甲醛房問題、公寓炒租金爭議……從2017年的火爆蜂擁而上，到2018年遇到的各種情況，這說明本身租賃市場就有問題。

??去化困難：也是最關(guān)注的問題之一，從最高點(diǎn)2018年5月份的8成6降到去年末的3成2。

??資金承壓：是一個巨大的困惑和問題，無論是銀行還是金融機(jī)構(gòu)，沒有雪中送炭。那么在這樣的一種情況下，必須要抱團(tuán)取暖，共同度過資金寒冬。

【數(shù)據(jù)】

??土地

??2018年土地市場靠三四線城市在支撐，其土地出讓總面積接近80%。一二線城市的土地相對來說還是異常稀缺，要反省戰(zhàn)略。

??從2018年土地成交面積榜中可以看到，中西部的省會占據(jù)了超過半壁江山。成交金額當(dāng)中前三位（杭州、上海、北京），則都是知名的一線和準(zhǔn)一線城市。中西部的省會撐起了面積江山，傳統(tǒng)的一二線城市撐起了金額的江山。

??把2018年所有出讓的土地和2017、2016年區(qū)域周邊的土地做對比，超過6成的土地地價下跌。這只是一個開始，2019年的土地的價格還有往下的空間。

??從城市地價的情況來看，上海、北京、深圳的地價都跌了，深圳土地的跌幅還更大一些。從土地單價和總價的排行榜當(dāng)中看到了三長老面孔上海、北京、杭州，當(dāng)然還有廣州，就這幾張老面孔占據(jù)了這些城市排行榜的前列，土地貴的永遠(yuǎn)是這些城市。

??一手房

??2018年的房產(chǎn)交易量情況來看，一線低；二線平，而且目前是真正的中流砥柱；三四線先升后降，特別從三季度末開始整體下降速度非?？?，目前下降趨勢還在持續(xù)。

??成交方面，重慶和杭州仍然分為占據(jù)著銷售面積和銷售金額第一位。成交面積排行榜中大多數(shù)都是二線城市，在成交金額排行榜中一線城市也都上榜了，房價的決定因素還是非常的清晰。

??從商品住宅成交均價TOP10來看，北京房價重回第一，年內(nèi)最高價為63280元/㎡，上海（63709元/㎡）、深圳（57775元/㎡）緊隨其后，然后是廈門、杭州、三亞、南京、福州、廣州、蘇州。丁祖昱認(rèn)為，房價高也說明了這個城市的競爭力，未來如果哪一天排第一的城市不再擔(dān)心排第一了，這是市場化最大的進(jìn)步。

??從三四線城市成交面積top10來看，除了長三角就是珠三角，還有一兩個其他區(qū)域的城市。2018年長三角、珠三角的三四線城市的成交表現(xiàn)還是非常出色。

??豪宅市場方面，仍然不太樂觀。特別是北京、深圳豪宅被腰斬，三亞也是去年豪宅受到影響最大的城市之一。

??從項(xiàng)目排行榜來看，百億神盤并不少，央企還是大贏家。所以，央企仍然是中國房地產(chǎn)企業(yè)的中流砥柱。

??二手房

??二手房成交方面有一個數(shù)據(jù)，按照經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量來算的話，現(xiàn)在一個經(jīng)紀(jì)人一年平均成交不了一套房，所以說二手房已經(jīng)到了最危險的時刻。

??從二手房的價格情況來看，2017年甚至2018年的上半年第一季度的時候，二手房還頻頻跳價。現(xiàn)在是價跳了，特別是環(huán)京的一部分二手房，價格已經(jīng)回落了20%以上，價跳的情況會延續(xù)多久，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到價格的最終底部。

??從客戶層面來說，去年的成交狀況顯示，二手房成交中大多集中在中小面積上，也就是總價相對來說特別低的這一部分，剛需客戶仍然占據(jù)了二手房的主導(dǎo)。

??企業(yè)

??企業(yè)方面，2018年規(guī)模房企日子還是不錯的，百強(qiáng)房企賣了10萬億元的房子，這是一個前所未有的規(guī)模，占據(jù)了全國樓市三分之二的總成交量。

