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??導(dǎo)語

??上海的土拍市場仍較為堅(jiān)挺，一線城市仍是房企投資的焦點(diǎn)。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??10月份上海分兩次進(jìn)行了第三批集中供地，共計(jì)成交17宗地塊，總成交金額675.7億元，兩次成交的平均溢價(jià)率分別為6.67%和2.34%，較前幾批次有所降低，但仍有8宗地塊進(jìn)入搖號階段，另有3宗和6宗地塊溢價(jià)成交和底價(jià)成交。整體來看上海三批次土拍市場熱度平穩(wěn)，與新房市場相似，冷熱分化的格局顯著。

??拿地房企方面，土拍規(guī)則更新后國央企集中度進(jìn)一步提升，幾乎拿下全部搖號地塊，保利發(fā)展、招商、象嶼、建發(fā)各競得2宗地塊，中海則以240億元刷新上海總價(jià)地王TOP3。

??01 土拍規(guī)則升級下國央企優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯
地塊整體參與度略有下降

??三批次上海土拍規(guī)則較此前有了明顯的“升級”：地塊報(bào)價(jià)至最高限價(jià)后，需先進(jìn)行“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的競拍，兩者均拍至最高限制后才進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。與原先最高限價(jià)后直接搖號相比，新增的兩個(gè)環(huán)節(jié)對于房企自身提出了更高的能力要求、運(yùn)營要求，意在除去資金能力以外，對房企進(jìn)行更多維度的篩選。

??規(guī)則的更新對于國央企而言雖然后期項(xiàng)目的建造、運(yùn)營成本不得不增加，但也提升了國央企投資的競爭優(yōu)勢。

??結(jié)合第三批次土拍的參拍房企來看，國央企主力地位確實(shí)更加凸顯：保利參拍幅數(shù)達(dá)到10宗，象嶼、招商參與9宗，越秀也參與6宗地塊的競拍，是本次參拍最為積極的幾家房企；反觀民企的參拍情況則相當(dāng)冷淡，僅有安徽置地、天安參與，今年第二批次中參與土拍的龍湖、寶華等均未現(xiàn)身。

??雖然國央企積極參拍，但從地塊的角度來看，本輪地塊參與熱度不及第二批次，第二批次掛牌的24宗地塊中有9宗的參拍房企數(shù)量達(dá)到10家以上，而本批次的地塊參拍房企基本都在10家以下，僅有青浦趙巷地塊參拍房企超過20家，一枝獨(dú)秀。

??02 供地結(jié)構(gòu)影響溢價(jià)率較第一、二批次明顯回落
但仍有47%地塊觸頂搖號成交

??本輪的17宗地塊分為兩次集中出讓，成交金額分別為196.9億元和478.8元，平均溢價(jià)率分別為6.67%和2.34%，縱向?qū)Ρ葋砜矗瑹岫炔患敖衲甑那皫纵喭僚模乙鐑r(jià)率回落幅度較大。

雖然從整體溢價(jià)率來看，第三批的兩次土拍溢價(jià)率和觸頂成交比例不及前幾輪，但結(jié)合地塊的實(shí)際情況來看，徐匯龍華地塊起拍價(jià)240億元、寶山地塊是大型TOD綜合地塊，兩宗地塊總價(jià)較高、用途復(fù)雜，本身就有非常高的拿地門檻，且由于龍華地塊總價(jià)過高，對整體的溢價(jià)率也有影響。

??具體到第三批的兩次成交情況來看，17宗地塊中共有8宗觸頂（搖號）成交，占比達(dá)到47%，雖然與前幾輪相比搖號地塊的比例有所下降，但在本次加入了競品質(zhì)和公租房比例環(huán)節(jié)的情況下，開發(fā)商拿地的熱情其實(shí)仍表現(xiàn)得較為堅(jiān)挺。

??此外溢價(jià)成交和底價(jià)成交的比例分別為18%和35%，除了徐匯龍華地塊和寶山大場地塊以外，其他底價(jià)成交的地塊則均位于青浦、浦東和金山的偏遠(yuǎn)區(qū)位，底價(jià)成交也在意料之中。

