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??近期全國10地區土地要素市場化配置改革政策中，“市場化”無疑是最核心用詞。土地本身屬于價值量較高的資產，市場化之路合乎情理。但實際過程中，還是出現了很難市場化的操作，尤其是閑置土地的處置工作。這里從兩個角度進行分析。

??一、“人房地錢”視角看堵點

??一是人的問題，即土地方情況。舉個例子，現在很多地方用專項債來收購閑置土地，這本身是很好的事，但是會遇到一個尷尬問題。很多土地的使用權人是國有企業。其實一些國有企業是迫切希望低價轉讓名下土地的。但如果低價轉讓，會涉及到國有資產流失的問題。所以說對國企的考核機制若不變，那即便有很多專項債愿意收購這個土地，國企高管也不敢低價出售。

??二是房的問題。“房”即土地的功能和用途。當前土地管理中，土地用途的嚴格限制導致了一系列問題。以工業用地為例，其往往會嚴格劃分為傳統工業用地、研發用地、物流倉儲用地等特定類型，其使用功能和邊界是非常清晰的。然而，隨著產業結構的演變和市場需求的變化，這種清晰邊界的土地用途劃分已顯得不合時宜。就比如說現在一些新型制造業不斷興起，已經具有了研發或類商業的用途，但由于土地用途的限制，這種需求就不能進入到工業用地市場上。一些廠房的企業主希望利用現有廠房進行研發活動，卻因土地用途不符合而無法實施，導致客戶流失和土地閑置。土地用途的僵化限制，不僅浪費了土地資源，也阻礙了產業的升級。

??三是地的問題。比如說土地權屬不清晰和規劃不符合也是導致土地閑置和利用效率低下的重要原因。一些土地因權屬爭議或規劃不合理而無法得到有效利用。例如，某些國有企業名下的土地，因企業改制或歷史遺留問題，導致權屬不清晰了。此時即便有投資者有意開發或接手，也因權屬問題而難以推進。最簡單的例子就是，這個企業原先的職工或管理層都找不到了，土地資料也缺失了，甚至原來的審批單位都撤銷了，這就造成了土地方面的各類瑕疵問題，影響了土地的流動。

??四是錢的問題。土地盤活離不開資金的支持。當前，各地在積極探索通過專項債等資金來支持土地的盤活。然而，資金問題仍然是制約土地盤活的重要因素之一。收購土地或盤活都需要資金。若是外部資金進入了，也會考慮收益率的問題。哪怕企業自己進行改造，項目改造也需要資金。類似問題都會困擾土地的盤活和流動。

??二、市場化盤活的路徑思考

??在市場化盤活策略方面，土地使用權轉讓、租賃等模式逐漸受到關注。其中，土地使用權轉讓是一種較為直接且有效的盤活方式。就今年創新來說，通過帶押過戶等創新方式，可以解決土地轉讓過程中的土地抵押問題，促進土地流轉和利用效率提高。換句話說，這可以繞過傳統需解押的前提條件，真正讓下家來購置土地。

??而租賃模式則適用于短期租賃需求或作為過渡性的策略。一些地方嘗試的零租金模式，本身就是租賃模式的一種創新，旨在吸引更多投資者或企業參與土地盤活。最典型的如深圳等地方提出了免租金來使用工業用地，其可以激活大家對工業用地使用的興趣。土地自然就利用起來了，所謂招商引資也就合乎情理了。

??此外，作價出資入股和合作開發等模式雖然目前應用量不大，但也可以作為土地盤活的一種補充方式，當然各地也已經有試點。尤其是新一輪經濟發展過程中，土地畢竟既是空間要素，本身也是一類重要的大宗實體資產，其完全可以參與到各類經濟和產業發展中。所以要發揮好土地的資產屬性。

??當然，在土地盤活過程中，土地用途或功能的豐富化是一個重要趨勢。隨著市場需求的變化和城市發展，土地用途應更加多元化和靈活。直白來說，土地上面允許設置的功能要更豐富和更靈活，才會有人買單。比如說近期上海在商務樓宇更新中允許增加科創、商業、酒店以及文化養老等功能，此類多元化的土地用途設置，有助于提升土地的利用效率和價值。另外，土地續期問題也是土地盤活中需要關注的重要內容。此次國家層面提及商業用地使用權年限到期的續期一事，很重要。在續期過程中，應合理確定補交地價的標準和方式，確保土地資源的可持續利用。若是商業用地的產權年限設定更清晰，將激發企業收購一些閑置商辦土地，真正促進土地資源的再利用，這就是“市場化”的重要體現。