??從集中度來看，前30強(qiáng)的房企差不多搶了半壁江山，大概46%左右的市場份額。前十強(qiáng)差不多保持在26%左右的集中度，每一年集中度還在上升。相信2019年集中度還會繼續(xù)上升，強(qiáng)者更強(qiáng)，至少最近幾年不會改變。

??從千億房企情況來看，2018年有13個新上的千億房企，這些千億房企相對規(guī)模增長速度比較快，但是一些特別大的，特別是前三強(qiáng)，前五強(qiáng)的房企，整體增長速度已經(jīng)開始放緩。

??從效能來看，目前百強(qiáng)房企超過了一萬個樓盤，大概在12000個左右，那么單項(xiàng)目成交8.7億，和2017年一樣。

??從投資情況來看，有一半的地被十家房企拿掉了，大概拿掉了51%的土地，所以未來強(qiáng)者橫強(qiáng)還會持續(xù)一段時間。

??從投資的比重上來看，大家更加保守了，0.58到0.38，就是投資的錢占到銷售額的比重，2017年58%的錢投在土地上，2018年只有38%，所以房企更加理性、謹(jǐn)慎的看待這個市場了。

??從融資環(huán)境來看，境外投資的比重開始上升，境外發(fā)債的數(shù)量也有了一個非常大的提升，總的融資規(guī)模下降了一點(diǎn)點(diǎn)

??從上市的情況來看，赴港的IPO有了一個井噴，2017年僅一家IPO，2018年有6家房企都完成IPO，IPO的金額差不多是一百倍于2017年。

??還有一個上市主體就是物業(yè)公司，也是2018年上市的主力，目前物業(yè)也是資本市場最大的一個風(fēng)口。

??物業(yè)上完市之后的資金用途都拿來并購，所以今天物業(yè)越大越美，當(dāng)然我們今天搶陣地，把這些陣地占據(jù)下來，特別是上市物業(yè)公司最希望做的事情，他不在于今天我收多少物業(yè)管理費(fèi)，而是我占據(jù)了多少社區(qū)的資源，占據(jù)了多少流量。

??從智慧社區(qū)來看，BAT都在敲門，從渠道商BAT也在敲門，所以房地產(chǎn)企業(yè)要注意跨界的這些鱷魚、猛獸都要來了，首先來的是沖向物業(yè)的這樣一些陣地。

【觀察】

??人口

??人口目前不是特別的樂觀，生一孩的數(shù)量從2013年之后就在不斷的下降，差不多下降了300多萬人，這絕對是一個巨大的數(shù)字。結(jié)婚的人也少了，從2013年當(dāng)年有1300萬對的結(jié)婚，到2017年只有1000萬對多一點(diǎn)點(diǎn)，如果把其中很多因買房離婚再復(fù)婚的這些去掉，實(shí)際上一千萬對都不滿。

??再看二孩，2016全面放開二孩政策給我們帶來了很多的新出生的小孩，所以在2016年和2017年，連續(xù)兩年的出生人口都在1700萬人以上。。二孩給了房地產(chǎn)另外一個非常大的機(jī)會，二孩當(dāng)中相當(dāng)大的一部分都是城市二孩。今天一孩都不愿意生，生二孩的人基本都是有購買力的人，無論買房還是換好房，二孩業(yè)帶來了整個中國房地產(chǎn)目前最大的一個需求，就是改善型的需求，但是二孩已經(jīng)沖高見頂了。

??從長期來看，人口非常不樂觀。2018年新出生的人口，悲觀的數(shù)據(jù)要降到1500萬以下。這已經(jīng)算上了二孩政策，所以現(xiàn)在很多人在呼吁要全面放開。據(jù)丁祖昱判斷，十年出生人口會擊穿1000萬。首當(dāng)其沖影響的是教育行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也一定會受到影響。