??03 房地聯(lián)動(dòng)價(jià)穩(wěn)中有升
平均房價(jià)地價(jià)差提升2000元/平方米

??上海集中供地持續(xù)設(shè)置了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，對比本批次地塊與周邊地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)或售價(jià)情況來看，本批次地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)穩(wěn)中有升：靜安中興社區(qū)地塊可對標(biāo)越秀在4月份拿下的306-04地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上浮4000元/平方米；徐匯區(qū)龍華街道大型綜合地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)142000元/平方米，比2022年成交的保利濱江天珺項(xiàng)目地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)提升1.9萬元/平方米。此外普陀區(qū)桃浦地塊、松江洞涇地塊、嘉定新城地塊等房地聯(lián)動(dòng)價(jià)都與周邊項(xiàng)目持平。

??第三批次17宗地塊中，有12宗為純住宅用地，平均房價(jià)地價(jià)差26991元/平方米，比上一批次提升了大約2000元/平方，平均地價(jià)房價(jià)比0.5，比上一輪次減少0.06，整體來看，本批次的純住宅地塊在盈利方面空間更高。

??房地聯(lián)動(dòng)價(jià)保持不變或提升，對于保證房企的盈利空間、參拍積極性等都有一定作用，本次青浦趙巷地塊吸引20多組房企參拍，除了周邊配套完善、交通便利以外，成交樓板價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)之間近3萬元/平方米的價(jià)差也是吸引房企參拍的重要因素。

??04 國央企幾乎包攬三批次搖號地塊
土地市場集中度進(jìn)一步走高

??從成交結(jié)果來看，國央企集中度進(jìn)一步提升，幾乎“包場”，17宗地塊中有12宗地塊被國央企競得（包括聯(lián)合體形式），另外5宗地由城投公司拿下，民企在總價(jià)較高的一線城市存在感持續(xù)削弱。

??幅數(shù)方面，保利、建發(fā)和象嶼各自競得2宗地塊，象嶼的兩宗地塊均為搖號獲得，可謂運(yùn)氣與實(shí)力并存；招商也拿下2宗搖號地塊，獨(dú)立競得1宗，與港中旅聯(lián)合競得1宗。

??金額方面，中海以240億元底價(jià)競得本輪總價(jià)最貴的徐匯龍華地塊，也成功刷新上海總價(jià)地王TOP3，此外招商、華潤拿地總價(jià)分別達(dá)到101.6億元和70億元，拿地金額排行靠前的房企均為國央企，體現(xiàn)了國央企雄厚的資金實(shí)力。

??平臺公司中，除了新長寧集團(tuán)搖中長寧區(qū)程家橋地塊、同濟(jì)房地產(chǎn)以總價(jià)11.1億元、溢價(jià)率2.12%競得青浦朱家角地塊以外，其余均為托底拿地。

??截止目前，上海三次集中供地共成交了60宗含宅用地，保利、招商在今年的新增拿地已經(jīng)達(dá)到了5宗，實(shí)現(xiàn)了在上海的大幅度補(bǔ)倉，其次象嶼、建發(fā)也各自增儲4宗；綠城、中國鐵建、華發(fā)和華潤則均有3宗地塊的收獲。僅上述企業(yè)競得的地塊總量來看，已經(jīng)達(dá)到了上海今年出讓的含宅用地幅數(shù)的一半，未來市場集中度將持續(xù)走高。

??綜合來看，上海本次土拍從數(shù)據(jù)上看熱度不及前兩輪，但結(jié)合規(guī)則升級、地塊特熟悉的影響因素后，本輪17宗地塊仍全部成功出讓，總計(jì)吸金675.7億元，8宗進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，可見上海的土拍市場仍較為堅(jiān)挺，一線城市仍是房企投資的焦點(diǎn)。

??土拍規(guī)則更新下，國央企的優(yōu)勢再度放大，除了部分由城投底價(jià)托底的地塊以外，國央企對于上海土拍市場幾乎實(shí)現(xiàn)了包場，尤其幾宗關(guān)注度最高的熱門地塊，均被招商、保利、華發(fā)等國央企收入囊中，未來新房市場的集中度仍會持續(xù)走高。