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??房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)模環(huán)比降40%至525億，區(qū)域分化，福建土儲(chǔ)債1/3用于土地回購。

??◎  文 / 馬千里

??2025年5月，中央金融層面發(fā)布一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期，并正式發(fā)文推進(jìn)城市更新行動(dòng)，在下旬的國新辦發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部、金融監(jiān)管總局等五部門均表示要加大對(duì)城市更新的支持力度。作為地方政府資金的重要來源，本月專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模總量維持在2000億左右的高位1，其中兼顧投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的混合專項(xiàng)債規(guī)模下降，不過主投地產(chǎn)領(lǐng)域的專項(xiàng)債仍繼續(xù)保持高位，其中土儲(chǔ)類新增專項(xiàng)債連續(xù)兩月在200億元左右。

??尤為值得關(guān)注的是，本月土儲(chǔ)類專項(xiàng)債中用于土地回收的比例明顯提升，以福建省為例，本月發(fā)行了150土儲(chǔ)專項(xiàng)債，至少三分之一的土儲(chǔ)項(xiàng)目為存量土地回收或閑置土地回收，龍巖市公布回收土地項(xiàng)目的總投資額更是超過了此前收儲(chǔ)公告的規(guī)模。土地回購公告的正式落地，有利于真正兌現(xiàn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)的預(yù)期。隨著各地主管將進(jìn)一步加快推進(jìn)專項(xiàng)債的發(fā)布流程，預(yù)計(jì)將有更多土地回購專項(xiàng)債進(jìn)入發(fā)行環(huán)節(jié)，兌現(xiàn)房地產(chǎn)廣義庫存減壓預(yù)期。而隨著城市更新行動(dòng)的持續(xù)推進(jìn)，在自然資源部等中央部委的引導(dǎo)下，也將進(jìn)一步提高各地土地使用效率，推動(dòng)盤活存量用地和商辦用房。預(yù)計(jì)下半年土儲(chǔ)類專項(xiàng)債發(fā)行頻次、額度將有所增加，土地回收類占比也將保持高位，促進(jìn)房地產(chǎn)供求雙方預(yù)期加快修復(fù)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??本月主要視點(diǎn)

??房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)模回落：環(huán)比下降40%至525億，但主投房地產(chǎn)的專項(xiàng)債仍超300億，環(huán)比基本持平。

??區(qū)域分化：本月半數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)債來自福建、江西，超百億只有福建省，較上月減少2個(gè)。

??土地回購占比提升：福建本輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債1/3用于回收土地，主要投向龍巖市。

??01

??新增專項(xiàng)債中318億元明確主要投向房地產(chǎn)
連續(xù)兩月超過300億元

??據(jù)CRIC整理，至截稿時(shí)2025年5月全國地方政府新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為2008億元，環(huán)比4月全月基本持平。其中明確主要投向房地產(chǎn)的專項(xiàng)債規(guī)模為318億元，環(huán)比微降5%，連續(xù)兩個(gè)月主投房地產(chǎn)專項(xiàng)債額度超過300億元。得益于中央對(duì)于加快城市更新進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，主要涉及棚改、保障房的專項(xiàng)債本月發(fā)行125.4億元，較上月大致持平。部分投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的專項(xiàng)債207億元，環(huán)比下降62%，投向標(biāo)的大多為公共設(shè)施等基建配套同時(shí)附帶一些保障房建設(shè)或舊改，本月此類專項(xiàng)債發(fā)行頻次略有下降。

??前5月新增專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行1.3萬億，其中4586億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比34%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1965億元，占比15%。

??本月中共中央、國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，在其后的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部等五部門均明確表態(tài)，要大力支持城市更新，自然資源部更明確提出要精準(zhǔn)識(shí)別存量空間盤活利用潛力區(qū)域，推動(dòng)盤活存量用地和商辦用房。隨著城市更新行動(dòng)的加快推進(jìn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)類專項(xiàng)債的發(fā)行頻次或?qū)⑦M(jìn)一步加快。

??02 本月半數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)債來自福建、江西

??福建、江西本月發(fā)行房地產(chǎn)類專項(xiàng)債265億元，占房地產(chǎn)類新增專項(xiàng)債的50%。本月只有1個(gè)省市發(fā)行房地產(chǎn)類專項(xiàng)債超過100億元，較上月減少2個(gè)。

??福建：發(fā)行大額土儲(chǔ)專項(xiàng)債，加快推進(jìn)土地收儲(chǔ)。本月福建發(fā)行第7-14期專項(xiàng)債，房地產(chǎn)類共發(fā)行196億元，主要來自第8期的土儲(chǔ)類專項(xiàng)債（149.64億元），從項(xiàng)目清單名稱來看，土地收儲(chǔ)類項(xiàng)目共計(jì)50.9億元，占比超過三成，遠(yuǎn)高于前期湖南、廈門等省份土地收儲(chǔ)占比。

??江西：加力推進(jìn)棚改，兼顧城市基建更新。本月發(fā)行了1-4期棚改專項(xiàng)債，合計(jì)25.4億元，并同步推進(jìn)城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展與住房保障。

??前5月，福建省投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項(xiàng)債最多，達(dá)到484億，其次是河北480億。北京以455億元排在第三，深圳以38.5億排在第22。

??03

??土儲(chǔ)類專項(xiàng)債本月發(fā)行193億
2025年發(fā)行規(guī)模達(dá)到710億元

??本月明確主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的318億元專項(xiàng)債中，61%用于土地儲(chǔ)備，共193億。主要來自福建的第8期、以及寧波的第7期、第8期專項(xiàng)債，分別為149.6億、37.6億和5.8億。棚改和城中村占比39%，最大的一筆來自廣西第7期，為32.4億元。

??1-5月，土儲(chǔ)類專項(xiàng)債發(fā)行710億元，在房地產(chǎn)類專項(xiàng)債中的累計(jì)占比為36.12%。

??04

??重點(diǎn)關(guān)注
福建本月發(fā)行150億土儲(chǔ)類專項(xiàng)債
至少三分之一用于土地回購

??本月福建省發(fā)行了2025年第一期土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，合計(jì)發(fā)行規(guī)模149.6億元，涉及52個(gè)項(xiàng)目。其中55.1億元投向福州，占比37%，龍巖、南平、寧德發(fā)行額度也在10億元以上。對(duì)比項(xiàng)目總投資和本期發(fā)行的比例來看，福州市雖然發(fā)行額度較高，但總投資規(guī)模較大，短期內(nèi)土儲(chǔ)類專項(xiàng)債仍難以形成大量的有效新增土地供應(yīng)。

??從專項(xiàng)債公布的相關(guān)明細(xì)列表來看，至少有20個(gè)項(xiàng)目、三分之一的金額用于土地回購，發(fā)行規(guī)模達(dá)到50.09億元。分城市來看，超過七成的回購類專項(xiàng)債來自于龍巖市，兌現(xiàn)了此前龍巖收儲(chǔ)公告的預(yù)期。2025年3月龍巖公告整體收儲(chǔ)價(jià)格為36.9億元，本次龍巖公告的收儲(chǔ)土地總投資規(guī)模為37.4億元，甚至還稍有超出。隨著各地土地回購公告逐步進(jìn)入落地環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)接下來更多省市的土儲(chǔ)專項(xiàng)債將用于土地回購方面。