??央企市值縮水

??根據2020年全國上市房企市值數據和國資委央企名單，我們重點選擇標桿央企進行分析。2020年市值規模較大的10大央企為華潤置地、保利地產、中海地產、中國鐵建、招商蛇口、華僑城、中國金茂、大悅城控股、遠洋集團和中交地產。統計數據顯示，2020年這10家地產央企總市值為8793億元，同比2019年下跌27%。

??橫向對比看，我們選取了10家市值規模較大的非央企。這10家企業包括萬科、龍湖、碧桂園、中國恒大、融創中國、新城控股、世茂集團、金地集團、龍光和華夏幸福。統計顯示，2020年這10家房企總市值為13649億元，同比2019年下跌18%。將這兩類企業進行對比，可以看出，當前10大央企市值管理確實存在壓力。第一、央企總市值并不高，明顯要比同類非央企偏低，這和央企的地位明顯不符合。第二、2020年資本市場有波動，客觀上對各類企業市值確實有沖擊。但相對來說，此類央企市值縮水的程度要更大。

??10大地產央企承擔了較大的社會責任，市值縮水程度大，自然需要反思。這既是對投資者的負責，也是對國資管理的負責。今年有部分城市相關政策值得關注。今年2月份，上海市國資國企改革發展暨黨建工作會議召開。此次會議明確，對國有控股上市公司監管方面，上海正探索新路徑，提出開展上市公司高質量專項行動，建立市值管理績效水平分析評價機制，探索將上市公司市值管理納入企業考核評優體系。類似市值管理工作體系，值得上市房企尤其是各類央企的關注。

??專家觀點

??市值管理不重視或不科學，導致了各類上市房企在資本市場上表現不好。市值縮水，惡化了投資者關系，也影響了企業的外部形象，尤其是各類央企和國企。所以房企亟需轉變經營和管理思路，重視市值管理。并通過市值管理的績效來反思企業經營，真正把企業做大做強。

??觀點 1  ▎關注市值縮水現象

??上海師范大學商學院教授崔光燦認為，2020年中國房地產上市公司的市值平均增長率為-3.7%，其中41家市值呈現正增長，而210家公司的市值出現負增長。負增長的表現下，實際上說明很多房企存有誤區，當前房企市值管理還停留在利潤管理階段。在三道紅線下，上市公司市值管理不應該簡單機械地將市值管理名下可運用的工具等同于市值管理本身，也不應該將短期的可以提振市值的做法直接等同于市值管理本身。科學的市值管理，應該是站在公司戰略高度，且中長期可以惠及全體股東的行為。

??觀點 2   ▎ 加強國企對市值管理的重視

??上海社會科學院市值管理研究中心執行主任、上海融客投資管理有限公司董事長毛勇春表示，從所有制結構角度看，當前大房企的國有比重較大，但是市值管理的重視程度和管理水平并不高。通過數據對比，可以引起國企對市值管理的重視。相關國企應該積極研究優秀民企的市值管理經驗，從案例解讀等角度出發，關注合伙人制度下的增持、回購策略等。只有這樣，才能詮釋何為有效的市值管理行為，何為與市值增長相呼應的管理行為。相關企業也才能逐步重視市值管理的價值。

??觀點 3   ▎ 構建科學評價體系

??上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主任孫斌藝表示，基于房企經營邏輯、市值管理邏輯等，市值管理測評體系包括了價值創造、價值平穩性、市值預期管理、市值管理績效等內容。比如說，價值創造體系應關注3個指標，即內在價值增長率、凈利潤增長率、營業收入增長率等。而價值平穩性體系則可以關注5個指標，即公司治理、資產負債率（剔除預收賬款后）、現金短債比、凈負債率、債券兌付率等。搭建科學評價體系，能夠真正促進企業關注自身的市值管理水平。

??觀點 4   ▎ 重視預期管理

??華東政法大學商學院教授徐大豐表示，預期管理下，上市公司有關部門向市場和投資者釋放了積極的信號，表明其對企業經營有信心、對投資者持歡迎態度。預期管理有多個測算指標。其中，投資者關系管理按照信息披露和投資者互動，測度了上市公司管理的規范、有效、信息披露;市盈率變化反映市場對上市公司估值的變化，可以認為是預期引起的結果;董監高持股釋放了管理層對公司的信心；員工持股是從普通員工的角度闡述其對公司經營的信心。相關行為若可以轉化為測評指標，那么對市值管理將有很大的啟發。

??觀點 5   ▎ 關注企業對市值管理的粘性

??上海易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽表示，要通過樹旗幟和引資源的方式，打造可持續的影響力，真正打造商業生態圈對市值管理的認可和粘性。比如說，要研究市值管理的利潤點，尤其是要探索個性化的解決方案。其中在資本市場方面，要關注再融資、收并購等領域的內容。而在經營層面上，要關注找地、找錢、大宗物業買賣等內容。另外，隨著市值管理體系的成熟，也要據此形成特色的數據庫，此類數據庫能夠帶來盈利，同時也可以增強企業對其的粘性。

??結論與趨勢

??當前監管層對市值管理的重視程度明顯提高。3月20日，中國證監會主席易會滿在中國發展高層論壇上表示，制約當前資本市場高質量發展的因素很多，但最突出的還是結構性問題，包括融資結構、上市公司結構、中介機構結構、投資者結構、資金總量和期限結構。上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳認為，這個發言，說明上市公司高質量發展對資本市場具有十分積極的作用。上市公司高質量發展，很重要的途徑就在于做好市值管理。

??2021年中國上市房企面臨新的發展環境。在三道紅線和“房住不炒”等政策下，其需要加快調整經營思路和發展理念，尤其是要在資本市場上有更大作為和擔當。市值縮水自然會惡化投資者關系和企業形象，也會影響企業競爭力，亟需相關房企重視相關問題。只有做好市值管理，才能真正做出好公司和好股票，也才能為資本市場和房地產市場的穩定發揮更為重要的作用。

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??附錄

??1、本報告中，相關專家觀點源于“上市房企市值管理研究”課題組會議上專家發言內容。

??2、中國上市房企市值管理研究課題組由上海易居房地產研究院和上海社會科學院市值管理研究中心聯合成立。上海易居房地產研究院是由上海市社會科學界聯合會主管，并經上海市社會團體管理局登記注冊，具有法人實體地位的專業房地產研究機構。經過十余年的發展，曾獲“上海市優秀民辦社科研究機構”四連冠，“全國社科聯創建新型智庫先進單位”，以及被評為“中國5A級社會組織單位”，是中國唯一一家房地產領域“5A”級民辦研究機構。上海社會科學院市值管理研究中心由上海社會科學院研究生院及數量經濟研究中心與上海融客投資管理有限公司聯合組建，是全國首家社科院市值管理研究中心。其致力于發揮智庫作用，在市值管理理論體系建設及定性與定量研究方面走在全國前列。