??需求

??需求方面，最近幾年的年新增需求差不多在17億平方米。強(qiáng)二線和強(qiáng)三線非常吸引人，這部分城市的新增常住人口比較多。實(shí)際上，目前的需求非常重要的一個部分就來自于新的常住人口，就是我們俗稱的城市化率的這一塊，從農(nóng)村進(jìn)城的這些人口，從各個地方進(jìn)城的人口，也包括從其他城市進(jìn)入一線、強(qiáng)二、強(qiáng)三線城市的人口。

??大學(xué)畢業(yè)生方面，2018年教育部預(yù)測的大學(xué)畢業(yè)生820萬人，這820萬人一定是未來的剛需。

??改善需求方面，按照發(fā)達(dá)國家的平均水平是15年。按照30年換一次房測算的話，目前中國的存量的住宅一共300億，按每一年3.3%的換房的比重計(jì)算，差不多10億平方米的改善需求。

??把這一些全部加在一起，差不多相當(dāng)于年17億平方米。但要注意的是，這里面有一部分要在二手房當(dāng)中消化，還有一部分新增的量要在租賃當(dāng)中消化，如果把這兩部分扣除之后，實(shí)際上新房的每年的去化目前來看還是基本平衡的。

??消費(fèi)者

??自從三年前提出“房住不炒”之后，每一年投資的比重都在下降，特別是在2018年投資的比重下降的幅度比較大。所以，今天購房者也會越來越關(guān)注房子本身，因?yàn)樗怯脕碜约鹤〉?，不是單純用來投資。

??從投資情況來看，2018年投資比重最高的一些城市，前四個都是熱點(diǎn)。第一個臨高，在海南；第二個儋州，還在海南，第三第四個在雄安周邊，后面還有西雙版納等等，大家會注意到這些都是2018年所謂的熱點(diǎn)城市，還包括一些文旅城市都成為了投資比較高的城市。

??買小還是買大，2018年最后數(shù)字也給了我們一個結(jié)論，是買大。整個2018年從90平方米以下，到70平方米以下，70到90、90到120，120到150，150到180等等的分析，我們發(fā)現(xiàn)2018年的購房客戶的主要的面積段還是在中間的面積段，一方面改善的客戶很多，另一方面可能也是二線和三線城市當(dāng)中，因?yàn)橘I大的成為了首選。

??95后的需求要開始關(guān)注，每一個樓盤應(yīng)該準(zhǔn)確定義自己的客戶群體。95后還有一個特點(diǎn)，就是敢想。我們看到95后當(dāng)中問他們的需求面積，需求戶型都是一步到位三房。目前來看三房是80、90和95后的首選，都選三房，所以今天三房熱銷也是有道理的。

??租賃

??租賃市場，這是一個同時被高估又同時被低估的市場。我們高估了租賃市場的量，特別是高估了租賃市場的增量，很多城市租賃市場雖然存在，但是根本沒有必要去系統(tǒng)性的推進(jìn)，這就是市場容量推高。

??哪一塊被低估了呢？低端的需求低估了。現(xiàn)在推出來的大量的租賃房是中端和中高端的租賃房，這些正好是市場根本就不缺的，市場原先的這些個體就完全可以供應(yīng)，所以低端市場被大大的低估。

??還有一個事實(shí)，租金沒有大漲，租金平穩(wěn)上漲。漲的是北京，如果沒有一些來自供應(yīng)商和運(yùn)營商的問題，租賃市場的情況是穩(wěn)定的。租金不上漲的一個很重要的問題也是因?yàn)榻裉旃┣蠡臼瞧胶獾摹?/p>

??租賃還有一個非常重要的情況，就是房源都在個體手里。所以無論是對開發(fā)企業(yè)進(jìn)入租賃市場，還是其他的運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃市場，其實(shí)最大的空間是在轉(zhuǎn)變。是由原先個體租房今天變成機(jī)構(gòu)運(yùn)營，那么如果能夠做到這一點(diǎn)的話，我相信這個市場空間還是很大的。

??商業(yè)

