??截至目前，深圳、寧波、成都等15個城市相繼落地二手房成交參考價，普遍低于市場實際成交價。在政策打壓下，二手房市場是否如期迎來寒冬，成交量、價究竟如何走向？

??據CRIC監測數據顯示，參考價落地后以滬深為代表的二手房市場出現了以下幾方面變化：

??1、二手房成交7連跌，10月成交面積環比再降21%，同比跌幅擴至46%。

??2、深圳二手房成交面積創歷史新低，同比跌幅擴至81%，成交均價同比下跌12%。

??3、深圳二手房可比價格由95%小區上漲轉為95%小區下跌，可比價格中位數下跌23%。

??4、上海二手房成交面積同比下降54%，成交均價同比下跌7%。

??5、上海二手房可比價格由73%小區上漲轉為69%小區下跌，可比價格中位數下跌6%。

??15城落地二手房參考價，普遍低于實際成交價

??上海二手房貸執行“三價就低”

??二手房成交參考價成為本輪房地產調控的重要措施。截至目前，深圳、寧波、成都等15個城市相繼落地二手房成交參考價，主要涉及以下三方面內容：

??其一，依據二手房網簽價、評估價以及周邊新房售價，綜合形成二手房成交參考價，指導價普遍低于市場實際成交價。例如寧波，多數小區指導價僅相當于實際成交價的8折，部分小區更是相當于實際成交價的5折。

??其二，以二手房成交參考價為基準，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。上海最為嚴苛，二手房貸款額度執行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。

??其三，覆蓋范圍分批次、分區域而定，例如成都接連發布三個批次住宅小區二手房成交參考價，又如北京率先在海淀區29個重點小區試點二手房指導價，僅限于深圳、上海覆蓋全市所有小區。

??10月16城二手房成交環比降21%

??同比跌幅擴至46%，深圳、東莞創年內新低

??隨著更多城市紛紛落地二手房成交參考價，4月以來二手房市場持續轉冷，成交逐月走低，市場形勢愈加嚴峻。

??10月，二手房市場異常低迷，16個重點監測城市成交面積493萬平方米，環比再降21%，同比跌幅擴至46%。其中，8成以上城市成交環比繼續下降，深圳、東莞更是創年內新低，環比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。

??1-10月，16城累計成交9101萬平方米，同比漲幅進一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計成交同比轉跌，深圳更以57%的累計同比跌幅居首。

??統計數據顯示，9月70個大中城市二手住宅銷售價格年內首次轉降，環比下跌0.2%。具體而言，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，北京、上海和廣州環比均由升轉降，深圳環比跌幅擴至0.5%。二線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%，近7成二線城市環比轉降，哈爾濱暫以0.7%的環比跌幅居首。三線城市二手住宅銷售價格環比跌幅擴至0.2%，近8成三線城市環比皆降，牡丹江環比跌幅多達0.8%。

??成交創新低

??可比價格中位數下跌23.1%

       6成以上小區跌幅超20%

??早在2月8日，深圳便出臺二手房成交參考價。受此影響，深圳二手房市場愈加慘淡，成交連續7個月下滑。10月，深圳二手房成交面積進一步回落至8萬平方米，創歷史新低，環比再降50%，同比跌幅擴至81%。成交均價持續下滑至55805元/平方米，環比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累計成交324萬平方米，同比下降57%。

??在指導價出臺前，深圳二手房價格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年1月二手住宅小區售價較2019年12月大幅上漲，可比價格漲幅中位數、平均數分別為24%和22.6%，經營貸踴躍進場投資炒房乃是重要因素。其中，多達63.4%的二手房小區可比價格漲幅超20%，可比價格漲幅在10%-20%的二手房小區占比同樣達到22.4%。

??而在指導價出臺后，深圳二手房價格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年10月二手住宅小區售價較2021年1月趨勢性下滑，可比價格跌幅中位數、平均數分別為-23.1%和-21.6%，二手房價格現已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9%的二手房小區可比價格跌幅超20%，另有21%的二手房小區可比價格跌幅在10%-20%。

??而以部分二手住宅小區為例，都市翠海華苑小區成交均價由2021年1月146036元/平方米大幅下滑至2021年10月92755元/平方米，累計跌幅高達36.5%。隆盛花園成交均價則由2021年1月39761元/平方米持續下行至2021年10月30371元/平方米，累計下跌23.6%。

??上海二手房成交同比仍降54%

??可比價格中位數下跌6.3%

       近4成小區跌幅10%-20%

??7月9日，上海以真實價格對每套房源進行核驗，未通過核驗禁止掛牌。8月6日，上海二手房貸款執行“三價就低”原則。受此影響，上海二手房市場持續轉冷，10月成交面積109萬平方米，環比增長11%，同比仍下降54%。成交均價38811元/平方米，環比結構性微漲1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累計成交2040萬平方米，同比增長8%。

??在指導價出臺前，上海二手房價格整體保持平穩上漲態勢。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年6月二手住宅小區售價較2019年12月穩步上漲，可比價格漲幅中位數、平均數分別為9.7%和9.5%。其中，可比價格漲幅超20%的二手房小區占比多達28.6%，可比價格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區占比都在20%以上。

??而在指導價出臺后，上海二手房價格則由漲轉跌。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年10月二手住宅小區售價較2021年6月溫和下跌，可比價格跌幅中位數、平均數分別為-6.3%和-4.7%。其中，可比價格跌幅在10%-20%的二手房小區占比多達37.2%，其次為可比價格跌幅在0%-10%的二手房小區，占比約31.8%，另有31%的二手房小區可比價格仍有所上漲。

??而以部分二手住宅小區為例，君臨天下小區成交均價由2021年6月48768元/平方米持續下行至2021年10月39851元/平方米，累計跌幅多達18.3%。科嘉小區成交均價則由2021年6月90195元/平方米降至2021年10月83038元/平方米，累計下跌7.9%。