??商業(yè)方面，這兩年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度非?？?。五年前大家進(jìn)入購物中心和今天進(jìn)入購物中心的體驗(yàn)完全不一樣，商家也是完全不一樣的，整個改變是巨大的。中國是被電商所倒逼出來的，雖然有這么多進(jìn)步，但這個市場仍然是冰火兩重天。

??首先城市建商業(yè)表現(xiàn)差異巨大，很多城市如果今天來看shoppingmall都已經(jīng)過剩了，從人均的商業(yè)面積來看也過剩。租金上升，出租率上升的城市，就是長沙、西安、上海、深圳、杭州這幾個城市。所以，雖然商業(yè)有了很大進(jìn)步，但是城市的差異非常大。

??第二，商業(yè)地產(chǎn)在各種各樣的分化。商業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)和做住宅的頭部企業(yè)并不重合，當(dāng)然有一部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也是做得不錯的。

??新零售一定是未來商業(yè)shoppingmall中的最關(guān)鍵的一個詞，24小時全天后，AI購物等等。以前停留在紙面上的東西都成為了現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在停車都是自動收費(fèi)，過去都是人工收費(fèi)，這就是一個巨大的改變，未來這些改變會更多。

??辦公

??辦公市場年年都要去庫存，最近幾年住宅庫存去得差不多，但是辦公庫存不減反增，而且未來新增的量也是超乎想象。同樣城市之間差異巨大。

??還有一波辦公樓正在來的路上，據(jù)丁祖昱統(tǒng)計(jì)有幾個城市未來五年要新供應(yīng)的辦公樓比他原有的所有的存量加起來還要多，就是五年的新增量比他過去20、30年的總量還要多，而這些城市又不是那些所謂的一線和強(qiáng)二線城市，所以應(yīng)該說對這些城市來講，也許住宅的去庫存早已告一段落，但是寫字樓的去庫存任重道遠(yuǎn)。

??今天的共享辦公也在推動寫字樓的進(jìn)步，很多的寫字樓面貌煥然一新。另外共享辦公也做了很好的去化工作，很多城市的一部分辦公樓的去化就是靠共享辦公去化掉。

??房企

??房企方面，2018年的房企也出現(xiàn)了一些新的特征。

??高位運(yùn)行時代開始，增速將放緩，高速增長將被有質(zhì)量的增長替代。很多房企開始了去杠桿，如果只有高周轉(zhuǎn)沒有市場容量的放大，再繼續(xù)保持高增長模式非常困難，甚至太高速的增長是危險的。

??房企過去三年都在討論多元化，大多數(shù)的房企特別是規(guī)模房企，主業(yè)的收入占比都占到了95%以上。如果看利潤很多都是占百分之百以上，很多房企拿了他的主營業(yè)務(wù)收入和利潤補(bǔ)貼了多元化的發(fā)展。所以，如果今天行業(yè)的規(guī)模沒有過去那么大，增長速度也開始放緩，那么首先要穩(wěn)住主業(yè)，要做強(qiáng)主業(yè)，主業(yè)做好才是前提。

【預(yù)測】

??最精彩的預(yù)測部分來了。

??對于2019年，丁祖昱依然給出了自己的10大預(yù)測。對于哪些城市被看好，貨幣放水能否解渴，以及租賃行業(yè)洗牌如何存活等一系列問題均做出了一一回答。

??預(yù)測一：房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑

??預(yù)測二：貨幣放水難解樓市之渴

??預(yù)測三：中央放權(quán)到地方“四限”放松有希望

??預(yù)測四：13萬億！地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下降10%

??預(yù)測五：繼續(xù)看好海南

??預(yù)測六：購買力下降，剛需房要注意了

??預(yù)測七：地價還會降，房企可抄底

??預(yù)測八：租賃行業(yè)面臨大洗牌，“背靠大樹”能活下

??預(yù)測九：看好物業(yè)管理，不看好養(yǎng)老地產(chǎn)

??預(yù)測十：看好這些地產(chǎn)股（碧桂園、萬科、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、金茂、招商蛇口、旭輝）

??不管最終預(yù)測正確與否，明年的這個時候，丁祖昱評樓市的發(fā)布會依然值得期待！